Eine Fassadensanierung kostet bei einem Einfamilienhaus meist zwischen 15.000 und 50.000 €. Wo in dieser Spanne du landest, entscheidet vor allem eine Frage: ob nur gestrichen wird oder gedämmt werden muss. Und darüber entscheidest du nicht allein, sondern das Gebäudemodernisierungsgesetz, an einer einzigen Schwelle: 10 Prozent.
Warum eine Fassadensanierung notwendig ist
Ein rissiger Putz lässt Wasser in die Wand. Im nächsten Winter sprengt der Frost die Fehlstellen weiter auf, und was als kosmetisches Problem anfing, wird zum Bauschaden. Bei ungedämmten Außenwänden kommt der Wärmeverlust dazu: Anlage 7 des Gebäudemodernisierungsgesetzes verlangt für eine geänderte Außenwand höchstens 0,24 W/(m²K). Ungedämmte Altbauwände liegen um ein Vielfaches darüber. Eine rechtzeitige Sanierung mit Außenisolierung senkt deshalb auch die Betriebskosten.
Fassadensanierung Kosten
Die Kosten hängen am Umfang der Arbeiten, am Material, an der Dämmpflicht und an den regionalen Handwerkerpreisen. Für Reinigung und Anstrich rechnest du mit 20 bis 40 € pro Quadratmeter. Kommt Verputzen oder eine nachträgliche Dämmung dazu, sind es 90 bis 150 €, bei Klinkerverblendung mehr.
Für ein Einfamilienhaus liegen die Gesamtkosten je nach Maßnahme typischerweise bei 15.000 bis 50.000 €.
| Maßnahme | Durchschnittliche Kosten pro m² |
|---|---|
| Reinigung & Anstrich | 20 – 40 € |
| Neuverputzung | 40 – 70 € |
| Wärmedämmung (WDVS) | 90 – 150 € |
| Klinker- oder Verblendmauerwerk | 120 – 200 € |
| Gerüst (zusätzlich, je m² Gerüstfläche) | 10 – 20 € |
Das Gerüst ist der Posten, den Angebote gern verstecken. Lass dir zeigen, ob es nach Gerüstfläche oder pauschal abgerechnet wird und wie viele Standwochen im Preis stecken. Zieht sich die Baustelle, wird jede weitere Woche einzeln berechnet.
Ist eine Dämmung bei der Fassadensanierung Pflicht?
Oft ja, und die Schwelle ist niedriger, als die meisten denken.
Zuerst zur Rechtsgrundlage, denn die hat sich gerade geändert: Am 29. Juli 2026 ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in Kraft getreten und hat das Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Die Anforderungen bei Änderungen an bestehenden Gebäuden stehen jetzt in § 36 GModG, vorher waren es § 48 GEG. Ratgeber, die noch das GEG zitieren, sind an dieser Stelle veraltet. Inhaltlich ist die Regel dieselbe geblieben.
Sie lautet: Wer mehr als 10 % der Außenwandfläche verändert, muss für die betroffene Fläche die U-Werte aus Anlage 7 einhalten. Für Außenwände sind das höchstens 0,24 W/(m²K). Bleibst du darunter, greift die Bagatellgrenze und es gibt keine Anforderung.
Hausbau und Sanierung bedeuten hunderte Entscheidungen, Rechnungen und Termine - und schnell verliert man den Überblick. POCASIO unterstützt dich dabei, deine Baukosten, Dokumente und Abläufe an einem Ort zu organisieren. So erkennst du Abweichungen sofort und kannst rechtzeitig reagieren, bevor es zu teuer oder chaotisch wird.
Zwei Details entscheiden im Einzelfall darüber, ob du betroffen bist:
- Die 10 % rechnen sich auf die Gesamtfläche aller Außenwände, nicht auf eine einzelne Hauswand. Bei 200 m² Außenwandfläche darfst du rund 20 m² neu verputzen, bevor die Anforderung greift.
- Es zählt die Art der Maßnahme. Anlage 7 nennt für Außenwände das Anbringen von Bekleidungen, Verschalungen, Mauervorsatzschalen oder Dämmschichten außen sowie die Erneuerung des Außenputzes. Ein neuer Anstrich fällt nicht darunter, neuer Putz auf der ganzen Fassade schon.
Ausgenommen sind Baudenkmäler und sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz. Statt die Bauteilanforderung zu erfüllen, kannst du außerdem einen Gesamtnachweis für das Gebäude nach § 38 GModG führen lassen. Das rechnet ein Energieberater, und es lohnt sich vor allem dann, wenn an der Fassade selbst wenig geht, dafür aber Dach oder Fenster mitsaniert werden.
Wer die Anforderung ignoriert, riskiert eine Ordnungswidrigkeit und verliert jeden Förderanspruch. Der zweite Punkt trifft in der Praxis härter: Bei 40.000 € Sanierungskosten sind 15 % Grundförderung 6.000 €, die schlicht nicht ausgezahlt werden.
Fassadensanierung im Altbau
Bei Altbauten ist die Sanierung anspruchsvoller. Historische Bausubstanz, Denkmalschutz und fehlende Dämmung machen die einfache Lösung unmöglich. Drei Punkte, die vor dem ersten Angebot geklärt sein sollten:
- Wie steht es um die Substanz? Sitzt Feuchtigkeit in der Wand, sind Holzträger geschädigt, bröckelt der Putz großflächig? Das gehört vor die Kostenschätzung, nicht danach.
- Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, entscheidet die Untere Denkmalschutzbehörde mit. Sprich mit ihr, bevor du planst.
- Ist eine Außendämmung ausgeschlossen, bleibt die Innendämmung. Sie verschiebt den Taupunkt in die Wand und braucht ein bauphysikalisch durchgerechnetes System. Halbe Lösungen führen hier zu Schimmel.
Fassadensanierung Altbau Kosten
Je nach Zustand, Verkleidung und angestrebtem Dämmstandard liegen die Kosten bei etwa 150 bis 300 € pro Quadratmeter. Der Aufschlag gegenüber einem Nachkriegsbau kommt aus drei Richtungen: marode Substanz, die erst instand gesetzt werden muss, ungedämmte Außenwände ohne planebene Oberfläche und Materialien, die dem Bestand entsprechen müssen. Kommt ein Feuchteschutzsystem oder eine Innendämmung dazu, steigt es weiter.
Auch für Altbausanierungen gibt es Fördermittel, sofern die energetische Verbesserung im Fokus steht.
Fördermöglichkeiten für die Fassadensanierung
Es gibt zwei Wege, und du musst dich für einen entscheiden. Beides zusammen geht nicht.
- BEG-Einzelmaßnahme über die BAFA. 15 % Zuschuss auf die förderfähigen Kosten für die Dämmung der Gebäudehülle. Förderfähig sind 30.000 € pro Wohneinheit, mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) 60.000 €. Achtung, hier hat sich zum 21. Juli 2026 etwas geändert: Den iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten gibt es erst ab 30.000 € förderfähiger Investition, und nur auf den Betrag darüber. Eine pauschale 20-%-Förderung existiert nicht mehr. Bei einer 10.000-€-Maßnahme fällt der Bonus komplett weg.
- Steuerermäßigung nach § 35c EStG. 20 % der Aufwendungen, verteilt auf drei Jahre (7 %, 7 %, 6 %), ohne Antrag und ohne Energieberater. Es gibt einen Höchstbetrag je Objekt. Bei kleineren Maßnahmen ist dieser Weg seit der BAFA-Änderung oft der bessere.
- Regionale Programme. Städte und Länder legen eigene Zuschüsse und zinsgünstige Kredite auf. Die lassen sich teilweise kombinieren, das musst du im Einzelfall prüfen.
Für beide Bundeswege gilt: Die Maßnahme muss von einem Fachunternehmen ausgeführt werden, und der BAFA-Antrag muss vor der Auftragsvergabe gestellt sein. Wer erst unterschreibt und dann beantragt, bekommt nichts. In unserem Ratgeber Förderungen beim Hausbau steht der Überblick über die übrigen Programme.
Die passende Firma für deine Fassadensanierung finden
Der Preis ist der schlechteste Auswahlgrund, weil er sich am leichtesten drücken lässt: durch weniger Gerüstwochen, dünnere Dämmung, weggelassene Entsorgung. Vergleichbar werden Angebote erst, wenn dieselben Leistungen drinstehen.
- Mindestens drei Angebote mit aufgeschlüsselter Kostenaufstellung: Material, Arbeitszeit, Gerüst mit Standdauer, Entsorgung. Ein Pauschalpreis ohne Positionen ist kein Angebot, sondern eine Hausnummer.
- Frag nach Referenzen mit deinem Gebäudetyp. Altbau, WDVS und Denkmalschutz sind drei verschiedene Handwerke. Bilder abgeschlossener Projekte und zwei Telefonnummern früherer Kunden sind eine zumutbare Bitte.
- Prüfe die Qualifikationen, die die BAFA für den Zuschuss verlangt. Ohne die passenden Nachweise fällt die Förderung weg, egal wie gut die Arbeit ist.
- Achte im Beratungsgespräch darauf, ob die Firma dich auf gesetzliche Anforderungen hinweist, ohne dass du danach fragst. Wer die 10-Prozent-Schwelle nicht von sich aus anspricht, hat sie entweder nicht auf dem Schirm oder rechnet damit, dass du sie nicht kennst.
- Schriftlicher Vertrag mit Leistungsbeschreibung, verbindlichem Zeitrahmen und Abnahmeprotokoll. Die Dokumentation brauchst du für Förderung und Gewährleistung.
Wo finde ich geeignete Sanierungs-Firmen?
Die örtliche Handwerkskammer und die Bauinnung führen Verzeichnisse der eingetragenen Betriebe. Architekten und Energieberater in deiner Region arbeiten regelmäßig mit denselben Firmen zusammen und wissen, wer Termine hält. Und frag im Umfeld: Wer in deiner Straße vor zwei Jahren ein Gerüst stehen hatte, kann dir sagen, wie die Baustelle gelaufen ist. Diese Auskunft bekommst du in keinem Portal.
Planung deiner Fassadensanierung
Die Reihenfolge entscheidet mit darüber, was die Sanierung kostet. Wer sie umdreht, verliert die Förderung.
- Zustand prüfen lassen. Ein Energieberater oder Bausachverständiger erkennt Risse, Feuchtigkeit und fehlende Dämmung, bevor das Gerüst steht.
- Ziel festlegen. Optik oder Energie? Davon hängt ab, ob du unter der 10-Prozent-Schwelle bleiben willst oder bewusst darüber gehst.
- Budget mit Puffer. 10 bis 20 % auf die Schätzung, für das, was hinter dem alten Putz zum Vorschein kommt.
- Förderweg wählen und beantragen. BAFA oder § 35c EStG, nicht beides. Der BAFA-Antrag muss vor der Auftragsvergabe raus. Für den iSFP-Bonus rechne vorher durch, ob du überhaupt über 30.000 € kommst.
- Angebote einholen und beauftragen. Erst jetzt, nicht vorher.
- Bauzeit begleiten und abnehmen. Fotos vom Wandaufbau machen, solange die Dämmung offen liegt. Nach der Verkleidung ist nicht mehr nachweisbar, was verbaut wurde.
Der Fehler, der am meisten kostet
Er passiert zwischen Schritt 4 und 5: Die Fassade sieht schlecht aus, ein Malerbetrieb ist schnell verfügbar, der Auftrag geht raus. Zwei Wochen später fällt auf, dass die Maßnahme förderfähig gewesen wäre und dass mit der Dämmung im selben Gerüst zusätzliche Kosten von vielleicht 20.000 € rund 3.000 € Zuschuss gebracht hätten. Beides ist dann weg, und das Gerüst steht erst in zehn Jahren wieder.
