Wenn du gerade versuchst, ein unbebautes Grundstück in guter Lage zu finden, weißt du sicherlich wie schwer das ist. Viele Bauherren stoßen bei der Suche stattdessen auf ein Grundstück mit Altbestand, also ein Grundstück, auf dem bereits ein Haus oder Gebäude steht. Das klingt zunächst nach einem Nachteil, kann aber in Wirklichkeit eine große Chance für dich sein. Denn Grundstücke mit bestehenden Häusern liegen oft in beliebten Wohnlagen, wo unbebaute Flächen längst nicht mehr verfügbar sind.
Doch lohnt sich der Kauf für dich dann wirklich? Ist eine Sanierung sinnvoll oder ist der Abriss und ein kompletter Neubau die bessere Wahl? In diesem Ratgeber beleuchten wir die wichtigsten Aspekte rund um Grundstücke mit Altbestand – von der Definition über den Wert bis hin zu den Kosten für Sanierung oder Abriss. Am Ende weißt du genau, worauf du achten solltest, wenn du ein solches Grundstück kaufen möchtest.
Was bedeutet „Grundstück mit Altbestand“?
Der Begriff Grundstück mit Altbestand sorgt bei vielen Bauherren und Bauherrinnen zunächst für Verwirrung. Gemeint ist damit ein Grundstück, auf dem bereits ein älteres Gebäude steht. Das kann ein Wohnhaus aus den 1960er- oder 1970er-Jahren sein, ein unsaniertes Nebengebäude oder sogar ein Haus, das so stark beschädigt ist, dass es nur noch als Abrisshaus in Frage kommt.
Ein Altbestand bedeutet also, dass du nicht nur das Grundstück selbst erwirbst, sondern auch das, was darauf gebaut wurde. Das kann ein Vorteil sein, wenn das Gebäude noch nutzbar ist, oder ein Nachteil, wenn Abrisskosten anfallen.
Typisch für einen Altbestand sind:
- mangelnde Energieeffizienz, da die Bauweise und Dämmung nicht den heutigen Standards entsprechen,
- veraltete Heizungen, Elektrik oder Sanitäranlagen,
- mögliche Schadstoffe wie Asbest, Teerpappe oder alte Dämmstoffe,
- unpraktische Grundrisse, die nicht zu modernen Wohnbedürfnissen passen.
Damit wird deutlich: Ein Grundstück mit Altbestand ist immer ein Gesamtpaket aus Chancen und Herausforderungen, das du genau prüfen solltest.
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Grundstück mit Altbestand: Vorteile und Nachteile
Tatsächlich gibt es gute Gründe dafür, ein Grundstück mit Altbestand zu kaufen, aber auch Risiken. Ein großer Vorteil ist die Lage, denn Grundstücke mit Altbestand befinden sich oft in gewachsenen Wohngebieten mit guter Infrastruktur. Während Neubaugrundstücke am Stadtrand liegen oder erst noch erschlossen werden müssen, sind hier Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Verkehrsanbindungen bereits vorhanden. Das spart dir später Zeit und steigert den Wohnwert.
Auch der Preis kann ein Argument sein. Zwar musst du den Wert des Altbaus berücksichtigen, aber häufig sind Grundstücke mit alten Häusern günstiger als unbebaute Flächen, die gerade für Neubauprojekte erschlossen wurden. Der Grund: Potenzielle Käufer müssen die zusätzlichen Abriss- oder Sanierungskosten einkalkulieren, was den Kaufpreis senken kann.
Auf der anderen Seite gibt es aber auch klare Nachteile. Sanierungskosten lassen sich im Vorfeld nur schwer abschätzen, da oft erst beim Umbau oder Abriss versteckte Schäden sichtbar werden. Auch Altlasten im Boden oder Schadstoffe im Haus können hohe Zusatzkosten verursachen. Zudem ist die Entscheidung zwischen Sanierung und Abriss oft nicht einfach, denn beides bringt eigene Risiken und Kosten mit sich.
Kurz gesagt: Ein Grundstück mit Altbestand ist vor allem dann interessant, wenn Lage und Größe überzeugen. Ob sich der Kauf langfristig lohnt, hängt jedoch davon ab, wie du mit dem vorhandenen Gebäude umgehst.
Grundstück mit Altbestand kaufen
Wenn du ein Grundstück mit Altbestand kaufen möchtest, solltest du unbedingt folgende Punkte prüfen:
- Bebauungsplan und Baugenehmigung:
Prüfen, ob dein Neubau oder Umbau überhaupt erlaubt ist - Kostenfallen beachten:
Abrisskosten: 20.000 bis 50.000 Euro (je nach Hausgröße)
Entsorgung von Schadstoffen: bis zu 30.000 Euro zusätzlich
Sanierungskosten oft höher als erwartet
Baugrundgutachten: Unbedingt erforderlich, um Risiken wie Altlasten oder schlechte Bodenverhältnisse zu identifizieren und Kostenfallen zu
vermeiden. Die Kosten für ein Baugrundgutachten liegen meist zwischen 1.000 und 2.500 Euro, sind aber individuell und abhängig von
Grundstücksgröße und Aufwand - Finanzierung klären:
Banken bewerten den Wert Grundstück mit altem Haus unterschiedlich, manchmal nur das Grundstück, manchmal auch den Gebäudewert
Ein weiterer Punkt ist die Kostenplanung: Beim Kaufpreis alleine darfst du es nicht belassen, vielmehr musst du mit zusätzlichen Ausgaben rechnen. Ein Abriss kann, je nach Hausgröße, schnell 20.000 bis 50.000 Euro kosten. Sollten Schadstoffe wie Asbest verbaut sein, können die Entsorgungskosten noch einmal deutlich steigen, manchmal um 10.000 bis 30.000 Euro. Auch eine umfassende Sanierung kann schnell teurer werden als geplant, wenn unvorhergesehene Mängel auftauchen.
Wichtig: Banken bewerten ein Grundstück mit Altbestand oft anders als ein unbebautes Grundstück. Während der reine Bodenwert relativ klar berechnet werden kann, ist der Gebäudewert von vielen Faktoren abhängig. In manchen Fällen wird das bestehende Haus sogar negativ bewertet, wenn Abrisskosten einkalkuliert werden müssen. Unser Tipp: Lass vor dem Kauf unbedingt ein unabhängiges Gutachten erstellen. So erhältst du eine realistische Einschätzung, ob sich das Grundstück für deine Baupläne eignet.
Wie wird der Wert berechnet?
Ein Grundstück mit Abrisshaus wird oft günstiger angeboten, doch die Abrisskosten müssen mit einkalkuliert werden. Tipp: Bei manchen Gemeinden gibt es Förderungen für den Rückbau.
- Abriss Einfamilienhaus (100 bis 150 m²): 20.000 bis 40.000 Euro
- Abriss Mehrfamilienhaus: 50.000 bis 100.000 Euro
- Zusatzkosten: Entsorgung, Bodensanierung, Genehmigungen
Der Wert eines Grundstücks mit Altbestand setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen. Zunächst gibt es den reinen Bodenwert, der durch den sogenannten Bodenrichtwert bestimmt wird. Dieser hängt stark von der Lage und Größe des Grundstücks ab.
Hinzu kommt der Gebäudewert. Dieser wird anhand von Alter, Zustand, Sanierungsbedarf und Ausstattung berechnet. Ein gepflegtes Haus kann den Grundstückswert deutlich erhöhen, ein baufälliges Gebäude hingegen kann ihn sogar mindern.
Entscheidend ist also, ob das Haus noch nutzbar ist oder ob es lediglich als Abrissobjekt gilt. In letzterem Fall entspricht der Wert des Grundstücks in vielen Fällen lediglich dem Bodenwert abzüglich der Abrisskosten.
Wert des Grundstücks mit altem Haus – Sanierung oder Abriss?
Ob sich eine Sanierung lohnt oder ein Abriss besser ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Beachte:
Eine Sanierung lohnt sich, wenn:
- die Bausubstanz stabil ist
- keine Schadstoffe vorhanden sind
- die Grundrisse flexibel anpassbar sind
Ein Abriss ist sinnvoll, wenn:
- das Haus stark sanierungsbedürftig ist
- hohe Heizkosten und Energieverluste bestehen
- Schadstoffe (z. B. Asbest) teuer entsorgt werden müssen
Eine Sanierung lohnt sich dann, wenn die Substanz des Hauses noch stabil ist und keine großen Schadstoffprobleme bestehen. Hierbei kannst du durch gezielte Modernisierungen, etwa an der Heizung oder der Dämmung, die Energiekosten deutlich senken und gleichzeitig den Charme des Altbaus bewahren. Allerdings musst du bedenken, dass Altbauten häufig Einschränkungen beim Grundriss haben und selbst nach einer Sanierung nicht den Komfort eines Neubaus bieten.
Ein Abriss ist sinnvoll, wenn das Gebäude stark sanierungsbedürftig ist oder Schadstoffe enthält. Auch wenn du ganz bestimmte Vorstellungen von deinem Traumhaus hast, die sich im Altbestand nicht umsetzen lassen, kann ein Abriss die bessere Wahl sein. Zwar entstehen dabei zusätzliche Kosten, doch erhältst du dafür ein Grundstück, auf dem du deine Pläne von Grund auf umsetzen kannst.
Neubau statt Sanierung?
Viele Bauherren entscheiden sich für den Abriss und einen Neubau statt Sanierung. Gründe dafür:
- Moderne Grundrisse und Architektur möglich
- Hohe Energieeffizienz (z. B. KfW-Standards, Wärmepumpe, PV-Anlage)
- Keine versteckten Sanierungskosten
Der Abriss kostet zwar Geld und Zeit, doch danach steht dir das Grundstück frei zur Verfügung. Du kannst moderne Architektur umsetzen, den Grundriss an deine Bedürfnisse anpassen und ein energieeffizientes Haus bauen, das den aktuellen Standards entspricht.
Ein Neubau bietet langfristig Vorteile: Die Energiekosten sind deutlich geringer, Förderprogramme lassen sich besser nutzen, und der Wiederverkaufswert ist meist höher als bei einem sanierten Altbau. Zwar musst du für Abriss und Neubau mit Gesamtkosten von 250.000 bis 400.000 Euro rechnen, doch dafür erhältst du ein Haus, das exakt zu dir passt.
Vergleich: Sanierung vs. Neubau bei Grundstück mit Altbestand
Um dir die Entscheidung zu erleichtern, haben wir die wichtigsten Unterschiede in einer Übersicht zusammengestellt.
| Kriterium | Sanierung Altbestand | Neubau nach Abriss |
|---|---|---|
| Kosten | 80.000 – 200.000 € (je nach Zustand) | Abriss und Neubau: 250.000 – 400.000 € |
| Dauer | 6–18 Monate | 12–24 Monate |
| Energieeffizienz | begrenzt, auch nach Sanierung | sehr hoch, Neubau-Standard |
| Flexibilität Grundriss | eingeschränkt | frei planbar |
| Risiko versteckter Kosten | sehr hoch | kalkulierbar |
Eine Sanierung ist günstiger, birgt aber hohe Risiken. Ein Neubau ist teurer, bietet dafür aber mehr Planungssicherheit und Komfort.
Grundstück mit Abrisshaus: Besonderheiten bei der Kalkulation
Ein Grundstück mit Abrisshaus ist oft günstiger als ein vergleichbares unbebautes Grundstück. Der Grund: Der Käufer muss die Abrisskosten tragen. Diese liegen für ein Einfamilienhaus mit 100 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche in der Regel zwischen 20.000 und 40.000 Euro. Bei größeren Mehrfamilienhäusern können die Kosten sogar 100.000 Euro oder mehr erreichen.
Hinzu kommen die Entsorgungskosten für den Bauschutt. Wenn Schadstoffe wie Asbest im Dach oder in alten Bodenbelägen verbaut sind, kann die fachgerechte Entsorgung besonders teuer werden. Manche Gemeinden fördern jedoch den Rückbau alter Gebäude, da sie ein Interesse an neuen, energieeffizienten Häusern haben. Hier lohnt es sich, bei der Stadt oder Kommune nach Förderprogrammen zu fragen.
Fazit: Grundstück mit Altbestand – Lohnt sich das?
Diese Antwort hängt stark von der individuellen Situation ab. In Städten sind freie Baugrundstücke rar – wenn du hier bauen möchtest, hast du oft keine andere Wahl, als ein Grundstück mit bestehendem Haus zu kaufen. Auch wenn ein Abriss notwendig wird, kann sich der Kauf lohnen, allein wegen der attraktiven Lage und der vorhandenen Infrastruktur.
Auf dem Land sieht es oft ganz anders aus, denn hier gibt es häufiger unbebaute Grundstücke, sodass ein Altbestand nicht zwingend von Vorteil ist. Trotzdem kann sich auch hier der Kauf lohnen, wenn das Grundstück besonders gut gelegen ist oder bereits Erschließungen wie Strom, Wasser und Abwasser vorhanden sind. Am Ende musst du abwägen: Lage und Infrastruktur sind oft das entscheidende Argument. Die Kosten für Abriss oder Sanierung sind zwar hoch, aber kalkulierbar, die Lage hingegen ist unveränderlich.
Ein Grundstück mit Altbestand ist vielleicht für dich als Bauherr die einzige Möglichkeit, in gefragten Lagen ein Eigenheim zu realisieren. Es bringt jedoch auch Herausforderungen mit sich. Vor dem Kauf solltest du unbedingt den Bebauungsplan prüfen, ein Gutachten über den Wert des Grundstücks mit altem Haus einholen und die Kosten für Sanierung oder Abriss realistisch kalkulieren.
