Wer eine Bestandsimmobilie kauft, erbt oder geschenkt bekommt, übernimmt unter Umständen auch gesetzliche Nachrüstpflichten. Die gute Nachricht: Es sind zwei klar umrissene Maßnahmen, sie kosten meist zwischen 2.000 und 5.000 €, und sie sind keine Komplettsanierung.
Stand: August 2026. Die Rechtslage hat sich im Juli 2026 geändert, ältere Ratgeber zu diesem Thema sind überholt.
Was sich im Juli 2026 geändert hat
Aus dem Gebäudeenergiegesetz ist am 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) geworden, verkündet am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt. Es ist kein neues Regelwerk, sondern dasselbe Stammgesetz mit neuem Namen und teils neuer Nummerierung.
Für Käufer ist eine Änderung entscheidend: Die §§ 71 bis 73 wurden ersatzlos gestrichen. Damit ist die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel entfallen. Eine funktionierende alte Heizung darfst du nach dem Kauf weiterbetreiben und reparieren lassen. Ebenfalls weg ist die 65-Prozent-Regel für neu eingebaute Heizungen.
Übrig bleiben zwei Nachrüstpflichten, inhaltlich unverändert, aber neu nummeriert: die Dämmung der obersten Geschossdecke (jetzt § 35 GModG, früher § 47 GEG) und die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 Abs. 2 GModG).
Für wen die Pflichten gelten und ab wann die Frist läuft
Hier steckt der Punkt, den fast alle Ratgeber falsch wiedergeben. Die Zwei-Jahres-Frist knüpft nicht an jeden Eigentümerwechsel, sondern an den ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002.
Was das praktisch bedeutet, zeigen zwei Fälle:
- Der Verkäufer hat das Haus seit vor dem 1. Februar 2002 durchgehend selbst bewohnt und war die ganze Zeit Eigentümer. Dann ist dein Kauf der erste Eigentumsübergang nach dem Stichtag, und du hast zwei Jahre ab deiner Grundbucheintragung Zeit.
- Der Verkäufer hat das Haus selbst 2012 gekauft und nie gedämmt. Dann lief seine Frist 2014 ab. Du bekommst keinen neuen Zwei-Jahres-Zeitraum, sondern übernimmst einen bestehenden Verstoß mit dem Eigentum. Das ist kein theoretisches Problem, sondern ein Argument für die Preisverhandlung.
Maßgeblich für den Fristbeginn ist die Eintragung ins Grundbuch, nicht der Notartermin, nicht die Kaufpreiszahlung und nicht die Schlüsselübergabe. Zwischen Beurkundung und Umschreibung liegen oft Monate. Notier dir das Datum aus der Eintragungsnachricht.
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Die Art des Eigentumsübergangs spielt keine Rolle: Kauf, Erbschaft und Schenkung werden gleich behandelt. Bei einer Erbengemeinschaft beginnt die Frist mit deren Eintragung.
Das Selbstnutzer-Privileg für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt, wenn am Stichtag 1. Februar 2002 eine der Wohnungen vom Eigentümer selbst bewohnt wurde. Es hängt an der Person, nicht am Gebäude, und endet mit dem Verkauf.
Die zwei Pflichten im Einzelnen
- Oberste Geschossdecke oder Dach (§ 35 GModG). Ist der Dachraum über beheizten Räumen unbeheizt und die Decke ungedämmt, muss entweder die Geschossdecke oder alternativ das darüberliegende Dach so gedämmt werden, dass der U-Wert höchstens 0,24 W/(m²·K) beträgt. Auf einem nicht ausgebauten Dachboden ist das die einfachste Variante. Für rund 100 Quadratmeter liegen die Kosten bei einer Einblas- oder Aufdopplungsdämmung häufig bei 1.500 bis 3.000 €.
- Heizungs- und Warmwasserleitungen (§ 69 Abs. 2 GModG). Zugängliche, bislang ungedämmte Leitungen und Armaturen in unbeheizten Räumen, typischerweise im Keller, müssen gedämmt werden. Als Faustregel gilt: Die Dämmschicht sollte mindestens so dick sein wie der Rohrdurchmesser. Das ist die günstigste Pflicht überhaupt, oft ab etwa 400 €, und bei etwas handwerklichem Geschick in Eigenleistung machbar.
Zusammen landest du damit meist bei 2.000 bis 5.000 €. Alles darüber hinaus, also Fassadendämmung, Fenstertausch oder Heizungsmodernisierung, ist freiwillig, auch wenn es energetisch sinnvoll sein kann. Für die freiwillige Dämmung gibt es zudem Zuschüsse über die BEG-Einzelmaßnahmen.
Die 10-Prozent-Regel bei ohnehin geplanter Sanierung
Unabhängig vom Eigentümerwechsel greift eine zweite Logik. Sobald du mehr als zehn Prozent der Fläche eines Bauteils erneuerst, ersetzt oder abdichtest, muss dieses Bauteil die aktuellen Mindestanforderungen erfüllen. Unterhalb dieser Bagatellgrenze passiert nichts.
Praktisch heißt das: Eine kleine Reparatur an der Fassade oder am Dach löst keine Dämmpflicht aus, eine Neueindeckung schon. Was das für eine geplante Dachsanierung bedeutet, erklärt der Beitrag Dach sanieren.
Ausnahmen
Neben dem Selbstnutzer-Privileg gibt es zwei weitere Wege heraus. Bei denkmalgeschützten Gebäuden entfallen die Pflichten, soweit die Maßnahmen mit dem Denkmalschutz nicht vereinbar wären. Und es gilt das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot: Lassen sich die Kosten einer Nachrüstung durch die Einsparungen nicht innerhalb der üblichen Nutzungsdauer wieder hereinholen, entfällt die Pflicht.
Bei der Geschossdeckendämmung ist die wirtschaftliche Unzumutbarkeit allerdings selten, weil die Maßnahme günstig und wirksam ist. Verlass dich nicht darauf, ohne es von einem Energieberater rechnen zu lassen. Für die Dämmpflicht der obersten Geschossdecke sieht das Gesetz eine besondere Ausnahmeregelung vor, die ohne Einschaltung einer Behörde auskommt.
Was bei Nichteinhaltung droht
Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten mit einem Bußgeldrahmen von bis zu 50.000 € nach § 108 GModG. Wichtig ist dabei eine Unterscheidung, die häufig verrutscht: Bußgeldbewehrt ist nicht die Fristenregel, sondern die Dämmpflicht selbst.
In der Praxis werden Bußgelder selten in maximaler Höhe verhängt, und aktive Kontrollen sind eher die Ausnahme. Die Durchsetzung liegt bei der unteren Bauaufsichtsbehörde und wird von Kommune zu Kommune unterschiedlich gehandhabt. Berührungspunkte entstehen etwa bei der Feuerstättenschau durch den Schornsteinfeger oder bei Baukontrollen.
Relevanter als das Bußgeld ist meist etwas anderes: Beim nächsten Verkauf schauen Käufer und finanzierende Banken zunehmend auf den energetischen Zustand. Eine nicht erfüllte Nachrüstpflicht ist dann ein Preisabschlag, und zwar ein größerer als die Maßnahme gekostet hätte.
Was du vor dem Kauf klären solltest
- Wann hat das Haus zuletzt den Eigentümer gewechselt? Davon hängt ab, ob du eine eigene Frist bekommst oder einen Altverstoß erbst.
- Ist die oberste Geschossdecke gedämmt? Das siehst du bei der Besichtigung selbst, wenn du auf den Dachboden gehst.
- Sind die Leitungen im Keller ummantelt? Ebenfalls mit bloßem Auge zu prüfen.
- Gibt es Nachweise über frühere Dämmmaßnahmen? Rechnungen und Fachunternehmererklärungen lässt du dir am besten mit dem Kaufvertrag übergeben.
Diese vier Fragen kosten dich fünf Minuten bei der Besichtigung und können ein paar tausend Euro in der Verhandlung wert sein.
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Häufige Fragen
Nein. Es geht um zwei Maßnahmen: die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Zusammen kosten sie meist 2.000 bis 5.000 €. Die Frist beträgt zwei Jahre, allerdings ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. War der Verkäufer selbst schon Zweiterwerber, hast du keinen neuen Zeitraum. Eine Komplettsanierung schreibt das Gesetz in keinem Fall vor.
Nein, nicht mehr. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz sind die §§ 71 bis 73 GEG zum 29. Juli 2026 ersatzlos gestrichen worden, darunter das Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel. Eine funktionierende Öl- oder Gasheizung darf weiterlaufen und repariert werden, auch nach einem Eigentümerwechsel. Ratgeber, die noch von einer Austauschpflicht nach 30 Jahren sprechen, geben den Stand vor Juli 2026 wieder.
Ja, Erbschaft und Schenkung werden wie ein Kauf behandelt. Bei einer Erbengemeinschaft beginnt die Frist mit deren Eintragung im Grundbuch, und alle Miterben sind gemeinsam in der Pflicht. Auch hier zählt der erste Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002, nicht jeder einzelne.
Nur unter einer Bedingung: Am Stichtag 1. Februar 2002 muss eine der Wohnungen vom Eigentümer selbst bewohnt worden sein, und seitdem darf kein Eigentümerwechsel stattgefunden haben. Das Privileg hängt an der Person, nicht am Haus, und endet mit dem Verkauf. Für dich als Käufer gilt es also nicht.
