Der Tag, an dem der Bagger anrollt, ist der sichtbare Anfang. Vorbereitet wird er über Monate. Was bis dahin nicht erledigt ist, kostet dich später Geld oder Zeit, meistens beides. Diese Checkliste geht durch, was vorliegen muss, mit den Fristen und Paragrafen, die dahinterstehen.
Verträge und Genehmigungen
Der Bauvertrag muss geprüft und unterschrieben sein. Wenn du als Privatperson ein neues Gebäude bauen lässt, ist das ein Verbraucherbauvertrag, und der bedarf nach § 650i Abs. 2 BGB der Textform. Mündliche Zusagen zählen nicht, auch nicht die, die später auf der Baustelle fallen. Worauf beim Bauvertrag zu achten ist, erklärt der Beitrag Bauvertrag prüfen lassen.
Die Baugenehmigung muss erteilt und dir zugegangen sein. Ein eingereichter Antrag reicht nicht. Sie muss außerdem ab dem ersten Tag auf der Baustelle liegen: Nach § 72 Abs. 7 der Musterbauordnung gehören Baugenehmigung, Bauvorlagen und die bautechnischen Nachweise von Baubeginn an dorthin. Bei einer Kontrolle wird danach gefragt. Die Grundlagen zur Genehmigung stehen im Beitrag Baugenehmigung.
Den Bauzeitenplan solltest du mit der ausführenden Firma abgestimmt und in der Hand haben. Ein Plan, der nur im Büro der Baufirma liegt, nützt dir bei der ersten Verzögerung nichts.
Was rechtlich als Baubeginn zählt
Am Baubeginn hängt eine Frist. § 72 Abs. 8 der Musterbauordnung verlangt, dass du den Ausführungsbeginn eines genehmigungsbedürftigen Vorhabens mindestens eine Woche vorher in Textform bei der Bauaufsichtsbehörde anzeigst. Das Gleiche gilt, wenn du nach einer Unterbrechung von mehr als drei Monaten weiterbaust. Ist dein Vorhaben verfahrensfrei, entfällt die Anzeige.
Die Länder haben die Regelung übernommen, sie steht nur an unterschiedlicher Stelle. In Berlin ist es § 72 Abs. 1 BauO Bln, in Sachsen § 72 Abs. 8 SächsBO, in Mecklenburg-Vorpommern § 72 LBauO M-V. Die Wochenfrist ist in allen diesen Ländern dieselbe. Schau trotzdem in deine eigene Landesbauordnung, statt dich auf diese Aufzählung zu verlassen.
Eine Rückmeldung der Behörde kommt nicht. Der Kreis Pinneberg formuliert es so: Ab dem angezeigten Datum darfst du innerhalb von drei Monaten mit der Ausführung beginnen, solange die Bauaufsicht nichts anderes verfügt.
Auch Erdarbeiten können bereits als Baubeginn gelten. Wer den Bagger bestellt, bevor die Anzeige raus ist, riskiert einen Baustopp mitten in der ausgehobenen Baugrube. Und noch etwas gehört vor den ersten Spatenstich: Nach § 72 Abs. 7 MBO müssen die Grundrissfläche abgesteckt und die Höhenlage festgelegt sein. Das macht ein Vermessungsingenieur, und der hat einen Terminkalender.
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Finanzierung und Versicherungen
Die Finanzierungszusage der Bank sollte schriftlich vorliegen, bevor die erste Rechnung fällig wird.
Prüf gleichzeitig den Zahlungsplan im Bauvertrag. Beim Verbraucherbauvertrag dürfen alle Abschlagszahlungen zusammen 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen (§ 650m Abs. 1 BGB). Bei der ersten Abschlagszahlung schuldet dir der Unternehmer außerdem eine Sicherheit über 5 % der Gesamtvergütung für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel (§ 650m Abs. 2 BGB). Er kann sie stellen, indem du diese 5 % einbehältst. Ein Zahlungsplan, der davon abweicht, gehört korrigiert, bevor du unterschreibst.
Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung müssen aktiv sein, wenn die Arbeiten beginnen. Ein Sturm, der in der ersten Bauwoche die offene Baugrube volllaufen lässt, ist sonst dein Problem allein. Welche Versicherungen für Bauherren relevant sind, zeigt der Beitrag Versicherungen beim Hausbau.
Grundstück und Erschließung
Das Bodengutachten sollte vorliegen. Was der Bagger im Erdreich findet, geht auf deine Rechnung, nicht auf die der Baufirma. Baustrom und Bauwasser müssen beantragt und angeschlossen sein, sonst steht die Baustelle. Und die Baustelleneinrichtung gehört geklärt: Zufahrt für Baufahrzeuge, Lagerflächen für Material, bei weichem Untergrund eine Baustraße.
Details dazu in diesen Beiträgen:
Dokumentation von Anfang an
Fotografiere das Grundstück, bevor der erste Lkw darauf fährt. Die Grenzsteine, den Zustand der Zufahrt, den Gehweg, die Nachbargarage. Wenn später jemand behauptet, ein Schaden sei vorher schon da gewesen oder eben nicht, sind diese Bilder dein einziger Beweis. Dazu die erste Rechnung und der ursprüngliche Zeitplan als Vergleichsbasis. Wie eine rechtssichere Dokumentation aussieht, erklärt der Beitrag Baumängel anzeigen.
Die Checkliste auf einen Blick
- Bauvertrag geprüft und in Textform geschlossen (§ 650i Abs. 2 BGB)
- Zahlungsplan gegen § 650m BGB geprüft: höchstens 90 % Abschläge, 5 % Sicherheit bei der ersten Rate
- Baugenehmigung erteilt und zugegangen
- Genehmigung, Bauvorlagen und bautechnische Nachweise liegen auf der Baustelle
- Baubeginn mindestens eine Woche vorher in Textform angezeigt
- Bauleiter bestellt und der Bauaufsicht gemeldet
- Grundrissfläche abgesteckt, Höhenlage festgelegt (Vermesser beauftragt)
- Bauzeitenplan abgestimmt und schriftlich vorliegend
- Finanzierungszusage schriftlich vorliegend
- Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung aktiv
- Bodengutachten vorliegend
- Baustrom und Bauwasser beantragt und angeschlossen
- Zufahrt und Lagerflächen geklärt
- Erste Fotos und Dokumentation des Ausgangszustands angelegt
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Häufige Fragen
Der Ausführungsbeginn, und der fängt früher an als der Rohbau: Auch Erdarbeiten gelten in der Regel schon dazu. Vor dem Baubeginn müssen nach § 72 Abs. 7 MBO außerdem die Grundrissfläche abgesteckt und die Höhenlage festgelegt sein.
Ja, bei genehmigungsbedürftigen Vorhaben mindestens eine Woche vorher in Textform (§ 72 Abs. 8 MBO). Dasselbe gilt bei Wiederaufnahme nach einer Unterbrechung von mehr als drei Monaten. Bei verfahrensfreien Vorhaben entfällt die Anzeige. Eine Rückmeldung der Behörde kommt nicht.
Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung. Beide müssen aktiv sein, sobald die ersten Arbeiten auf dem Grundstück laufen. Wer sie erst nach dem Baustart abschließt, steht bei einem Schaden in den ersten Tagen ohne Deckung da.
Möglich sind ein Baustopp und ein Bußgeld. Der Baustopp wiegt in der Praxis schwerer: Er trifft dich mitten in einer laufenden Kolonne, und die Wartezeit bis zum nächsten freien Termin der Baufirma zahlst du mit Bauzeit. Höhe und Verfahren regeln die Landesbauordnungen unterschiedlich.
