Eine Entkernung ist der Punkt, an dem eine Sanierung unumkehrbar wird. Danach steht ein Rohbau, und alles, was du vorher nicht geklärt hast, klärst du unter Zeitdruck und mit laufenden Kosten. Die eigentliche Arbeit ist dabei der einfachere Teil.
Was Entkernung bedeutet
Bei einer Entkernung wird ein Gebäude auf seine tragende Struktur zurückgebaut: Fundament, tragende Wände und Decken bleiben, alles andere kommt raus. Das unterscheidet sie vom Abriss, bei dem auch die Tragstruktur fällt, und von der Teilsanierung, die nur einzelne Räume oder Gewerke anfasst.
Der Begriff „Kernsanierung“ hat übrigens keine verbindliche gesetzliche Definition. In Bewertung und Steuerrecht wird er unterschiedlich ausgelegt, meist über den Umfang der erneuerten Bauteile. Wenn dir jemand eine feste Prozentgrenze nennt, frag nach der Bezugsgröße. Ob sich der Aufwand gegenüber einem Neubau überhaupt lohnt, klärt der Beitrag Sanieren oder abreißen und neu bauen?.
Was rauskommt
Nichttragende Zwischenwände, Bodenbeläge samt Estrich, Deckenverkleidungen, die komplette Haustechnik mit Elektro, Sanitär und Heizung, häufig auch Fenster und Türen. Bei Gebäuden aus den 1950er- bis 1970er-Jahren ist dieser Umfang oft nötig, weil sich heutige Energiestandards anders nicht erreichen lassen.
Eine Warnung zu den Wänden: In Altbauten sind nicht alle nichttragenden Wände entbehrlich. Manche wirken aussteifend oder tragen Deckenlasten mit, die im Plan nicht so eingezeichnet sind. Was raus darf, entscheidet ein Statiker, nicht das Bauchgefühl und auch nicht der Abbruchunternehmer.
Was vor dem ersten Hammerschlag erledigt sein muss
Diese Reihenfolge kostet ein paar Wochen und spart im Zweifel fünfstellige Beträge:
- Schadstoffgutachten. Vor allem, aber nicht nur wegen Asbest. Bei Gebäuden vor Ende 1993 gehört eine Beprobung dazu, und zwar bevor jemand kalkuliert. Ein Angebot ohne Schadstoffkenntnis ist keine Kalkulation, sondern eine Schätzung mit eingebautem Nachtrag.
- Statik. Ein Standsicherheitsnachweis für das, was stehen bleiben soll, und für geplante Durchbrüche. Wer erst abreißt und dann rechnen lässt, hat keine Verhandlungsposition mehr.
- Genehmigungsfrage für das Gesamtprojekt. Eine reine Entkernung ohne Eingriff in die Tragstruktur ist nach den Landesbauordnungen häufig verfahrensfrei. Der spätere Ausbau ist es oft nicht. Kläre beides zusammen mit der Bauaufsicht, bevor du anfängst. Wer entkernt und danach feststellt, dass sein Grundriss nicht genehmigungsfähig ist, hat teuer Luft geschaffen.
- Medien abklemmen. Strom, Gas, Wasser stilllegen und die Zähler durch den Netzbetreiber ausbauen lassen. Für die Baustelle brauchst du einen Baustromanschluss. Ein alter Öltank muss vor dem Rückbau entleert, gereinigt und ausgebaut werden, das ist ein eigener Auftrag mit eigener Vorlaufzeit.
- Beweissicherung bei Nachbarn. Bei Reihen- und Doppelhäusern und bei enger Bebauung: den Zustand der Nachbargebäude vorher fotografisch und im Zweifel durch einen Sachverständigen dokumentieren lassen. Entkernungen erzeugen Erschütterungen, und Risse im Nachbarhaus sind ohne Vorher-Dokumentation immer deine Risse.
- Versicherung. Melde den Umbau deiner Wohngebäudeversicherung. Ein leerstehendes Gebäude im Rohbauzustand ist eine Gefahrerhöhung, und wer sie nicht anzeigt, riskiert den Versicherungsschutz genau dann, wenn er ihn braucht. Für die Bauphase kommen Bauleistungsversicherung und Bauherrenhaftpflicht dazu.
Schadstoffe: Zuständigkeiten und Fristen
Arbeiten an asbesthaltigen Bauteilen sind grundsätzlich verboten. Zulässig sind nur Abbruch-, Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten nach der Gefahrstoffverordnung, ausgeführt von Betrieben mit Sachkundenachweis nach TRGS 519.
Drei Punkte, die deinen Terminplan betreffen:
Hausbau und Sanierung bedeuten hunderte Entscheidungen, Rechnungen und Termine - und schnell verliert man den Überblick. POCASIO unterstützt dich dabei, deine Baukosten, Dokumente und Abläufe an einem Ort zu organisieren. So erkennst du Abweichungen sofort und kannst rechtzeitig reagieren, bevor es zu teuer oder chaotisch wird.
- Der ausführende Betrieb muss die Arbeiten der zuständigen Behörde spätestens sieben Tage vor Beginn anzeigen. Diese Woche ist eingeplant oder du verlierst sie.
- Bei schwach gebundenen Asbestprodukten, etwa Spritzasbest, Leichtbauplatten oder Asbestpappen, reicht die normale Sachkunde nicht. Solche Arbeiten dürfen nur behördlich zugelassene Fachbetriebe ausführen, und die sind knapp und entsprechend ausgebucht.
- Asbesthaltige Abfälle gelten als gefährliche Abfälle und dürfen nur auf dafür zugelassenen Deponien abgelagert werden. Zur Anzeige gehört deshalb eine Annahmeerklärung der Deponie. Kläre früh, welche Anlage in deiner Region annimmt, das steuert Preis und Termin.
Und ein Verbot, das regelmäßig übersehen wird: Asbestzementdächer und -wandverkleidungen dürfen nicht überdeckt, überbaut, gereinigt oder beschichtet werden. Die scheinbar günstige Lösung, das alte Dach einfach draufzulassen, ist keine.
Was eine Entkernung kostet
Die reinen Rückbauarbeiten ohne Entsorgung liegen meist zwischen 40 und 150 € pro Quadratmeter, abhängig von Zustand und Umfang. Für ein Einfamilienhaus mit rund 150 Quadratmetern landest du inklusive Entsorgung häufig bei 15.000 bis 50.000 €. Bei auf einzelne Bereiche begrenzten Entkernungen deutlich darunter.
Der größte Einzelhebel ist die Schadstofflage. Ist Asbest im Spiel, kann sich der Preis um 30 bis 50 Prozent erhöhen, weil Schutzmaßnahmen, Schleusen, Absaugung und Sonderentsorgung dazukommen.
Nicht in den Quadratmeterpreisen enthalten und trotzdem fällig:
- Schadstoffgutachten mit Probenahme und Laboranalyse
- Statiker für Bestandsprüfung und Durchbrüche
- Container-Standzeiten und, in beengter Lage, die Sondernutzungserlaubnis für die Aufstellung auf öffentlichem Grund
- Baustrom, Bauwasser, gegebenenfalls Gerüst und Staubschutzwände
Die Zahlen sind Richtwerte und schwanken nach Region und Gebäudezustand erheblich. Eine belastbare Kalkulation gibt es nur nach Vor-Ort-Begehung und vorliegendem Schadstoffgutachten.
Bauschutt und Entsorgung
Die Entsorgung macht bei größeren Projekten häufig 20 bis 40 Prozent der Gesamtkosten aus und wird regelmäßig unterschätzt. Grobe Orientierung:
- Sortenreiner Bauschutt wie Beton oder Ziegel: etwa 10 bis 50 € pro Kubikmeter beziehungsweise 15 bis 50 € pro Tonne
- Gemischte Bau- und Abbruchabfälle mit Tapeten-, Holz- oder Putzresten: etwa 150 bis 250 € pro Tonne
- Asbesthaltiger Abfall: meist 100 bis 500 € pro Tonne, zuzüglich Probenahme, Analyse und Transport in Spezialverpackung
Der Faktor zwischen sortenrein und gemischt liegt also bei fünf bis zehn. Wer Beton, Ziegel, Holz, Metall und Restmüll konsequent trennt, spart in der Entsorgung mehr, als die zusätzliche Arbeitszeit kostet. In der Praxis heißt das: mehrere Container gleichzeitig auf dem Grundstück, nicht nacheinander. Plan den Platz dafür ein, bevor der erste geliefert wird.
Heb alle Wiegescheine und Entsorgungsbelege auf. Bei gefährlichen Abfällen brauchst du ohnehin einen Nachweis, und bei einem späteren Verkauf ist die dokumentierte Asbestfreiheit bares Geld wert.
Eigenleistung: was geht und was nicht
Tapeten, Bodenbeläge, Verkleidungen, der Ausbau von Fenstern und Türen: Das lässt sich mit handwerklichem Geschick selbst machen und senkt die Lohnkosten spürbar. Rechne allerdings damit, dass du für dieselbe Arbeit das Drei- bis Fünffache der Zeit brauchst, die eine Kolonne benötigt. Auf einer Baustelle, auf der Container mieten, Gerüst stehen und Handwerker warten, ist Zeit ein Kostenfaktor.
Nicht selbst machen lässt sich die Beurteilung tragender Bauteile, alles an der Elektroinstallation und jeder Kontakt mit Schadstoffen. Das sind keine Empfehlungen, sondern Grenzen.
Ein Punkt, der fast immer vergessen wird: Wenn Freunde, Nachbarn oder Verwandte auf deiner Baustelle mithelfen, sind sie als Bauhelfer gesetzlich unfallversichert, und du als Bauherr musst sie bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft anmelden. Das kostet wenig, ist aber verpflichtend, und wer es unterlässt, riskiert bei einem Unfall erhebliche Regressforderungen.
Ablauf und Dauer
Bestandsaufnahme mit Schadstoffgutachten, dann Statik und Genehmigungsklärung, dann Medien stilllegen und Beweissicherung. Erst danach beginnt der Rückbau, zuerst die nichttragenden Bauteile, anschließend die Schadstoffsanierung durch zertifizierte Betriebe. Zum Schluss folgen Rohbauarbeiten wie Durchbrüche und neue Wände.
Für eine Wohnung sind ein bis zwei Wochen realistisch, für ein komplettes Haus drei bis sechs, je nach Größe und Schadstofflage. Die Vorbereitung davor dauert regelmäßig länger als die Entkernung selbst, allein Gutachten und Behördenabstimmung brauchen Wochen. Rechne diese Zeit in deinen Zeitplan ein, nicht dagegen.
Warum bei der anschließenden Sanierung die Reihenfolge über Kosten und Nacharbeiten entscheidet, erklärt der Beitrag Die richtige Sanierungs-Reihenfolge.
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Häufige Fragen
Die reinen Rückbauarbeiten liegen meist zwischen 40 und 150 € pro Quadratmeter. Für ein Einfamilienhaus mit rund 150 Quadratmetern ergibt sich inklusive Entsorgung häufig eine Summe von 15.000 bis 50.000 €. Ist Asbest im Spiel, kommen 30 bis 50 Prozent obendrauf. Nicht enthalten sind Schadstoffgutachten, Statiker, Container-Standzeiten und Baustrom.
Das richtet sich nach der Landesbauordnung und dem Umfang. Bleiben tragende Strukturen unberührt, ist eine reine Entkernung häufig verfahrensfrei. Entscheidend ist aber der geplante Ausbau danach: Grundrissänderungen, Durchbrüche in tragenden Wänden oder Nutzungsänderungen können genehmigungspflichtig sein. Kläre beides gemeinsam mit der Bauaufsicht, bevor du zurückbaust.
Teilweise. Tapeten, Bodenbeläge, Verkleidungen sowie der Ausbau von Fenstern und Türen sind machbar, kosten dich aber das Drei- bis Fünffache der Zeit einer Fachkolonne. Tragende Bauteile, Elektroinstallationen und Schadstoffe gehören zwingend in Fachhände. Denk außerdem daran, mithelfende Freunde und Verwandte als Bauhelfer bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft anzumelden.
Er wird nach Materialarten getrennt und fachgerecht entsorgt. Sortenreiner Bauschutt kostet etwa 15 bis 50 € pro Tonne, gemischter Abfall 150 bis 250 €, asbesthaltiger Abfall meist 100 bis 500 € und darf nur auf zugelassenen Deponien abgelagert werden. Der Unterschied zwischen sortenrein und gemischt liegt beim Fünf- bis Zehnfachen, deshalb lohnt es sich, mehrere Container gleichzeitig aufzustellen statt nacheinander.
