Die Baufinanzierung entscheidet sich an drei Zahlen: was deine Haushaltsrechnung monatlich hergibt, wie viel Eigenkapital nach den Nebenkosten übrig bleibt, und wie die Bank dein Objekt bewertet. Die dritte kennen die wenigsten, dabei bestimmt sie deinen Zinssatz.
Was du dir leisten kannst
Am Anfang steht eine ehrliche Aufstellung deiner Einnahmen und Ausgaben über mindestens drei Monate. Nicht geschätzt, sondern aus den Kontoauszügen. Zieh von deinem Netto-Haushaltseinkommen alles ab, was ohnehin läuft:
- Lebenshaltung: Lebensmittel, Kleidung, Freizeit, Gesundheit
- Mobilität: Kraftstoff, Versicherung, Reparaturen, Tickets
- Versicherungen, Abos, Internet und Telefon
- Bestehende Kredit- und Leasingraten
- Sparraten, die du weiterlaufen lassen willst
Zwei Posten werden dabei regelmäßig vergessen. Erstens die Nebenkosten des eigenen Hauses, die deutlich über denen einer Mietwohnung liegen können, weil Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Schornsteinfeger und Rücklagen für Instandhaltung dazukommen. Zweitens ein echter Puffer, nicht der Rest, der zufällig übrig bleibt. Verbreitet ist die Faustregel, die Rate bei höchstens 35 Prozent des Nettoeinkommens zu halten. Das ist eine Konvention und keine Rechenregel; entscheidend ist, was deine konkrete Aufstellung zeigt.
Wie du daraus ein Budget für Grundstück und Haus ableitest, zeigt der Beitrag Wie viel Haus kann ich mir leisten?. Eine erste Kostenschätzung für dein Bauvorhaben liefert unser Baukostenrechner.
Was die Bank rechnet
Die Bank kalkuliert nicht mit deinem Kaufpreis, sondern mit dem Beleihungswert. Das ist der Wert, den sie langfristig für erzielbar hält. Nach der Beleihungswertermittlungsverordnung muss sie dafür einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent abziehen, banküblich sind 10 bis 20 Prozent.
Aus Darlehenssumme geteilt durch Beleihungswert ergibt sich der Beleihungsauslauf, und der bestimmt deinen Zinssatz. Banken arbeiten dabei in Stufen: Bis rund 60 Prozent gilt die Finanzierung als besonders sicher, das ist auch die Grenze für den Realkredit nach dem Pfandbriefgesetz. Zwischen 60 und 80 Prozent liegt der übliche Bereich mit moderatem Aufschlag. Oberhalb von etwa 90 Prozent wird es spürbar teurer.
Weil die Stufen sprunghaft sind, lohnt der Vergleich mehrerer Banken besonders, wenn du knapp an einer Schwelle liegst. Jedes Institut setzt eigene Abschläge und eigene Stufen an.
Eigenkapital: was zählt und was nicht
Als Eigenkapital gelten Guthaben auf Konten, Wertpapierdepots, Bausparguthaben, der Rückkaufswert einer Lebensversicherung, ein bereits bezahltes Grundstück sowie Schenkungen und Erbschaften. Ein lastenfreies Grundstück ist dabei oft der größte Hebel, weil es gleichzeitig als Sicherheit dient.
Hausbau und Sanierung bedeuten hunderte Entscheidungen, Rechnungen und Termine - und schnell verliert man den Überblick. POCASIO unterstützt dich dabei, deine Baukosten, Dokumente und Abläufe an einem Ort zu organisieren. So erkennst du Abweichungen sofort und kannst rechtzeitig reagieren, bevor es zu teuer oder chaotisch wird.
Zwei Punkte, bei denen häufig falsch gerechnet wird:
- Ein KfW-Darlehen ist kein Eigenkapital. Es ist Fremdkapital zu günstigeren Konditionen und erhöht deinen Beleihungsauslauf genau wie jeder andere Kredit. Nur echte Zuschüsse wirken eigenkapitalähnlich, und im Neubau gibt es die bei der KfW nicht, dort wird ausschließlich der Zins verbilligt.
- Eigenleistung ist nur begrenzt Eigenkapital. Banken erkennen die sogenannte Muskelhypothek an, aber gedeckelt und nur, wenn du die Arbeiten realistisch leisten kannst. Sie ersetzt kein Bargeld: Material musst du trotzdem bezahlen, und verschätzt du dich beim Zeitaufwand, verzögert sich der Bau und es fallen Bereitstellungszinsen an. [? Zur üblichen Obergrenze, die Banken ansetzen, habe ich keine belastbare Quelle gefunden. Hier gehört eine Zahl aus einem konkreten Bankgespräch hinein.]
Der entscheidende Punkt beim Eigenkapital sind die Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch gehen nicht in den Beleihungswert ein und müssen deshalb aus eigener Tasche kommen. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Notar und Grundbuch kosten rund 2 Prozent. Bei einem Grundstück für 150.000 € in Schleswig-Holstein sind das zusammen etwa 12.750 €, die dein Eigenkapital verlassen, bevor irgendetwas gebaut wurde.
Mehr dazu im Beitrag Eigenkapital für den Hausbau.
Die Grunderwerbsteuer-Falle beim Grundstückskauf
Dieser Punkt kostet mehr Geld als jeder Zinsvergleich, und er wird fast immer zu spät bedacht.
Kaufst du ein unbebautes Grundstück und lässt danach frei entscheiden, wer darauf was baut, zahlst du Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis. Besteht dagegen ein rechtlicher oder sachlicher Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag, wertet das Finanzamt beides als einheitlichen Erwerbsgegenstand. Dann fällt die Grunderwerbsteuer auch auf die Baukosten an.
Was den Unterschied macht: Bist du beim Abschluss des Kaufvertrags über das Ob und das Wie der Bebauung nicht mehr frei, greift die Regel. Das kann schon eine Reservierungsvereinbarung mit vorgegebenem Haustyp auslösen, eine Bauverpflichtung im Kaufvertrag oder ein Bauträger, der die Grundstücke vermarktet und gleich Haustypen anbietet. Der Bundesfinanzhof hat das mehrfach bestätigt, zuletzt in einem Beschluss aus dem Februar 2022, und selbst ein mittelbarer Zusammenhang genügt.
Rechne den Unterschied einmal durch. Grundstück 150.000 €, Haus 350.000 €, Schleswig-Holstein mit 6,5 Prozent. Bei getrenntem Erwerb zahlst du 9.750 €. Beim einheitlichen Vertragswerk sind es 32.500 €, also fast 23.000 € mehr. Das ist kein Detail, sondern ein Posten in der Größenordnung deiner gesamten Küche.
Lass die Konstellation vom Steuerberater prüfen, bevor du beim Notar unterschreibst. Nachträglich lässt sich daran nichts mehr ändern. Was beim Grundstückskauf sonst an Nebenkosten anfällt, steht im Beitrag Grundstückskauf Nebenkosten.
Bauen ohne Eigenkapital
Möglich ist es, teuer ist es auch. Bei der 100-Prozent-Finanzierung übernimmt die Bank die Bau- oder Kaufkosten, die Nebenkosten zahlst du selbst. Bei der 110- oder 120-Prozent-Finanzierung werden auch die Nebenkosten mitfinanziert.
Voraussetzung ist eine sehr gute Bonität, ein sicheres und überdurchschnittliches Einkommen und eine saubere Schufa. Der Preis dafür ist ein deutlich höherer Zinssatz, weil der Beleihungsauslauf über 100 Prozent liegt, dazu eine längere Laufzeit.
Der eigentliche Nachteil ist ein anderer: Ohne Rücklage hast du keinen Puffer für den ersten Nachtrag, die kaputte Waschmaschine oder drei Monate Bauverzug. Wer ohne Eigenkapital finanziert, sollte deshalb wenigstens einen Notgroschen zurückbehalten, statt auch den letzten Euro einzubringen.
Die Stellschrauben im Vertrag
Neben dem Zinssatz entscheiden drei Punkte über deine Belastung.
Der Tilgungssatz. Ein Prozent anfängliche Tilgung wirkt angenehm niedrig, verlängert die Laufzeit aber auf Jahrzehnte und erhöht die Restschuld am Ende der Zinsbindung erheblich. Lass dir für zwei oder drei verschiedene Tilgungssätze jeweils Rate, Gesamtzinsaufwand und Restschuld gegenüberstellen. Erst dann siehst du, was ein Prozentpunkt tatsächlich bedeutet.
Die Zinsbindung. Sie bestimmt, wann du das Zinsrisiko wieder trägst. Nach zehn Jahren steht eine Restschuld zu Konditionen an, die heute niemand kennt. Rechne deshalb durch, wie deine Rate aussähe, wenn der Anschlusszins deutlich höher liegt als heute.
Die bereitstellungszinsfreie Zeit. Beim Bau wird das Darlehen nach Baufortschritt abgerufen. Für den zugesagten, aber noch nicht abgerufenen Teil verlangen viele Banken nach Ablauf einer Frist eine Bereitstellungsprovision, üblich sind 0,25 Prozent pro Monat, also rund 3 Prozent im Jahr. Die zinsfreie Zeit reicht je nach Institut von drei bis zwölf Monaten. Sie taucht in keinem Effektivzinsvergleich auf und gehört trotzdem in die Verhandlung, weil sich Bauzeiten regelmäßig verschieben.
Frag außerdem nach kostenfreien Sondertilgungen und der Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu ändern. Beides kostet meist nichts und verschafft dir Spielraum, wenn sich deine Lage ändert.
Förderung einplanen
Für den Neubau kommen im Wesentlichen die KfW-Programme Klimafreundlicher Neubau (297 und 298), Wohneigentum für Familien (300), das Niedrigpreissegment (296) und das Wohneigentumsprogramm (124) infrage, dazu Landes- und Kommunalprogramme. Alle funktionieren als Zinsverbilligung, nicht als Zuschuss.
Wichtig für die Reihenfolge: Der Antrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt sein, in der Praxis also vor Abschluss des Bauvertrags. Und für die energetischen Programme brauchst du von Anfang an einen Energieeffizienz-Experten aus der dena-Liste. Welches Programm zu dir passt, steht im Beitrag Förderungen beim Hausbau.
Alleine finanzieren
Bei einer Finanzierung auf ein Einkommen fällt das zweite Netz weg, das Paare haben. Banken prüfen entsprechend genauer, und du solltest es auch tun.
Zwei Dinge sind hier wichtiger als bei Paaren: eine höhere Eigenkapitalquote, weil sie den Beleihungsauslauf und damit den Zins senkt, und die Absicherung des Einkommens. Fällt dein Einkommen aus, fällt die Rate nicht aus. Eine Berufsunfähigkeitsabsicherung und eine Rücklage von mehreren Monatsraten sind deshalb Teil der Finanzierung, nicht ein Extra danach.
Die Reihenfolge
- Haushaltsrechnung aus echten Kontoauszügen aufstellen und die tragbare Rate bestimmen.
- Eigenkapital sortieren und die Kaufnebenkosten davon abziehen. Was übrig bleibt, ist dein tatsächlicher Einsatz.
- Grundstückskonstellation steuerlich prüfen lassen, bevor der Notartermin steht.
- Förderprogramme klären und beantragen, vor der Auftragsvergabe.
- Mindestens drei Angebote einholen und dabei nicht nur den Effektivzins vergleichen, sondern auch bereitstellungszinsfreie Zeit, Sondertilgung und Tilgungswechsel.
- Finanzierung mit Puffer abschließen, dann bauen.
Was hier steht, sind Mechanismen und Größenordnungen, keine Finanzberatung. Die Konditionen hängen von Objekt, Bonität und Institut ab, und verbindlich ist allein, was in deinem Angebot steht.
