An einem einzigen Termin ändern sich fünf Dinge auf einmal: die Beweislast, die Fälligkeit der Schlussrate, der Beginn der Verjährung, der Gefahrübergang und die Frage, welche Mängel du überhaupt noch geltend machen kannst. Wer unvorbereitet zur Abnahme geht, entscheidet all das in zwei Stunden auf einer Baustelle.
Was die Abnahme ist und was sie auslöst
Die Abnahme ist die Erklärung, dass du das Bauwerk als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennst. Wichtig ist dabei ein Punkt, den viele übersehen: Sie muss nicht förmlich erfolgen. Du kannst ein Haus auch durch schlüssiges Verhalten abnehmen, etwa durch Einzug und Nutzung, oder durch Schweigen auf eine Frist. Mehr dazu im nächsten Abschnitt.
Ausgelöst wird mit der Abnahme Folgendes:
- Die Beweislast kehrt sich um. Bis zur Abnahme muss die Baufirma beweisen, dass ihre Leistung mangelfrei ist. Danach musst du beweisen, dass ein Mangel vorliegt und schon bei der Abnahme vorhanden war. In der Praxis heißt das: Gutachterkosten auf deiner Seite.
- Die Verjährung beginnt. Fünf Jahre nach BGB (§ 634a Abs. 1 Nr. 2), vier Jahre, wenn die VOB/B wirksam vereinbart ist (§ 13 Abs. 4 VOB/B).
- Die Vergütung wird fällig, allerdings erst zusammen mit einer prüffähigen Schlussrechnung (§ 650g Abs. 4 BGB). Eine Schlussrechnung gilt als prüffähig, wenn du nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang begründete Einwendungen gegen die Prüffähigkeit erhebst.
- Die Gefahr geht über (§ 644 BGB). Für Sturmschäden, Frostschäden oder Vandalismus nach der Abnahme haftet nicht mehr die Baufirma, sondern du.
- Bekannte Mängel verfallen, wenn du sie nicht vorbehältst. Wer ein Werk trotz Kenntnis eines Mangels vorbehaltlos abnimmt, verliert insoweit seine Mängelrechte (§ 640 Abs. 3 BGB). Das ist die teuerste Falle des ganzen Termins.
Die Abnahme, die ohne Termin passiert
Der gefährlichste Fall ist nicht der schlecht vorbereitete Abnahmetermin, sondern der, der nie stattfindet. Das Gesetz kennt seit 2018 die Abnahmefiktion.
Nach § 640 Abs. 2 BGB gilt: Setzt die Baufirma dir nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme und du verweigerst sie nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen. Ob der Mangel wesentlich ist, spielt für die Fiktion keine Rolle mehr. Schweigen genügt, um sie auszulösen. Bist du Verbraucher, greift die Fiktion nur, wenn die Firma dich in Textform auf genau diese Folge hingewiesen hat. Fehlt der Hinweis, passiert nichts.
Ist die VOB/B vereinbart, ist es noch schärfer. Nach § 12 Abs. 5 VOB/B gilt die Leistung als abgenommen, wenn nach schriftlicher Fertigstellungsmitteilung zwölf Werktage vergehen, ohne dass jemand eine Abnahme verlangt. Und wenn du einziehst, ohne innerhalb von sechs Werktagen einen Vorbehalt zu erklären, ist das Haus abgenommen. Ohne Termin, ohne Protokoll, ohne dass jemand etwas unterschreibt.
Daraus folgt eine einfache Regel: Zieh nicht ein, bevor die Abnahme geklärt ist. Und wenn eine Abnahmeaufforderung mit Frist kommt, antworte schriftlich und benenne mindestens einen konkreten Mangel. Eine Ursache musst du nicht angeben. Nach der Symptomrechtsprechung des BGH reicht die Beschreibung dessen, was du siehst, also etwa ein feuchter Fleck an einer genau bezeichneten Wand.
So bereitest du die Abnahme vor
Nimm Bauvertrag, Baubeschreibung und Bauzeitenplan mit. Ohne die Baubeschreibung kannst du nicht prüfen, ob das Gebaute dem Geschuldeten entspricht, und genau darüber wird später gestritten. Bei einem Verbraucherbauvertrag schuldet dir die Firma außerdem die Unterlagen, die du für Behörden und Kreditgeber brauchst (§ 650n BGB). Frag danach vor dem Termin, nicht danach.
Hausbau und Sanierung bedeuten hunderte Entscheidungen, Rechnungen und Termine - und schnell verliert man den Überblick. POCASIO unterstützt dich dabei, deine Baukosten, Dokumente und Abläufe an einem Ort zu organisieren. So erkennst du Abweichungen sofort und kannst rechtzeitig reagieren, bevor es zu teuer oder chaotisch wird.
Leg den Termin auf den Vormittag und nimm dir mehr Zeit als angeboten. Ein Einfamilienhaus in einer Stunde abzunehmen, ist nicht seriös. Begeh alle Räume bei Tageslicht, denn Kunstlicht bügelt Unebenheiten in Putz und Estrich weg. Nimm eine Wasserwaage, eine Taschenlampe für Ecken und Schächte, ein Maßband und die Kamera mit.
Zieh, wenn möglich, eine unabhängige Baubegleitung hinzu. Deren Honorar für einen Abnahmetermin steht in keinem Verhältnis zu dem, was an diesem Tag auf dem Spiel steht, und sie erkennt Ausführungsfehler, die man ohne Übung schlicht nicht sieht. Was eine Baubegleitung leistet, erklärt der Beitrag Baubegleitung.
Eine strukturierte Checkliste hält dich davon ab, im Termin nur das zu prüfen, was gerade ins Auge fällt. Unsere Abnahme-Checkliste mit passender Protokollvorlage findest du hier:
Das Abnahmeprotokoll und die zwei Vorbehalte
Jeder Mangel gehört einzeln ins Protokoll, mit genauem Ort, Beschreibung und einer Frist zur Beseitigung. „Fliesen im Bad mangelhaft“ ist zu wenig. „Fuge zwischen Wanne und Wand im Bad OG, rechte Seite, auf ganzer Länge gerissen“ ist brauchbar.
Zwei Vorbehalte musst du im Protokoll ausdrücklich erklären, sonst sind die Ansprüche weg:
- Den Vorbehalt für jeden bekannten Mangel (§ 640 Abs. 3 BGB). Ein Mangel, den du kennst und der nicht im Protokoll steht, ist mit der Unterschrift erledigt.
- Den Vorbehalt einer verwirkten Vertragsstrafe. Nach § 341 Abs. 3 BGB und, bei VOB-Verträgen, § 11 Abs. 4 VOB/B verlierst du den Anspruch vollständig, wenn du ihn nicht spätestens bei der Abnahme vorbehältst. Auch dann, wenn die Verzögerung unstrittig ist und alle Beteiligten sie kennen.
Unterschreib nichts, was du nicht gelesen hast, und lass dir eine unterschriebene Kopie sofort aushändigen. Wie du einen Mangel danach rechtssicher rügst, zeigt der Beitrag Baumängel anzeigen.
Wesentlich oder unwesentlich, und was beim Verweigern passiert
Wegen unwesentlicher Mängel darfst du die Abnahme nicht verweigern (§ 640 Abs. 1 Satz 2 BGB). Optische Kleinigkeiten reichen nicht. Wesentlich ist ein Mangel, wenn er Art, Umfang und Auswirkung nach dein Interesse an einer mangelfreien Leistung erheblich berührt, etwa eine undichte Stelle, eine fehlende Leistung oder ein Sicherheitsmangel.
Verweigerst du berechtigt, beginnt die Verjährung nicht, die Schlussrate wird nicht fällig, und die Beweislast bleibt bei der Firma. Aber es folgt ein Schritt, den viele nicht kennen: Die Firma kann eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen, und daran musst du mitwirken (§ 650g Abs. 1 BGB). Erscheinst du unentschuldigt nicht, darf sie die Feststellung einseitig treffen (Abs. 2).
Das hat Folgen. Ist das Werk dir bereits verschafft worden und ist ein offenkundiger Mangel in dieser Zustandsfeststellung nicht aufgeführt, wird vermutet, dass er erst danach entstanden ist und von dir zu vertreten ist (§ 650g Abs. 3 BGB). Die Vermutung greift nicht, wenn der Mangel seiner Art nach gar nicht von dir stammen kann. Für alles andere gilt: Wer die Abnahme verweigert und dann beim Zustandsfeststellungstermin fehlt, verschlechtert seine Lage erheblich.
Geld: Schlussrate, Druckzuschlag, Sicherheit
Auch wenn du abnimmst, musst du bei Mängeln nicht alles zahlen. Nach § 641 Abs. 3 BGB darfst du einen angemessenen Teil der Vergütung zurückhalten, solange ein Anspruch auf Mängelbeseitigung besteht. Angemessen ist in der Regel das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten, der sogenannte Druckzuschlag. Die Kosten darfst du schätzen. Will die Firma weniger gelten lassen, muss sie das beweisen.
Zwei Einschränkungen: Der Einbehalt darf nicht unbillig hoch sein, und wenn du eine angebotene Nachbesserung nicht zulässt und dadurch in Annahmeverzug gerätst, schrumpft er auf die einfachen Beseitigungskosten. Er ist ein Druckmittel für die Nacherfüllung, keine Rabattaktion.
Beim Verbraucherbauvertrag kommt hinzu: Die Sicherheit von fünf Prozent der Gesamtvergütung, die dir bei der ersten Abschlagszahlung zu leisten war (§ 650m Abs. 2 BGB), sichert die rechtzeitige und mängelfreie Herstellung. Prüf vor der Abnahme, ob du sie überhaupt bekommen hast. Viele Bauherren merken erst im Streitfall, dass die Bürgschaft nie gestellt wurde.
Gewährleistung: fünf Jahre oder vier
Nach BGB-Werkvertragsrecht verjähren deine Mängelansprüche bei einem Bauwerk in fünf Jahren ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Ist die VOB/B wirksam vereinbart, sind es für Bauwerke vier Jahre (§ 13 Abs. 4 VOB/B), für manche Leistungen wie Feuerungsanlagen noch weniger. Ein Jahr Unterschied, versteckt in einer einzigen Vertragsklausel. Schau vor der Abnahme nach, welche Variante in deinem Vertrag steht.
Innerhalb dieser Frist musst du Mängel nicht nur bemerken, sondern auch geltend machen. Eine Mängelanzeige kurz vor Fristende hilft dir wenig, wenn die Firma sie einfach aussitzt: Die Verjährung läuft weiter. Gehemmt wird sie unter anderem durch ein selbständiges Beweisverfahren nach §§ 485 ff. ZPO oder durch eine Klage. Plan das ein, wenn du im vierten oder fünften Jahr auf einen ernsten Mangel stößt, und warte nicht auf die nächste Zusage.
Was direkt nach der Abnahme zu tun ist
Weil die Gefahr auf dich übergeht, endet mit der Abnahme faktisch der Schutz durch die Bauleistungsversicherung. Die Wohngebäudeversicherung muss ab diesem Tag laufen, nicht ab dem Einzug. Notier dir außerdem das Abnahmedatum an einer Stelle, an der du es in fünf Jahren wiederfindest. Es ist der Stichtag für jede Frist, die danach kommt.
Häufige Fragen
Bei wesentlichen Mängeln darfst du verweigern, dann läuft weder die Verjährung noch wird die Schlussrate fällig, und die Beweislast bleibt bei der Baufirma. Verweigere aber immer schriftlich und unter Angabe mindestens eines konkreten Mangels, sonst kann die Abnahme nach § 640 Abs. 2 BGB als erteilt gelten. Rechne außerdem damit, dass die Firma eine gemeinsame Zustandsfeststellung nach § 650g BGB verlangt. An diesem Termin musst du teilnehmen.
Vorgeschrieben ist es nicht. Es ist trotzdem die Stelle im ganzen Bauprojekt, an der sich eine unabhängige Baubegleitung am ehesten rechnet, denn nach § 640 Abs. 3 BGB verlierst du Mängelrechte für alles, was du kennst und nicht vorbehältst. Ein Fachmann sieht die Mängel, die du kennen müsstest.
Fünf Jahre ab Abnahme nach BGB (§ 634a Abs. 1 Nr. 2), vier Jahre bei wirksam vereinbarter VOB/B (§ 13 Abs. 4 VOB/B). Wichtig: Eine Mängelanzeige allein hemmt die Verjährung nicht. Wenn die Firma nicht reagiert und die Frist näher rückt, brauchst du ein selbständiges Beweisverfahren oder eine Klage, um sie anzuhalten.
Ja. Nach § 640 Abs. 2 BGB genügt es, dass du auf eine gesetzte Frist nicht unter Angabe mindestens eines Mangels reagierst, gegenüber Verbrauchern allerdings nur mit vorherigem Hinweis in Textform. Bei vereinbarter VOB/B gilt die Leistung zwölf Werktage nach schriftlicher Fertigstellungsmitteilung als abgenommen, und sechs Werktage nach Nutzungsbeginn, wenn du keinen Vorbehalt erklärst. Deshalb: nicht einziehen, bevor die Abnahme geregelt ist.
