Die Rechnung läuft rückwärts. Am Anfang steht die Rate, die du jeden Monat tragen kannst. Daraus ergibt sich die Darlehenssumme, aus Darlehen plus Eigenkapital das Gesamtbudget. Und erst wenn davon die Nebenkosten abgezogen sind, steht der Betrag, den Haus und Grundstück kosten dürfen.
Rechne es durch. Was die Zahl bedeutet und wo sie trügt, steht in den Abschnitten darunter.
Rechner: Wie viel Haus geht bei deiner Rate?
Rechne rückwärts: von der Rate, die du monatlich tragen kannst, zum realistischen Budget.
Zinssatz und Tilgung sind Beispielwerte. Trage deinen eigenen Zins ein und passe die Tilgung an.
Grundstück und Haus stecken beim Kauf gemeinsam im Kaufpreis.
- Darlehenssumme
- –
- + Eigenkapital
- –
- Gesamtbudget
- –
- – Grunderwerbsteuer
- –
- – Notar & Grundbuch (1,5 %)
- –
- – Maklerprovision (3,57 %)
- –
- – Baunebenkosten (15 %)
- –
Das ist eine Rechnung, keine Zusage. Ob eine Bank diese Rate mitgeht, hängt an Haushaltsrechnung, Einkommen und Beleihungsauslauf.
Baufinanzierung inkl. KfW-Förderung prüfen Zum vollständigen FinanzierungsrechnerWomit gerechnet wird
- Darlehenssumme = (Rate × 12) ÷ (Sollzins + Anfangstilgung) × 100. Das ist die Summe, deren Annuität genau deiner Rate entspricht.
- Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Stand: August 2026.
- Notar und Grundbuch pauschal 1,5 %.
- Maklerprovision optional mit 3,57 % (Käuferanteil bei hälftiger Teilung).
- Beim Neubau fallen die Grunderwerbsteuer und die Maklerprovision nur auf das Grundstück an. Auf die Baukosten kommen Baunebenkosten (Erschließung, Bodengutachten, Vermessung, Architekt, Statiker), hier mit 15 % angesetzt.
- Nicht enthalten: Sondertilgungen, Zinsbindung, KfW-Förderung, Außenanlagen, Küche, Umzug.
Die Faustformel
Die Darlehenssumme, deren Annuität genau deiner Rate entspricht:
- Darlehenssumme = (Rate × 12) ÷ (Sollzins + Anfangstilgung) × 100
Ein Beispiel: 1.800 € Rate im Monat, 3,7 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung.
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- (1.800 × 12) ÷ 5,7 × 100 = 378.947 €
Mit 80.000 € Eigenkapital ergibt das ein Gesamtbudget von 458.947 €. Davon gehen die Nebenkosten ab.
Zwei Zahlen in dieser Formel verändern das Ergebnis stark. Über die eine entscheidet der Markt, über die andere du.
- Der Zins steigt von 3,7 auf 4,5 %? Dann sinkt die Darlehenssumme bei gleicher Rate auf 332.308 €. Für 0,8 Prozentpunkte sind das 46.639 € weniger Haus.
- Bei der Anfangstilgung läuft es umgekehrt. Erhöhst du sie von 2 auf 3 %, sinkt die Darlehenssumme auf 322.388 €. Das sieht nach Verlust aus, ist aber der bessere Deal: Mit 2 % Anfangstilgung und 3,7 % Zins dauert die Rückzahlung 28,8 Jahre, mit 3 % nur 22,1. Wer mit Mitte vierzig kauft und bei 2 % bleibt, überweist die letzte Rate Mitte siebzig.
Wie viel Rate kannst du wirklich tragen?
In jedem Ratgeber stehen 35 bis 40 % des monatlichen Nettoeinkommens als Obergrenze. Bei 3.000 € netto wären das 1.200 € Rate, also rund 252.632 € Darlehen. Bei 2.000 € netto sind es 800 € Rate und rund 168.421 €.
Woher die 40 % kommen, kann dir niemand sagen. In keiner Vorschrift stehen sie, und die Bank rechnet später ohnehin anders: Sie stellt deine Einnahmen deinen Ausgaben gegenüber und setzt für jede Person im Haushalt einen Pauschalbetrag an.
Die Regel ignoriert auch, wie unterschiedlich Haushalte aussehen. Ein kinderloses Paar mit zwei Einkommen und ohne Auto kommt anders zurecht als eine vierköpfige Familie mit Kita-Beiträgen und laufendem Autokredit.
Die belastbare Methode ist unbequemer: Führe drei Monate lang eine ehrliche Haushaltsrechnung. Alle Einnahmen, alle Ausgaben, auch die unregelmäßigen: Versicherungen, Urlaub, Reparaturen, Weihnachten. Was übrig bleibt, ist dein Spielraum.
Und davon geht noch etwas ab. Als Eigentümer zahlst du Instandhaltung, Grundsteuer und Gebäudeversicherung selbst, zusätzlich zur Rate. Für die Instandhaltung wird häufig ein Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat angesetzt, bei 140 m² also 140 €. Diese Posten gehören in die Rechnung, bevor du die Rate festlegst, nicht danach.
Eigenkapital: Wie viel brauchst du?
Die gängige Regel lautet: Die Nebenkosten zahlst du aus eigener Tasche. Der Grund dafür liegt in der Sicherheit, die die Bank am Ende in der Hand hält.
Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerprovision erhöhen nicht den Wert der Immobilie. Sie sind weg. Finanziert die Bank sie mit, liegt die Darlehenssumme über dem Objektwert. Der Beleihungsauslauf steigt, und mit ihm das Risiko der Bank, bei einer Zwangsversteigerung auf einem Teil der Summe sitzen zu bleiben. Sie gleicht das über einen Zinsaufschlag aus. Die besten Konditionen gelten meist bis 60 % Beleihungsauslauf, darüber staffeln die Banken in Stufen nach oben.
Was das kostet, lässt sich beziffern: Zwischen einer Finanzierung mit viel und einer mit wenig Eigenkapital liegen grob 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte, also 200 bis 300 € Zinsen pro Jahr je 100.000 € Darlehen.
Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, kostet aber genau diesen Aufschlag und setzt ein sicheres, gut dokumentiertes Einkommen voraus. Ob eine Bank mitgeht, sagt dir nur die Bank.
Die Nebenkosten, die dein Budget auffressen
Beim Kauf einer bestehenden Immobilie kommen drei Posten auf den Kaufpreis:
- Grunderwerbsteuer. Sie schwankt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.
| Steuersatz | Bundesländer |
|---|---|
| 3,5 % | Bayern |
| 5,0 % | Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen |
| 5,5 % | Bremen, Hamburg, Sachsen |
| 6,0 % | Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern |
| 6,5 % | Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein |
- Notar und Grundbuch kosten zusammen grob 1,5 % des Kaufpreises, davon rund 1 % Notar und rund 0,5 % Grundbuch. Der Notar ist keine Option: Nach § 311b BGB ist ein Grundstückskaufvertrag ohne notarielle Beurkundung unwirksam.
- Eine Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen darf der Verkäufer sie nach § 656c BGB höchstens zur Hälfte auf dich abwälzen. Bei hälftiger Teilung sind das 3,57 % für dich, also 3 % plus Umsatzsteuer.
Was das ausmacht, zeigt ein Vergleich. Bei einem Gesamtbudget von 458.947 € und ohne Makler:
- In Schleswig-Holstein (6,5 %) bleiben 424.951 € für die Immobilie, 33.996 € gehen für Nebenkosten weg.
- In Bayern (3,5 %) bleiben 437.093 €, die Nebenkosten liegen bei 21.855 €.
Gleiche Rate, gleiches Eigenkapital, 12.141 € Unterschied, nur wegen der Landesgrenze.
Kaufen oder bauen: Warum die Zahl unterschiedlich ausfällt
Beim Kauf steckt das Grundstück im Kaufpreis. Beim Neubau zahlst du es separat, und die Rechnung sieht anders aus.
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Neubau nur auf das Grundstück an, solange du Grundstück und Bauleistung getrennt erwirbst. Das Stichwort für den Ernstfall heißt einheitliches Vertragswerk: Hängen Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich oder wirtschaftlich zusammen, etwa weil beides vom selben Bauträger kommt, besteuert das Finanzamt die Gesamtsumme. Bei den 258.215 € Baukosten aus dem Beispiel unten und 6,5 % sind das 16.784 € zusätzlich. Das ist der Punkt, an dem der Bauvertrag genau gelesen werden muss, und zwar vor der Beurkundung.
Dafür kommt ein Posten hinzu, den viele Bauherren übersehen: die Baunebenkosten. Erschließung, Bodengutachten, Vermessung, Baugenehmigung, Honorare für Architekt und Statiker. Sie erscheinen in keinem Hauspreis, fallen aber trotzdem an.
Ein Beispiel mit demselben Budget von 458.947 €, Grundstück 150.000 €, Schleswig-Holstein:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Grundstück | 150.000 € |
| Grunderwerbsteuer und Notar auf das Grundstück | 12.000 € |
| Baukosten | 258.215 € |
| Baunebenkosten | 38.732 € |
| Summe | 458.947 € |
Grundstück und Haus zusammen: 408.215 €. Beim Kauf waren es 424.951 €. Der Unterschied von 16.736 € entsteht, weil die Baunebenkosten den geringeren Steueranteil mehr als aufwiegen.
Wer beim Neubau nur die Baukosten kalkuliert und die Nebenkosten vergisst, rechnet sich sein Budget um genau diese Größenordnung zu hoch.
Wie viel Kredit bekommst du von der Bank?
Der Rechner beantwortet eine Frage: Welche Darlehenssumme ergibt sich aus deiner Rate. Er beantwortet nicht, ob eine Bank dir diese Summe gibt.
Darüber entscheiden Faktoren, die keine Formel abbildet: die Haushaltsrechnung, die Sicherheit und Höhe deines Einkommens, der Schufa-Score, der Beleihungsauslauf, die gewünschte Zinsbindung und ob du angestellt oder selbstständig bist. Angestellte reichen meist drei Gehaltsabrechnungen ein, Selbstständige die Steuerbescheide mehrerer Jahre.
Der Weg dahin ist eine Finanzierungsanfrage. Sie kostet nichts und bringt zwei Dinge: eine belastbare Zahl statt einer Faustformel und die Finanzierungsbestätigung, die viele Verkäufer inzwischen sehen wollen, bevor sie überhaupt verhandeln.
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Drei Fehler, die dein Budget sprengen
- Kein Puffer. Baukosten steigen zwischen Kalkulation und Fertigstellung. Verträge enthalten Preisgleitklauseln, Materialpreise ändern sich, Erdarbeiten fördern zutage, was im Bodengutachten nicht stand. Wie groß der Puffer sein sollte, sagt dir die Zahl im nächsten Absatz besser als jede Faustregel.
- Sonderwünsche während des Baus. Jede Änderung nach Vertragsschluss ist ein Nachtrag. Nachträge werden nicht ausgeschrieben, der Preis steht also in keinem Wettbewerb, und niemand vergleicht ihn mehr. Einzeln wirken sie klein. In der Summe sind sie es nicht.
- Was nach dem Einzug kommt. Außenanlagen, Zaun, Terrasse, Küche, Umzug. Diese Posten stehen in keinem Bauvertrag und tauchen in keinem Budgetrechner auf, auch nicht in diesem.
Laut unserer Umfrage unter 384 Bauherren überschreiten 69,3 % ihr geplantes Budget. Die durchschnittliche Überschreitung liegt bei 57.600 €. In den meisten Fällen ist das die Summe vieler Einzelentscheidungen, die niemand mitgeschrieben hat.
Häufige Fragen
Nach der 40-%-Faustregel wären etwa 1.200 € Rate tragbar, was bei 3,7 % Zins und 2 % Tilgung rund 252.632 € Darlehen ergibt. Ob diese Rate für deinen Haushalt passt, zeigt nur eine Haushaltsrechnung über mehrere Monate. Die Bank rechnet ohnehin mit deinen echten Ausgaben, nicht mit der Quote.
Als Faustregel solltest du die Nebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen können. Ohne Makler sind das je nach Bundesland 5 bis 8 % des Kaufpreises, mit Makleranteil 8,5 bis 11,5 %. Mehr Eigenkapital senkt zusätzlich den Zinssatz.
Grundsätzlich ja, aber sie ist teurer und setzt ein sicheres Einkommen voraus. Der höhere Beleihungsauslauf kostet grob 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte Aufschlag, also 200 bis 300 € pro Jahr je 100.000 € Darlehen. Ob eine Bank mitgeht, hängt vom Einzelfall ab.
Die 40-%-Regel ergibt 800 € und damit rund 168.421 € Darlehen. Bei diesem Einkommen ist der Spielraum eng: Instandhaltung, Grundsteuer und Gebäudeversicherung kommen zur Rate hinzu und werden von der Regel nicht abgedeckt.
Nur auf das Grundstück, wenn du Grundstück und Bauleistung getrennt erwirbst. Hängen beide Verträge zusammen, etwa beim Kauf vom Bauträger aus einer Hand, wertet das Finanzamt sie als einheitliches Vertragswerk und besteuert die Gesamtsumme.
