Banken schreiben keine Eigenkapitalquote vor. Was sie tun: Sie staffeln den Zinssatz danach, wie viel du mitbringst, und diese Staffel ist der ganze Grund, warum die Frage überhaupt eine ist. Zwischen einer Finanzierung mit 60 Prozent Beleihungsauslauf und einer mit 100 Prozent liegt kein Formfehler, sondern ein Zinsaufschlag, den du zwanzig Jahre lang zahlst.
Die Faustregel: Nebenkosten aus eigener Tasche
Die gängige Regel lautet: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler zahlst du selbst. Der Grund ist einfach: Diese Beträge landen nicht im Haus. Wenn die Bank verwerten muss, sind sie weg.
Was das kostet, hängt vor allem vom Bundesland ab. Die Grunderwerbsteuer liegt 2026 zwischen 3,5 Prozent (nur Bayern) und 6,5 Prozent (unter anderem Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein). Notar und Grundbuch kommen mit rund 1,5 bis 2 Prozent dazu, die Gebühren richten sich nach dem GNotKG und sind nicht verhandelbar.
Bei 400.000 Euro Gesamtkosten heißt das: In Bayern rund 14.000 Euro Grunderwerbsteuer, in Schleswig-Holstein 26.000. Plus etwa 8.000 Euro Notar und Grundbuch. Ohne Makler landest du also je nach Bundesland bei 22.000 bis 34.000 Euro, die aus eigener Tasche kommen müssen.
Einen Makler brauchst du beim Bauen auf eigenem Grundstück oft gar nicht. Fällt doch Provision an, gilt seit Dezember 2020 bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher der Teilungsgrundsatz nach §§ 656a ff. BGB: Der Käufer zahlt höchstens die Hälfte, und der Maklervertrag muss in Textform geschlossen sein.
Ein Detail, das beim Neubau viel Geld bewegt: Kaufst du das Grundstück und beauftragst den Hausbau getrennt und unabhängig voneinander, fällt Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an. Kaufst du beides aus einer Hand, etwa vom Bauträger, wertet das Finanzamt das regelmäßig als einheitlichen Erwerbsgegenstand und besteuert den Gesamtpreis. Bei 6,5 Prozent auf 250.000 Euro Bausumme sind das über 16.000 Euro Unterschied. Ob die Trennung im konkreten Fall trägt, ist eine Frage für den Steuerberater, nicht für den Verkaufsprospekt.
Wie sich das in dein Gesamtbudget einfügt, zeigt der Budgetrechner im Beitrag Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Was überhaupt als Eigenkapital zählt
Nicht nur Geld auf dem Tagesgeldkonto. Banken rechnen üblicherweise an:
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- Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonten
- Ein Grundstück, das dir bereits gehört. Das ist beim Hausbau der größte Posten überhaupt und wird gern übersehen. Wer ein Grundstück geerbt oder vor Jahren gekauft hat, bringt damit oft schon 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten mit.
- Bausparguthaben, allerdings nur, soweit es verfügbar ist. Ein Vertrag, der erst in zwei Jahren zuteilungsreif wird, hilft dir bei der Rohbaurechnung nicht.
- Wertpapierdepots und Rückkaufswerte von Lebensversicherungen, meist mit Abschlag bewertet
- Eigenleistung und Darlehen aus der Familie, dazu unten mehr
Der Unterschied zwischen „vorhanden“ und „verfügbar“ ist beim Bauen wichtiger als beim Kauf. Ein Hausbau zieht sich über Monate, und die Bank zahlt nach Baufortschritt aus. Für den Teil des Darlehens, den du noch nicht abgerufen hast, verlangen die meisten Banken nach einer zinsfreien Anfangszeit Bereitstellungszinsen. Wie lang diese Zeit ist und was sie danach kostet, steht im Darlehensvertrag und lässt sich verhandeln. Beim Neubau gehört das auf die Verhandlungsliste, beim Kauf einer Bestandsimmobilie spielt es kaum eine Rolle.
Warum der Beleihungsauslauf über den Zins entscheidet
Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und dem Beleihungswert, den die Bank für die Immobilie ansetzt. An dieser Zahl hängt dein Zinssatz.
Die 60-Prozent-Marke ist dabei keine Konvention, sondern steht im Gesetz. Nach § 14 PfandBG dürfen Pfandbriefbanken Hypotheken nur bis zu den ersten 60 Prozent des Beleihungswerts zur Deckung von Hypothekenpfandbriefen nutzen. Alles darüber muss die Bank teurer refinanzieren, und genau das gibt sie weiter. Deshalb liegen die besten Konditionen bis 60 Prozent, und deshalb springt der Zins in Stufen, nicht gleichmäßig.
Der Beleihungswert ist dabei nicht der Kaufpreis. Er wird nach § 16 PfandBG und der Beleihungswertermittlungsverordnung bestimmt, und die Bank zieht einen Sicherheitsabschlag ab. In der Praxis landet der Beleihungswert häufig bei 70 bis 90 Prozent des Kaufpreises.
Das rechnet sich schnell gegen dich. Beispiel: 500.000 Euro Kaufpreis, 100.000 Euro Eigenkapital, also 400.000 Euro Darlehen. Gefühlt sind das 80 Prozent. Setzt die Bank den Beleihungswert aber bei 450.000 Euro an, liegt dein Beleihungsauslauf bei rund 89 Prozent. Zwei Zinsstufen höher, ohne dass sich an deiner Rechnung etwas geändert hätte.
Frag im Finanzierungsgespräch deshalb nicht nur nach dem Zins, sondern danach, mit welchem Beleihungswert die Bank rechnet und wo die nächste Zinsstufe beginnt. Manchmal fehlen zu einer besseren Stufe nur ein paar tausend Euro.
Eigenkapital erhöhen: drei Wege und ihre Grenzen
Eigenleistung
Arbeiten, die du selbst übernimmst, rechnen viele Banken als Muskelhypothek an. Angerechnet wird nur der eingesparte Lohnanteil, nicht das Material. Die Grenzen sind enger, als viele denken: Üblich sind 10 bis 15 Prozent der Bausumme, und viele Institute setzen zusätzlich einen harten Deckel bei etwa 25.000 bis 30.000 Euro. Für komplexere Gewerke verlangen Banken oft einen Qualifikationsnachweis, für Malern und Bodenlegen nicht.
Der Haken liegt nicht bei der Bank, sondern bei dir. Überschätzte Eigenleistung ist einer der häufigsten Gründe für Nachfinanzierungen: Die Arbeit dauert länger als geplant, die Bereitstellungszinsen laufen weiter, und am Ende beauftragst du doch einen Handwerker. Rechne mit dem, was du an einem normalen Wochenende neben dem Job wirklich schaffst.
Förderkredite
KfW-Darlehen sind kein Eigenkapital. Sie sind Fremdkapital zu einem besseren Zins, sie erhöhen deinen Beleihungsauslauf genau wie jedes andere Darlehen und werden im Grundbuch meist nachrangig eingetragen. Was sie senken, ist die monatliche Rate, nicht das Risiko aus Sicht der Bank.
Relevant für Bauherren sind derzeit unter anderem KfW 300 (Wohneigentum für Familien, mit Einkommensgrenze und Kindern im Haushalt), KfW 297/298 (Klimafreundlicher Neubau, ohne Einkommensgrenze) und KfW 308 für den Kauf sanierungsbedürftiger Bestandsimmobilien. Alle laufen über das Hausbankprinzip, du beantragst sie also über deine Bank und nicht direkt bei der KfW. Kreditbeträge, Zinssätze und Einkommensgrenzen ändern sich mehrmals im Jahr, weshalb hier bewusst keine Zahlen stehen. In unserem Baufinanzierungsrechner inkl. KfW-Förderungen findest du immer die aktuellen Zahlen!
Familiendarlehen
Geld von Eltern oder Verwandten funktioniert, aber die Form entscheidet über die Wirkung. Eine Schenkung zählt als vollwertiges Eigenkapital. Ein Darlehen zählt nur dann als Eigenkapital, wenn es nachrangig ist und keine feste Rückzahlung neben der Bankrate läuft, sonst rechnet die Bank es als weitere Verbindlichkeit gegen deine Haushaltsrechnung.
Schreib es auf, auch innerhalb der Familie. Ein Darlehensvertrag mit Betrag, Zinssatz, Laufzeit und Rangfolge kostet nichts und verhindert zwei Probleme: Die Bank weiß, woran sie ist, und im Erbfall gibt es keine Diskussion darüber, ob das Geld ein Vorschuss war. Steuerlich bleiben Schenkungen an Kinder je Elternteil bis 400.000 Euro innerhalb von zehn Jahren freibetragsgedeckt (§ 16 ErbStG), was für die meisten Bauvorhaben reicht.
Vollfinanzierung: wann das geht und wann nicht
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich. Sie verlangt in der Regel ein sicheres, gut dokumentiertes Einkommen, oft eine unbefristete Anstellung mit längerer Betriebszugehörigkeit, und sie kostet spürbar mehr Zins, weil dein Beleihungsauslauf dann bei 100 Prozent oder darüber liegt.
Unterschieden wird dabei zwischen 100-Prozent- und 110-Prozent-Finanzierung. Bei der ersten trägst du die Nebenkosten selbst und die Bank finanziert den Kaufpreis. Bei der zweiten kommen die Nebenkosten mit ins Darlehen. Die zweite Variante bieten deutlich weniger Institute an, und sie ist die teurere von beiden, weil der mitfinanzierte Teil keine Sicherheit hat.
Der eigentliche Preis ist nicht der Zinsaufschlag, sondern die Tilgungsdauer. Wer bei 110 Prozent startet, schuldet nach zehn Jahren Zinsbindung noch fast die volle Summe und geht mit einem unbekannten Anschlusszins in die zweite Runde. Ob das tragbar ist, hängt an deinem Einkommen und deiner Risikobereitschaft, nicht an einer Faustregel.
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Häufige Fragen
Eine gesetzliche Mindestgrenze gibt es nicht. Die verbreitete Praxis ist, dass zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln kommen, also je nach Bundesland und Makler rund 5,5 bis 12 Prozent der Gesamtkosten. Für die besten Zinskonditionen brauchst du deutlich mehr, weil die günstigste Stufe bei 60 Prozent Beleihungsauslauf liegt.
Bei vielen Banken ja, als Muskelhypothek. Angerechnet werden ausschließlich die eingesparten Lohnkosten, nicht das Material. Üblich sind 10 bis 15 Prozent der Bausumme, oft mit einem absoluten Deckel bei 25.000 bis 30.000 Euro. Für komplexe Gewerke verlangen Banken meist einen Qualifikationsnachweis.
Ja, sie ist aber die Ausnahme und setzt ein sicheres, gut dokumentiertes Einkommen voraus. Unterschieden wird zwischen 100 Prozent (Kaufpreis finanziert, Nebenkosten selbst getragen) und 110 Prozent (Nebenkosten mitfinanziert). Die zweite Variante bieten deutlich weniger Banken an und sie ist die teurere, weil der Zinsaufschlag über den gesamten Beleihungsauslauf greift.
Ja, und beim Hausbau ist das meist der größte Eigenkapitalposten überhaupt. Voraussetzung ist, dass das Grundstück lastenfrei ist oder die noch darauf liegenden Verbindlichkeiten abgezogen werden. Die Bank setzt dabei ihren eigenen Wert an, nicht den Preis, den du damals gezahlt hast.
