Baugrundgutachten Kosten – Was kostet ein Bodengutachten?

Baugrundgutachten Kosten - Was kostet ein Bodengutachten?

Ein Bodengutachten – auch Baugrundgutachten oder Baugrunduntersuchung genannt – ist die Untersuchung einer Grundstücksfläche hinsichtlich der geologischen Beschaffenheiten des Untergrundes. Damit soll das Baugrundrisiko verringert werden und der Bauherr vor Folgeschäden bewahrt werden.

Doch wie hoch sind die Kosten für ein Bodengutachten und wann ist ein Bodengutachten Pflicht?

Wie hoch sind die Kosten für ein Baugrundgutachten?

Das Bodengutachten schützt im „schlimmsten“ Fall vor einem finanziellen Ruin. Doch der Schutz des Bauherrn vor Gebäudeschäden ist natürlich nicht umsonst. Als Faustformel gilt: Die Kosten für ein Bodengutachten betragen rund 0,1 bis 0,5 % aller Baukosten. Der gängige Startpreis liegt bei etwa fünf Euro pro Quadratmeter Grundfläche. Die durchschnittlichen Kosten für eine Baugrunduntersuchung für ein Einfamilienhaus liegen zwischen 500 bis 1.000 Euro, Gutachten für Einfamilienhäuser mit Keller sind meist 15 bis 20 Prozent teurer.

Tragen muss diese Kosten, wie die Baunebenkosten und Erschließungskosten, der Bauherr. Je nach Bauvorhaben, Komplexität des Untergrundes und Bauregion variieren die Preise. Daher lohnt es sich, mehrere Angebote einzuholen.

Die Kosten für ein Bodengutachten bei einfachen geologischen Verhältnissen setzen sich wie folgt zusammen:

  • An- und Abfahrt der ausführenden Firma
  • Einmessung der Aufschlüsse
  • Kleinbohrung an den Ecken der Fundamentplatte (jede Bohrung kostet extra).
  • Erstellung des geotechnischen Gutachtens DIN 4020

Soll zudem der Baugrund konkret auf Altlasten, Kampfmittel oder Erdbebenrisiken untersucht werden, können weitere Posten entstehen.

Wie läuft die Untersuchung ab?

Für die Erstellung des Bodengutachtens eines Grundstücks werden mehrere fünf bis sechs Meter tiefe Kernbohrungen im Erdreich durchgeführt. Die Probenanalyse im Labor gibt Auskünfte über die Bodenbeschaffenheit, Tragfähigkeit und Wasserverhältnisse des Baugrundstücks. Eventuell sind weitere Untersuchungen nötig, wie beispielsweise eine Wasseranalyse auf betonaggressive Stoffe hin.

Zur Baugrunduntersuchung muss das Grundstück frei zugänglich sein.

Wie lang dauert ein Bodengutachten?

In der Regel dauert es nicht länger als drei Stunden, bis ein Bodengutachten erstellt ist. Bereits nach dieser Zeit können erfahrene Baugrundgutachter eine erste Einschätzung abgeben. Die Laboranalyse hingegen kann mehrere Tage in Anspruch nehmen. Danach werden die Ergebnisse noch verschriftlicht.

Sollten bei der Untersuchung des Baugrundstücks Altlasten oder Schadstoffe entdeckt werden, verzögert sich die Erstellung des Bodengutachtens erheblich.

Gibt es Alternativen zu einem Bodengutachten?

Gelegentlich besitzen die Kommunen oder Gemeinden bereits Daten zum jeweiligen Baugrundstück. Jedoch sind diese keine wirkliche Alternative zu einem Bodengutachten, da die darin enthaltenen Informationen weniger detailliert sind als in einem professionell erstellten Gutachten. In der Regel handelt es sich bei den Informationen der Gemeinden eher um Erschließungsgutachten, da die Informationen meist zur Zeit der Grundstücks- oder Baugebietserschließung gesammelt wurden.

Das Erschließungsgutachten liefert teilweise einige Informationen über die Bodenqualität und Hinweise zum Grundwasserspiegel. Einsehbar sind solche Erschließungsgutachten beim Bauordnungsamt. Und ist das Grundstück bereits mit einem Gebäude bebaut, können gegen 15 bis 100 Euro Gebühr meist die offiziellen Bauakten eingesehen werden.

Zudem hat auch das örtliche Umweltamt Informationen darüber, ob auf einem Baugrundstück schon einmal Altlasten oder Kriegsmittel gefunden wurden. Auch diese sind gegen Gebühr einsehbar.

Gibt es äußerlich erkennbare Hinweise auf Probleme bei einem Baugrundstück?

Da niemand mit einem Röntgenblick in das Erdinnere blicken kann, sind zur Untersuchung des Baugrundstücks grundsätzlich Bohrungen erforderlich. Doch es gibt auch (äußerliche) Anzeichen, die auf problematische Untergründe hinweisen können, wie:

  • Angehobene oder abgesackte Gehwege/ Gehwegplatten
  • Schiefe Straßenlaternen und Mauern
  • Aufgeschüttetes Gelände
  • Risse in Gebäuden

Zudem verrät oft auch der Straßenname etwas über das Grundstück. Bei Bezeichnungen wie „Am Sand“ oder „Zur Feuchtwiese“ werden Experten hellhörig.

Ist ein Bodengutachten Pflicht?

Es gibt keine allgemeine Gesetzesvorgabe zur Erstellung eines Baugrundgutachtens. Doch jeder Bauherr sollte wissen, dass die Bauaufsicht neu errichtete Gebäude auf deren Standsicherheit überprüft. Geregelt ist das in der Norm DIN 1054 – Sicherheit im Erd- und Grundbau. Dafür muss der beauftragte Architekt aber nicht zwingend ein Bodengutachten vorlegen. Jedoch können Schäden an einem Gebäude oder Altlastenbeseitigungen an einem Grundstück die Baukosten deutlich in die Höhe schnellen lassen. Zudem trägt der Bauherr alle Risiken, die durch eine Bebauung entstehen können.

Gerade bei schadstoffbelasteten Grundstücken kann der Verzicht auf ein Bodengutachten, wegen der nicht bestehenden gesetzlichen Pflicht, teuer werden. Denn in diesem Fall haftet der Grundstücksbesitzer, wie aus dem Bundesbodenschutzgesetz aus dem Jahr 1999 hervorgeht. Demnach ist der Grundstücksbesitzer verpflichtet, alle Verunreinigungen auf eigene Kosten zu beseitigen. Daher empfiehlt es sich, gerade bei unbebauten Grundstücken, das Bodengutachten schon vor dem Kauf erstellen zu lassen, oder vom Verkäufer einzufordern.

Bodengutachten vor dem Kauf eines Grundstücks erstellen lassen

Seriöse Grundstückseigentümer geben den Interessenten bereits vor dem Verkauf die Möglichkeit, ein Baugrundgutachten erstellen zu lassen. Im Fall von Altlasten kann der Vorbesitzer auch zu einer schriftlichen Stellungnahme aufgefordert werden. Aus dieser muss hervorgehen, ob das Grundstück belastet ist oder nicht.

Unabhängig von irgendwelchen Pflichten: Es ist zu 100% empfehlenswert, das Bodengutachten in jedem Fall VOR dem Grundstückskauf durchzuführen. Ein Ergebnis kann nämlich auch sein, dass beispielsweise der Boden nicht ausreichend tragfähig ist und ausgetauscht werden muss. Das ist dann nicht kritisch, kostet aber Geld und sollte deshalb natürlich unbedingt vor der Unterschrift und der Baufinanzierung bekannt sein.

Wer darf ein Bodengutachten erstellen?

Bodengutachten werden von unabhängigen Sachverständigen für Geotechnik erstellt. Diese können Bauherren direkt beauftragen. Oftmals übernimmt aber auch der Bauträger diese Aufgabe. Am besten wird dafür ein Bodengutachter aus der Nähe / der Region beauftragt. Denn dieser ist nicht nur mit den lokalen Begebenheiten am besten vertraut, im Regelfall ist dadurch auch die Anfahrt deutlich günstiger.

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Was steht in einem Bodengutachten?

In einem Bodengutachten informiert der Gutachter über:

  • Den Bauort
  • Das geplante Bauwerk
  • Den Auftraggeber
  • Die Bodenart
  • Den Bodenkennwert
  • Die bodenmechanischen Eigenschaften wie Tragfähigkeit und Setzungsverhalten
  • Die Standsicherheit von möglichen Böschungen
  • Die Frostsicherheit
  • Das Grundwasser und dessen Höhe
  • Die Versickerungseigenschaften des Bodens bezüglich Oberflächenwassers
  • Kennzahlen als Grundlage für die Fundament-Bemessung
  • Optional die Zuordnung zu einer Erdbebenzone
  • Regional bedingt eine Beurteilung zu Risiken wegen Bergbau

Dazu werden konkrete Gründungsempfehlungen, die sich aus den Ergebnissen ergeben, genannt. Ebenfalls wird in dem Baugrundgutachten erwähnt, ob angrenzende Bauwerke extra abgesichert werden müssen. Sollte zudem der Boden auf Altlasten oder Kampfmittel untersucht werden, werden mögliche Ergebnisse hierzu ebenfalls genannt.

Was bedeutet die Bodenklasse?

Durch das Bodengutachten wird ein Grundstück einer bestimmten Bodenklasse zugewiesen. Offiziell werden zwar nur noch sogenannte Homogenbereiche genannt, jedoch findet man gerade im privaten Bereich und bei kleineren Grundstücken immer noch die Bodenklassen.

Die Bodenklasse gibt unter anderem Auskunft darüber, wie lange ein Bauvorhaben dauern kann und wie ein Haus beschaffen sein muss, um es dort bauen zu können. Je nach Bodenklassen können daher auch die Baukosten in die Höhe steigen. Insgesamt gibt es sieben Bodenklassen:

  • Bodenklasse 1: Oberboden/ Mutterboden
  • Bodenklasse 2: fließende Bodenarten
  • Bodenklasse 3: leicht lösbare Bodenarten
  • Bodenklasse 4: mittelschwer lösbare Bodenarten
  • Bodenklasse 5: schwer lösbare Bodenarten
  • Bodenklasse 6: leicht lösbarer Fels und vergleichbare Bodenarten
  • Bodenklasse 7: schwer lösbarer Fels

Viele Firmen ordnen ein Grundstück automatisch der Bodenklasse 3 zu, auch ohne Baugrundgutachten. Daher sollten Grundstücks­eigentümer hier sehr vorsichtig sein. Denn das blinde Vertrauen in die Einschätzungen der Baufirma kann am Ende eine Baukostenexplosion nach sich ziehen.

Die neuen Homogenbereiche

Die Einführung der Homogenbereiche 2015 führt zu verschiedenen Änderungen in der DIN 18300. Demnach ist für ein Baugrundgutachten fortan die Nennung der sogenannten geotechnischen Kategorie (GK) erforderlich.

Unterschieden wird hierbei in:

  • GK 1: einfache Bauwerke auf ebenem, tragfähigen Grund
  • GK 2: alle Bauvorhaben, die nicht zur GK 1 oder GK 3 gehören.
  • GK 3: Bauvorhaben mit komplizierten Konstruktionen und schwierigen Baugrundverhältnissen.

Daraus wird ersichtlich, dass Bodengutachten mit Homogenbereichen nur möglich sind, wenn dem Sachverständigen die Bauweise des Gebäudes bekannt ist.

Allgemein handelt es sich bei dem Homogenbereich um einen begrenzten Bereich aus einer oder mehreren Boden- oder Felsschichten, der für das ausgewählte Bauverfahren vergleichbare Eigenschaften hat. Die verschiedenen Bereiche werden vor dem Lösen des Bodens anhand von Boden- und Laborversuchen durch den Bodengutachter eingeteilt. Dazu benötigt er umfassende Kenntnisse der Technologien und Bauweisen im Massivbau.

Welche Probleme können durch ein Bodengutachten erkannt und behoben werden?

Nicht immer enthält ein Baugrundgutachten ausschließlich erfreuliche Ergebnisse. Auch wenn das im ersten Augenblick eventuell ein Schock ist, können Bauherren fortan entsprechend planen und mit bautechnischen Maßnahmen dagegen vorgehen. Aber nicht ohne steigende Kosten.

Probleme mit dem Grundwasser: Bei einem hohen Grundwasserspiegel oder schlecht durchlässigen Böden drückt das Wasser gegen die Abdichtungen des Hauses. Mit extra Wannen (weiße, schwarze oder braune Wanne) kann ein geplanter Keller gegen eindringendes Wasser abgedichtet werden.

Probleme mit unterschiedlichem Setzungsverhalten: Vermutet der Gutachter ein unterschiedliches Setzungsverhalten des Bodens auf dem Baugrundstück, entstehen weitere hohe Zusatzkosten. Doch gerade dieses Wissen schützt Bauherren vor bösen Überraschungen und Gebäudeschäden, wenn sich das Einfamilienhaus mit einem Mal plötzlich zur Seite neigen sollte.

Probleme mit Altlasten: Werden mit dem Bodengutachten Altlasten wie Altöl oder Chemikalien nachgewiesen, muss der Boden gereinigt werden. Die Kosten trägt der Bauherr und nicht der Verursacher. Sollte das Gutachten jedoch vor dem Kauf erstellt worden sein, ist der Grundstücksbesitzer noch dafür verantwortlich.

Probleme mit Blindgängern: Ein weiteres Problem können Blindgänger aus dem Zweiten Weltkrieg sein. Dafür gibt es in einigen städtischen Regionen Verdachtsflächenkataster. Befindet sich das Grundstück darin, ist ein Bodengutachten übrigens Pflicht. Die Beseitigungskosten tragen die Kommunen.

Fazit: Was kostet ein Baugrundgutachten und ist es sinnvoll?

Auch wenn ein Baugrundgutachten gesetzlich nicht verpflichtend ist, sollte jeder Bauherr bereit sein, die überschaubaren Kosten dafür zu tragen. Denn mit einem Bodengutachten können unangenehme Überraschungen beim Bau, Bauverzögerungen, teure Änderungen beim Konzept oder gar spätere Schäden am Gebäude und deren Folgekosten verhindert werden.

So ein Bodengutachten ist auch bereits vor dem Grundstückserwerb möglich. Die Kosten hierfür trägt dann in der Regel der Verkäufer. Wer bereits stolzer Besitzer eines Baugrundstückes ist, sollte das Baugrundachten noch vor der Vertragsunterzeichnung mit einer Baufirma erstellen lassen.

Wichtig für all diejenigen, die ein Fertighaus bauen lassen wollen: Bei einem Fertighaus ist das Baugrundgutachten nicht enthalten. Daher gilt auch hier noch vor Vertragsunterzeichnung die Beauftragung eines Sachverständigen. Am besten wird hierfür ein Baugutachter aus der Nähe beauftragt, denn dieser ist mit den Bodenbeschaffenheiten der Region bestens betraut. Und sobald dieser dem geplanten Bau grünes Licht gibt, steht dem Bau vom Eigenheim nichts mehr im Wege und die Baugenehmigung kann beantragt werden.

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