Ein Haus kann frisch gestrichen sein und trotzdem einen Schaden haben, der dich fünfstellig kostet. Der Grund, warum die Besichtigung so wichtig ist, steht nicht in der Bausubstanz, sondern im Kaufvertrag: Bei Bestandsimmobilien wird die Sachmängelhaftung fast immer ausgeschlossen. Was du bei der Besichtigung erkennen konntest, kaufst du mit.
Warum „gekauft wie gesehen“ die Besichtigung entscheidet
Die Klausel „gekauft wie gesehen und besichtigt“ steht in fast jedem notariellen Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie und ist rechtlich unproblematisch. Sie bedeutet: Offene Mängel, die ein aufmerksamer Käufer bei der Besichtigung hätte erkennen können, sind mit dem Vertragsschluss akzeptiert. Nachträglich reklamieren kannst du sie nicht.
Es gibt zwei Ausnahmen. Der Verkäufer kann sich nicht auf den Ausschluss berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheit garantiert hat (§ 444 BGB). Und du kannst dich nicht auf einen Mangel berufen, den du beim Kauf bereits kanntest (§ 442 Abs. 1 BGB). Arglist musst allerdings du beweisen, und das gelingt selten. Der Verkäufer muss den Mangel gekannt haben, was bei einem geerbten Haus, das der Verkäufer nie bewohnt hat, praktisch ausscheidet.
Daraus folgt eine praktische Regel für jede Besichtigung: Stell konkrete Fragen und halt die Antworten fest. Frag nicht „gab es mal Feuchtigkeit?“, sondern „ist in den letzten zehn Jahren Wasser in den Keller eingedrungen?“. Eine falsch beantwortete konkrete Frage ist der Ansatzpunkt für Arglist. Ein allgemeines Gespräch über den Gesamteindruck ist es nicht.
Was du bei der Besichtigung selbst prüfen kannst
Fang mit dem Termin an. Besichtige einmal bei Regen, dann siehst du, ob Wasser vom Dach an die Fassade läuft, ob die Kellerlichtschächte volllaufen und ob das Grundstück Richtung Haus fällt. Geh außerdem bei Sonnenschein auf den Dachboden und mach das Licht aus: Lichtpunkte in der Dacheindeckung findest du so in zwei Minuten.
Im Keller unterscheidest du zwei Feuchtebilder. Salzausblühungen und abplatzender Putz im unteren Wandbereich sprechen für aufsteigende Feuchte aus dem Mauerwerk. Beschlagene Wände im Hochsommer sprechen eher für Sommerkondensation, weil warme Außenluft an kalten Kellerwänden kondensiert. Das eine ist ein Bauschaden, das andere ein Lüftungsfehler.
Bei Rissen zählt die Richtung. Feine Haarrisse im Putz sind meist Schwindrisse und harmlos. Diagonale, treppenförmige Risse, die über mehrere Steine laufen und an Fenster- oder Türecken ansetzen, deuten auf Setzungen hin. Miss die Rissbreite und fotografiere mit einem Maßstab daneben, dann hast du bei der zweiten Besichtigung einen Vergleich.
Lass dir den Zählerschrank öffnen. Alte Schraubsicherungen statt Leitungsschutzschaltern, stoffummantelte Leitungen und ein fehlender FI-Schutzschalter zeigen dir das Alter der Elektroinstallation deutlicher als jede Auskunft. Zähl außerdem die Steckdosen pro Raum. Zwei Doppelsteckdosen im Wohnzimmer heißen, dass die Elektrik nie modernisiert wurde.
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Auf dem Typenschild des Heizkessels stehen Hersteller, Typ und Baujahr. Notier sie und schau nach, ob es sich um einen Konstanttemperatur-, Niedertemperatur- oder Brennwertkessel handelt. Bei den Fenstern hilft der Feuerzeug-Test: Halte eine Flamme vor die Scheibe und zähl die Spiegelbilder. Zwei bedeuten Einfachverglasung, vier eine Zweifachverglasung, sechs eine Dreifachverglasung. Wenn eine der Spiegelungen andersfarbig erscheint, ist eine Wärmeschutzbeschichtung vorhanden.
Warnsignale, die auf mehr hindeuten
Ein muffiger Geruch, der nach dem Lüften zurückkommt, steht für Feuchte hinter einer Verkleidung. Frisch gestrichene Einzelflächen in einem sonst unveränderten Raum sind ein Grund nachzufragen, ebenso wie ein Schrank, der ungewöhnlich dicht an einer Außenwand steht, oder eine Vorsatzschale aus Rigips im Keller, für die es keinen erkennbaren Grund gibt.
Bei Höhenunterschieden im Fußboden funktioniert der Kugeltrick, und Türen, die von selbst aufschwingen oder in einer Ecke schleifen, zeigen dasselbe. Keines dieser Zeichen beweist für sich einen Schaden. Sie sind der Anlass, jemanden mitzunehmen, der messen kann.
Unterlagen, die du vor dem Notartermin sehen willst
Papier verrät oft mehr als der Rundgang, und die Anforderung kostet dich nichts außer einer E-Mail:
- Baugenehmigung, Bauzeichnungen und Statik. Fehlt die Genehmigung für den ausgebauten Dachboden oder den Wintergarten, kaufst du einen Schwarzbau mit.
- Grundbuchauszug, besonders Abteilung II. Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch und Wohnrechte stehen dort und bleiben nach dem Kauf bestehen.
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, sofern dein Bundesland eines führt. Baulasten stehen nicht im Grundbuch und können die Bebaubarkeit einschränken.
- Rechnungen und Protokolle der letzten Jahre: Handwerkerrechnungen, Wartungsprotokolle der Heizung, Feuerstättenschau des Schornsteinfegers. Sie zeigen, was gemacht wurde, und manchmal auch, was wiederholt repariert werden musste.
- Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung und der Stand der Erhaltungsrücklage.
Wenn der Verkäufer Unterlagen nicht liefern kann oder will, ist das selbst ein Befund.
Der Energieausweis: darauf hast du einen Anspruch
Der Verkäufer oder der Makler muss dir spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorlegen, und nach Abschluss des Kaufvertrags muss er ihn dir übergeben. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen. Das steht in § 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, das Ende Juli 2026 das Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat. Verstöße können mit Bußgeldern geahndet werden.
Schau nach, welche Sorte du bekommst. Ein Verbrauchsausweis rechnet die Abrechnungen der letzten Jahre um und sagt deshalb mehr über die Heizgewohnheiten der Vorbewohner als über das Gebäude. Ein Bedarfsausweis wird aus der Bausubstanz berechnet und ist für deine Zwecke der aussagekräftigere. Steht im Ausweis eine Modernisierungsempfehlung, lies sie: Sie ist die Einschätzung eines Fachmanns, was an diesem Haus zuerst zu tun wäre.
Pflichten, die du mit dem Haus kaufst
Ein Punkt, den viele Käufer erst nach dem Notartermin entdecken: Die Nachrüstpflichten für Bestandsgebäude richten sich an den neuen Eigentümer. Ist die oberste Geschossdecke ungedämmt und erfüllt sie den Mindestwärmeschutz nicht, muss sie oder ersatzweise das Dach darüber innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang gedämmt werden. Dasselbe gilt für ungedämmte Wärmeverteilungsleitungen in unbeheizten Räumen.
Die Ausnahme für selbstnutzende Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern hilft dir nicht: Sie entfällt beim Eigentümerwechsel, und die Pflicht geht auf dich über. Rechne diese Kosten also in dein Angebot ein, statt sie als Überraschung im zweiten Jahr zu erleben.
Was hier zuletzt in Bewegung war: Die frühere Pflicht, Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel nach 30 Betriebsjahren auszutauschen, ist mit dem GModG entfallen, ebenso die 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien beim Heizungseinbau. Ältere Ratgeber und Maklerangaben zitieren diese Pflichten noch. Prüf den aktuellen Stand, bevor du auf Basis solcher Angaben verhandelst oder kalkulierst.
Was ein Laie nicht erkennen kann
Die Statik siehst du nicht. Ob tragende Wände ausreichend dimensioniert sind, ob eine frühere Öffnung fachgerecht abgefangen wurde und ob die Gründung zum Baugrund passt, beurteilt ein Tragwerksplaner anhand von Unterlagen und Bauteilöffnungen, nicht anhand eines Rundgangs.
Feuchte im Wandaufbau ebenfalls nicht. Die Feuchtemessgeräte aus dem Baumarkt arbeiten kapazitiv und messen nur oberflächennah, dazu reagieren sie auf Salze und Metall in der Wand. Belastbar wird es erst mit einer Darrprobe aus Bohrmehl oder mit einer Thermografieaufnahme bei ausreichendem Temperaturunterschied.
Und die Schadstoffe. Für Gebäude mit Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 gilt seit der Novelle der Gefahrstoffverordnung eine gesetzliche Asbestvermutung: Ohne Erkundung darf an der Bausubstanz nicht gearbeitet werden. Asbest steckt dabei nicht nur im Welleternit, sondern auch in Fliesenklebern, Spachtelmassen, Fensterkitten und Bodenbelägen. Wenn du bei einem Haus dieses Baualters eine Sanierung planst, gehört eine Schadstofferkundung in die Kostenschätzung, und zwar vor dem Kauf.
Wann sich ein Sachverständiger lohnt
Ein Bausachverständiger bringt zwei Dinge mit, die dir fehlen: die Messtechnik und die Erfahrung, welche Kombination von Anzeichen auf welchen Schaden hindeutet. Er begleitet die Besichtigung, benennt die Risiken und schätzt den Instandsetzungsbedarf. Damit hast du entweder ein Argument für die Preisverhandlung oder einen Grund, das Objekt liegen zu lassen.
Beauftrage ihn selbst. Ein vom Verkäufer bestellter Gutachter arbeitet im Auftrag des Verkäufers, und ein Makler wird nach Abschluss bezahlt, nicht nach Sorgfalt. Worauf es bei Auswahl und Ablauf ankommt, zeigt der Beitrag Gutachter bei der Besichtigung.
Ein zweiter Weg lohnt sich parallel: Die Energieberatung für Wohngebäude wird vom BAFA bezuschusst. Sie beantwortet zwar keine statischen Fragen, liefert dir aber eine belastbare Einschätzung des energetischen Zustands und der nötigen Maßnahmen.
Das Baujahr als erster Filter
Bevor du überhaupt hinfährst, sagt dir das Baujahr, worauf du achten musst. Vor dem 31. Oktober 1993 gilt die Asbestvermutung. Häuser aus der Zeit vor den ersten Wärmeschutzanforderungen der späten 1970er-Jahre haben in aller Regel keine nennenswerte Dämmung, was du bei der Heizkostenabschätzung einkalkulieren solltest. Und bei Gebäuden aus den 1960er- und 1970er-Jahren lohnt der Blick auf Flachdächer, Betonbalkone und die damals verbauten Bitumenbahnen.
Welche Schwachstellen für welche Bauepoche typisch sind, steht im Beitrag Typische Baujahre und ihre Problemzonen.
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Häufige Fragen
Sichtbare Hinweise sind Salzausblühungen und abplatzender Putz im unteren Wandbereich, Flecken an Decken unter dem Dach, abgelöste Tapete und ein muffiger Geruch, der nach dem Lüften zurückkommt. Achte auf den Zeitpunkt: Beschlagene Kellerwände im Hochsommer deuten eher auf Kondensation durch falsches Lüften hin als auf einen Bauschaden. Verlässlich messen lässt sich Feuchte im Mauerwerk nur mit einer Darrprobe aus Bohrmehl. Die Baumarktgeräte messen oberflächennah und reagieren auf Salze im Putz.
In den meisten Fällen ja, und der Grund ist rechtlich: Weil die Sachmängelhaftung im Kaufvertrag ausgeschlossen wird, hast du nach dem Notartermin praktisch keine Ansprüche mehr gegen den Verkäufer. Das Honorar für eine Kaufbegleitung ist damit die einzige Möglichkeit, das Risiko vor der Unterschrift zu senken. Wichtig ist, dass du den Sachverständigen selbst beauftragst und nicht der Verkäufer.
Verdeckte Feuchte im Mauerwerk und in Wandaufbauten, eine veraltete Elektroinstallation ohne FI-Schutzschalter, undichte Abwasserleitungen unter der Bodenplatte, Schäden am Dachstuhl durch Holzschädlinge oder alte Wassereintritte sowie Schadstoffe. Bei Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 gilt für Asbest eine gesetzliche Vermutung, solange keine Erkundung vorliegt. Keiner dieser Punkte lässt sich bei einer normalen Besichtigung zuverlässig ausschließen.
