Ein Gutachten vor dem Kauf kostet je nach Umfang zwischen 300 und 2.500 €. Dafür bekommst du eine Einschätzung, was an dem Haus in den nächsten Jahren zu tun ist, und ein Argument für die Preisverhandlung. Es verändert außerdem deine Rechtsposition gegenüber dem Verkäufer. In welche Richtung, hängt davon ab, was du mit dem Ergebnis machst.
Wann sich ein Gutachten lohnt
Vorgeschrieben ist ein Gutachten nie. In diesen Fällen ist es trotzdem sein Geld wert:
- Bei jedem Haus, das älter als 20 bis 30 Jahre ist. In dieser Altersklasse stehen Heizung, Fenster und Dacheindeckung erfahrungsgemäß gleichzeitig zur Erneuerung an, und die Summe entscheidet über die Finanzierung.
- Wenn dir bei der Besichtigung etwas aufgefallen ist: Risse im Putz oder im Mauerwerk, Feuchtigkeitsränder im Keller, Flecken an Deckenanschlüssen.
- Wenn der Verkäufer keine Unterlagen hat. Fehlende Rechnungen zur letzten Dachsanierung, kein Heizungsprotokoll, keine Baubeschreibung.
Ein auffällig niedriger Preis ist ein eigenes Signal, aber ein mehrdeutiges. Er kann auf Probleme hindeuten, die der Verkäufer kennt. Er kann genauso gut daher kommen, dass jemand erbt, sich scheiden lässt oder schnell verkaufen muss. Genau deshalb klärt ihn kein Bauchgefühl, sondern nur eine Begehung.
Welche Anzeichen du bei der eigenen Besichtigung selbst erkennen kannst und wo diese Möglichkeiten aufhören, erklärt der Beitrag Zustand einer Bestandsimmobilie einschätzen.
Was ein Gutachter konkret prüft
Ein Bausachverständiger geht die Bausubstanz systematisch durch:
- Fundament und tragende Wände auf Risse und Setzungserscheinungen
- Dach auf Alter und Zustand der Eindeckung
- Haustechnik auf Alter und Funktionsfähigkeit
- Feuchtigkeit im Mauerwerk, mit einfachen Messgeräten
- Bei älteren Gebäuden: Hinweise auf Schadstoffe, etwa Asbest in Dacheindeckung, Bodenbelägen oder Nachtspeicheröfen
Was er nicht macht, ist genauso wichtig: Die Begehung ist zerstörungsfrei. Es wird nichts aufgestemmt, kein Estrich geöffnet, kein Fundament freigelegt. Ein Asbestverdacht wird benannt, die Laboranalyse ist ein eigener Auftrag. Was hinter der Wand liegt, bleibt eine begründete Vermutung.
Nicht zu verwechseln ist der Bausachverständige mit dem Energieberater. Der Bausachverständige beurteilt die bautechnische Substanz. Der Energieberater beurteilt die energetische Qualität und wird für Förderanträge gebraucht. Bei einem sanierungsbedürftigen Haus brauchst du am Ende beide, aber in dieser Reihenfolge.
Was ein Gutachten kostet
Für Sachverständige gibt es keine Gebührenordnung. Anders als beim Notar ist das Honorar frei verhandelbar, und dieselbe Leistung kostet bei zwei Sachverständigen unterschiedlich viel. Kläre den Preis deshalb vorab und schriftlich, mitsamt der Frage, was im Preis enthalten ist.
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Als Orientierung:
- Mündliche Hauskaufberatung mit Vor-Ort-Besichtigung: meist 300 bis 650 €. Der Gutachter erläutert seine Einschätzung direkt am Objekt, du bekommst nichts Schriftliches.
- Schriftliches Kurzgutachten zusätzlich: häufig 100 bis 500 €.
- Ausführliches Gutachten mit Dokumentation: meist 1.000 bis 2.500 €, je nach Objektgröße und Prüfumfang.
- Stundensatz: in der Regel 90 bis 180 €.
Die mündliche Variante reicht, solange du nur wissen willst, ob du weiterverhandelst. Sobald du den Befund gegenüber dem Verkäufer verwenden willst, brauchst du ihn schriftlich. Warum, steht im nächsten Abschnitt.
Was ein Gutachten mit deinen Rechten macht
Bestandsimmobilien werden fast immer unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft, gekauft wie besichtigt. Der Ausschluss hilft dem Verkäufer allerdings nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.
Und jetzt der Teil, den kaum jemand auf dem Schirm hat: Nach § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB sind deine Rechte wegen eines Mangels ausgeschlossen, wenn du ihn bei Vertragsschluss kennst. Satz 2 geht weiter: Bleibt dir ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt, kannst du Rechte nur noch geltend machen, wenn der Verkäufer arglistig geschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat.
Alles, was im Gutachten steht, kennst du damit nachweislich. Unterschreibst du danach ohne weitere Regelung, kannst du wegen dieser Mängel später nichts mehr verlangen. Das Gutachten hat deine Position dann verschlechtert.
Daraus folgen zwei Dinge. Erstens: Der Termin gehört vor die Beurkundung, nicht dazwischen und schon gar nicht danach. Zweitens: Jeder relevante Befund muss anschließend irgendwo landen, entweder im Kaufpreis oder als ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung im Kaufvertrag. Ein Gutachten, das nach dem Lesen in der Schublade verschwindet und auf das der Kaufvertrag nicht eingeht, ist teurer als gar keins.
Wie du einen unabhängigen Gutachter findest
Beauftrage ihn selbst. Ein Gutachten, das der Verkäufer bezahlt hat, ist von jemandem bezahlt worden, der ein anderes Ziel verfolgt als du.
Achte bei der Auswahl auf den richtigen Begriff. „Sachverständiger“ darf sich jeder nennen, die Bezeichnung ist nicht geschützt. Geschützt ist dagegen „öffentlich bestellt und vereidigt“. Diese Bestellung erfolgt nach § 36 Gewerbeordnung durch die Industrie- und Handelskammern sowie durch Architekten-, Ingenieur- und Landwirtschaftskammern. Fachkunde und Zuverlässigkeit werden dabei nach gesetzlich vorgeschriebenen Kriterien geprüft, und die Tätigkeit wird laufend überwacht.
Suchen kannst du in zwei Verzeichnissen: Das bundesweite IHK-Sachverständigenverzeichnis unter svv.ihk.de führt rund 8.000 öffentlich bestellte Sachverständige aus etwa 275 Sachgebieten, mit Umkreissuche. Sachverständige aus dem Handwerk stehen in einem eigenen Verzeichnis der Handwerkskammern.
Frag zusätzlich nach Erfahrung mit deiner Bauweise und Baualtersklasse. Wer seit Jahren Siebzigerjahre-Fertighäuser begutachtet, weiß, wo er bei einem Siebzigerjahre-Fertighaus zuerst hinschaut.
Wie läuft eine Begutachtung ab?
Du vereinbarst einen Termin vor Ort, gemeinsam mit Verkäufer oder Makler, damit der Gutachter überall hineinkommt. Keller und Dachboden sind die beiden Räume, in denen die Befunde liegen, und genau die beiden, die bei Besichtigungen gern übersprungen werden.
Die Begehung dauert je nach Größe und Zustand ein bis mehrere Stunden. Danach bekommst du die mündliche Einschätzung vor Ort oder, bei entsprechender Beauftragung, einen schriftlichen Bericht mit den Feststellungen und einer groben Größenordnung möglicher Sanierungskosten.
Der Engpass ist der Kalender. Gute Sachverständige sind Wochen im Voraus ausgebucht, während bei begehrten Objekten der Makler auf eine Entscheidung drängt. Wer erst nach der zweiten Besichtigung anfängt zu suchen, kommt zu spät. Ruf die Kandidaten an, bevor du dich für ein Objekt entscheidest.
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Häufige Fragen
Eine mündliche Beratung vor Ort kostet meist 300 bis 650 €, ein ausführliches schriftliches Gutachten häufig 1.000 bis 2.500 €. Eine Gebührenordnung gibt es für Sachverständige nicht, das Honorar ist frei verhandelbar. Kläre es vorab schriftlich.
Beauftrage ihn selbst, statt auf ein Gutachten des Verkäufers zu vertrauen. Achte auf die öffentliche Bestellung und Vereidigung nach § 36 Gewerbeordnung. Suchen kannst du im bundesweiten IHK-Sachverständigenverzeichnis unter svv.ihk.de sowie im Verzeichnis der Handwerkskammern.
Indirekt ja. Nach § 442 Abs. 1 BGB sind deine Mängelrechte ausgeschlossen, wenn du den Mangel bei Vertragsschluss kennst. Was im Gutachten steht, kennst du. Verhandle die Befunde deshalb in den Kaufpreis oder lass sie als Beschaffenheitsvereinbarung in den Kaufvertrag aufnehmen, bevor beurkundet wird.
Der Bausachverständige beurteilt die bautechnische Substanz, der Energieberater die energetische Qualität. Für Förderanträge bei energetischen Sanierungen brauchst du den Energieberater. Bei einem sanierungsbedürftigen Haus brauchst du beide, den Bausachverständigen zuerst.
Ja, hier vor allem zur Bauabnahme und zur begleitenden Kontrolle während der Bauphase, weil vieles später hinter Estrich und Putz verschwindet. Wie ein Bausachverständiger in dieser Phase unterstützt, zeigt der Beitrag Baubegleitung.
