Ein Dach saniert man ungern zweimal. Wenn das Gerüst einmal steht, entscheidet sich in wenigen Wochen, welchen Dämmstandard, welche Eindeckung und welche Vorbereitung für eine spätere Photovoltaikanlage du für die nächsten vierzig Jahre hast. Deshalb lohnt es sich, vor dem ersten Angebot zu wissen, was das Gesetz verlangt und was der Staat dazugibt.
Wann eine Dachsanierung ansteht
Tonziegel und Betondachsteine halten mehrere Jahrzehnte. Was meist vor der Eindeckung aufgibt, ist die Schicht darunter. Alte Dächer haben oft gar keine Unterspannbahn, und wo eine liegt, ist sie nach dreißig Jahren häufig versprödet und reißt beim Anfassen. Genau diese Bahn hält Flugschnee und Regen ab, der unter die Ziegel getrieben wird.
Anzeichen, die du bei einer Besichtigung selbst siehst: verrutschte oder gerissene Ziegel, abgeplatzte Oberflächen, dunkle Feuchtigkeitsränder an Sparren und Mauerwerk im Spitzboden, Tageslicht durch Ritzen, verrostete oder undichte Anschlüsse an Kamin und Gauben. Moos allein ist übrigens kein Schaden, sondern erstmal nur Moos.
Welche Baujahre welche typischen Schwachstellen mitbringen, steht im Beitrag Typische Baujahre und ihre Problemzonen.
Was das Gesetz von dir verlangt
Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Für die Gebäudehülle hat sich inhaltlich wenig geändert, für Heizungen dagegen viel. Drei Regeln betreffen dein Dach:
- Die 10-Prozent-Regel. Sobald du mehr als zehn Prozent der Dachfläche erneuerst, ersetzt oder neu abdichtest, muss das betroffene Bauteil einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²·K) erreichen. Eine reine Neueindeckung ohne Dämmung ist bei einem ungedämmten Dach also gar nicht zulässig. Ausgenommen sind Dächer, die nach dem 31. Dezember 1983 nach den damals geltenden Vorschriften errichtet oder erneuert wurden.
- Die Nachrüstpflicht bei Eigentümerwechsel. Eine ungedämmte oberste Geschossdecke muss nachgedämmt werden, ebenfalls auf höchstens 0,24 W/(m²·K). Als neuer Eigentümer hast du dafür zwei Jahre ab deiner Eintragung im Grundbuch Zeit. Achtung bei einem verbreiteten Missverständnis: Die Frist knüpft an den ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002, nicht an jeden Verkauf. Hat der Verkäufer das Haus 2012 gekauft und nie gedämmt, übernimmst du einen bestehenden Verstoß, keinen neuen Fristbeginn. Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten.
- Die Solarpflicht. Hier entscheidet dein Bundesland. Der Bund schreibt für bestehende private Wohngebäude keine Photovoltaik vor, die bundesweite Pflicht aus § 106 GModG greift gestaffelt ab 2027 und trifft neue Wohngebäude erst ab 2030. Mehrere Bundesländer haben aber schon jetzt eine PV-Pflicht bei grundlegender Dachsanierung, und Landesrecht darf strenger sein als Bundesrecht. Kläre das vor der Planung bei deiner Bauaufsichtsbehörde, nicht nach der Auftragsvergabe.
Ein Punkt, den kaum jemand vorher prüft: Eine Aufsparrendämmung hebt den gesamten Dachaufbau um etwa 16 bis 24 Zentimeter an. Damit ändern sich First- und Traufhöhe, und beides kann im Bebauungsplan festgesetzt sein. Bei Reihen- und Doppelhäusern kommt der Anschluss an das Nachbardach dazu. Ein Blick in den B-Plan gehört vor das erste Angebot.
Die drei Dämmarten
- Aufsparrendämmung. Die Dämmung liegt als durchgehende Schicht von außen auf den Sparren, darüber kommt die neue Eindeckung. Technisch die beste Lösung, weil die Dämmebene keine Unterbrechung hat und der Dachstuhl innen sichtbar bleiben kann. Sie geht nur von außen, setzt also eine Neueindeckung voraus. Wenn du ohnehin neu eindeckst, ist der Aufpreis gegenüber der reinen Eindeckung deutlich kleiner als der volle Preis der Maßnahme, weil Gerüst, Abdecken und Neueindecken sowieso anfallen.
- Zwischensparrendämmung. Der Dämmstoff kommt zwischen die Sparren, von innen, ohne dass das Dach geöffnet wird. Günstiger und witterungsunabhängig, dafür begrenzt die Sparrenhöhe die Dämmstärke. Alte Dachstühle sind oft schwächer dimensioniert, als es der geforderte U-Wert braucht, deshalb wird häufig aufgedoppelt oder mit einer zweiten Ebene ergänzt. Und: Ohne funktionierende Unterspannbahn über den Sparren ist eine Zwischensparrendämmung heikel, weil eingetriebenes Wasser dann direkt auf der Dämmung landet.
- Untersparrendämmung. Eine zusätzliche Schicht unterhalb der Sparren, meist als Ergänzung. Sie schließt gleichzeitig die Wärmebrücke, die die Sparren selbst darstellen, kostet aber Raumhöhe. In einem Dachgeschoss mit knapper Stehhöhe ist das der Punkt, an dem die Rechnung kippt.
Bei einem ungenutzten, nicht ausgebauten Dachboden brauchst du all das nicht. Dann dämmst du die oberste Geschossdecke, und das ist mit Abstand die günstigste energetische Maßnahme am ganzen Haus. Auf einem nicht begehbaren Boden lässt sich das oft an einem Tag erledigen.
Der Fehler, der später richtig teuer wird
Bei jeder Dämmung von innen entsteht auf der Raumseite eine Dampfbremse, meist eine Folienbahn. Sie hält warme, feuchte Raumluft davon ab, in die Dämmung zu ziehen und dort auszukondensieren. Damit sie funktioniert, muss sie dicht sein: an allen Stößen verklebt, an Wänden und Giebeln angeschlossen, und an jeder Durchdringung sauber abgeklebt.
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Genau daran scheitern viele Sanierungen, und zwar unsichtbar. Ein Elektriker, der später eine Deckenleuchte setzt und die Folie durchsticht, reicht. Der Schaden zeigt sich erst nach Jahren als feuchte Dämmung, verfaulte Sparrenköpfe und Schimmel, und dann ist die gesamte Innenverkleidung wieder ab.
Zwei praktische Konsequenzen: Plan die Elektroinstallation im Dachgeschoss so, dass sie vor der Dampfbremse liegt, also in einer Installationsebene unter der Folie. Und lass die Luftdichtheit nach dem Verlegen prüfen, bevor verkleidet wird. Ein Blower-Door-Test zu diesem Zeitpunkt findet Leckagen, solange man sie noch mit einem Klebeband beheben kann. Für viele Förderungen ist so ein Nachweis ohnehin verlangt.
Was eine Dachsanierung kostet
Die folgenden Spannen sind Richtwerte pro Quadratmeter Dachfläche, nicht pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei einem Satteldach ist die Dachfläche je nach Neigung deutlich größer als die Grundfläche des Hauses.
- Reine Neueindeckung ohne Dämmung: etwa 80 bis 160 €
- Neueindeckung mit Zwischensparrendämmung: etwa 130 bis 320 €
- Aufsparrendämmung inklusive Neueindeckung: etwa 150 bis 350 €
- Komplettsanierung mit Arbeiten am Dachstuhl: 500 € und mehr
- Nur oberste Geschossdecke: etwa 20 bis 100 €
Für ein Einfamilienhaus mit rund 150 Quadratmetern Dachfläche landest du damit je nach Umfang bei grob 15.000 bis 65.000 €. Nicht enthalten sind:
- Das Gerüst. Es steht mehrere Wochen und wird meist nach Fläche und Standzeit abgerechnet.
- Entsorgung. Bei asbesthaltiger Eindeckung, also bei Dächern vor Ende 1993, kommt eine Fachfirma mit Sachkundenachweis dazu, und die Entsorgung kostet ein Vielfaches der normalen.
- Statik. Neue Ziegel, eine Aufsparrendämmung und eine spätere PV-Anlage bringen zusätzliche Last auf einen Dachstuhl, der dafür nicht gerechnet wurde. Bei alten Dächern gehört ein Statiker in die Planung.
- Dachrinnen, Fallrohre, Kaminkopf und Anschlussbleche. Die macht man unter demselben Gerüst mit, sonst nie wieder.
Die Spannen stammen aus mehreren Marktquellen und schwanken erheblich nach Region, Dachform und Material. Ein Dach mit vielen Gauben, Kehlen und Anschlüssen kostet pro Quadratmeter deutlich mehr als ein einfaches Satteldach. Hol mindestens drei Angebote ein und lass sie nach denselben Positionen aufbauen, sonst vergleichst du nichts.
Förderung: was es konkret gibt
Für die Dachdämmung greift die Bundesförderung für effiziente Gebäude, Einzelmaßnahmen (BEG EM), als Zuschuss über das BAFA. Stand August 2026 gilt:
- Grundfördersatz 15 Prozent der förderfähigen Kosten.
- Ohne individuellen Sanierungsfahrplan sind für die erste Wohneinheit bis zu 30.000 € pro Jahr förderfähig. Das ergibt maximal 4.500 € Zuschuss.
- Mit iSFP verdoppelt sich die Obergrenze auf 60.000 €. Der zusätzliche iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten wird seit dem 21. Juli 2026 allerdings nur noch gewährt, wenn das förderfähige Volumen mindestens 30.000 € beträgt, und nur auf den Anteil oberhalb dieser Grenze.
- Fachplanung und Baubegleitung werden mit 50 Prozent bezuschusst, beim Einfamilienhaus bis 5.000 €. Das kommt zusätzlich zur Maßnahmenförderung.
Zwei formale Bedingungen, an denen Anträge regelmäßig scheitern: Der Antrag muss vor der Auftragsvergabe gestellt sein, und du brauchst einen Energieeffizienz-Experten aus der dena-Expertenliste. Dein Dachdecker oder dein Architekt erfüllt das nur, wenn er dort gelistet ist.
Es gibt eine Alternative, die viele übersehen: die Steuerermäßigung nach § 35c EStG. Für energetische Maßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum, das älter als zehn Jahre ist, kannst du 20 Prozent der Kosten über drei Jahre von der Steuer abziehen, maximal 40.000 € je Objekt. Voraussetzung ist eine Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens.
Beides zusammen geht nicht, es ist eine Entweder-oder-Entscheidung für dieselbe Maßnahme. Seit der Änderung im Juli 2026 gilt als grobe Faustregel: Bei Maßnahmen unter 30.000 € bringt der Steuerweg mit 20 Prozent oft mehr als die verbliebenen 15 Prozent BAFA-Zuschuss, dafür bekommst du das Geld über drei Jahre statt sofort. Rechne beide Wege durch, bevor du dich entscheidest. Was ein Sanierungsfahrplan ist und wie ein Energieberater dabei hilft, erklärt der Beitrag Energieberater & iSFP.
Eindeckung und Photovoltaik zusammen denken
Tonziegel und Betondachsteine decken den größten Teil des Marktes ab und unterscheiden sich vor allem im Preis und im Gewicht. Schiefer und Metalleindeckungen halten länger, kosten aber deutlich mehr und verlangen andere Fachbetriebe.
Wichtiger als das Material ist die Frage, ob später eine Photovoltaikanlage draufkommt. Wenn ja, gehören die Dachhaken beim Eindecken gleich mit auf die Sparren. Sie nachträglich zu setzen bedeutet, Ziegel wieder abzunehmen und einzeln zu bearbeiten. Und lass gleich ein Leerrohr vom Dachboden zum künftigen Standort des Wechselrichters legen. Beides kostet beim Eindecken fast nichts und später jedes Mal einen Handwerkertermin.
Dasselbe Prinzip gilt für alles andere, was Höhe braucht: Fassadenarbeiten, Fenster im Obergeschoss, Dachrinnen, Kaminsanierung. Solange das Gerüst steht, ist jede dieser Maßnahmen erheblich günstiger als einzeln.
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Häufige Fragen
Als Richtwert je Quadratmeter Dachfläche: etwa 80 bis 160 € für eine reine Neueindeckung, 130 bis 320 € mit Zwischensparrendämmung, 150 bis 350 € für eine Aufsparrendämmung mit Neueindeckung. Bei 150 Quadratmetern Dachfläche ergibt das grob 15.000 bis 65.000 €. Gerüst, Entsorgung und mögliche Statikarbeiten kommen dazu. Achte darauf, dass die Dachfläche bei einem geneigten Dach deutlich größer ist als die Grundfläche des Hauses.
Das entscheidet nicht die Technik, sondern dein Anlass. Steht die Eindeckung ohnehin an, ist die Aufsparrendämmung die richtige Wahl, weil sie ohne Wärmebrücken auskommt und der Aufpreis gegenüber der reinen Eindeckung klein ist. Bleibt die Eindeckung erhalten, kommt nur die Zwischensparrendämmung infrage, meist ergänzt um eine Untersparrenebene. Für einen nicht ausgebauten Dachboden ist keine der drei nötig, dort reicht die oberste Geschossdecke.
Über die BEG-Einzelmaßnahmen gibt es 15 Prozent Zuschuss vom BAFA, bei maximal 30.000 € förderfähigen Kosten pro Jahr für die erste Wohneinheit, also höchstens 4.500 €. Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan steigt die Obergrenze auf 60.000 €; der zusätzliche Bonus von 5 Prozentpunkten gilt seit dem 21. Juli 2026 aber nur für den Kostenanteil über 30.000 €. Alternativ kannst du nach § 35c EStG 20 Prozent über drei Jahre steuerlich absetzen, maximal 40.000 € je Objekt. Beides zusammen geht nicht. Eine reine Neueindeckung ohne energetischen Nutzen wird nicht gefördert. Stand: August 2026, die Konditionen ändern sich häufig.
In der Regel nicht. Sobald mehr als zehn Prozent der Dachfläche erneuert werden, muss das Bauteil einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²·K) erreichen. Ausgenommen sind Dächer, die nach dem 31. Dezember 1983 nach den damals geltenden Vorschriften errichtet oder erneuert wurden. Kleinere Reparaturen unterhalb der Zehn-Prozent-Grenze lösen die Anforderung nicht aus. Prüf zusätzlich, ob dein Bundesland bei einer grundlegenden Dachsanierung eine Photovoltaikanlage verlangt.
