Haus Sanierung – Welche Kosten entstehen und was gibt es dabei zu beachten?

Haus Sanierung - Kosten, Zeitplan und Planung für Haus, Altbau, Dach, Bad, Heizung und Fenster - Dazu Ablauf planen

Mit einer Kernsanierung werden ältere Häuser auf den aktuell gültigen Stand der Technik gebracht. Trotz eines sehr hohen Investitionsaufwandes hat eine Kernsanierung doch den ein oder anderen Vorteil.

Neben der Wertsteigerung der Immobilie können im Laufe der Zeit damit auch Kosten eingespart werden – Stichpunkt Energie. Denn im Gegensatz zu gelegentlichen Renovierungsarbeiten werden bei einer Sanierung des Hauses alle wichtigen Bereiche kernsaniert. Hierzu gehören die Elektroleitungen, Wasser- und Heizungsrohre ebenso, wie die Sanierung der Fassade, des Daches und auch die Fenster und Türen.

Doch mit welchen Kosten ist bei einer Kernsanierung eines Hauses zu rechnen und gibt es für die Sanierung eine Förderung der KfW?

Haus Sanierung Kosten – Welche entstehen bei der Kernsanierung? 

Die anfallenden Kosten für die Sanierung eines Hauses hängen von zahlreichen Faktoren ab. Genaue Aussagen darüber können nicht getroffen werden, denn am Ende ist jeder Umbau individuell. Jedoch gibt es inzwischen zahlreiche hilfreiche Informationen zum Thema Haus sanieren, um sich an die Sanierungskosten für das Haus heranzutasten. Aus all diesen Informationen lässt sich dann eine eigene, persönliche Kalkulation erstellen.

An der Stelle ein kurzer Hinweis in eigener Sache: Mit POCASIO kannst du deinen Haus(um)bau komplett digital organisieren. Hierzu gehören Funktionen wie der Bauzeitenplan, To-Do-Listen, die Erfassung von Mängeln und vielem mehr. Ein großer Vorteil ist die Funktion der Kostenübersicht, um immer alle Ausgaben und Kosten bei einer Maßnahme, wie einer Haussanierung, im Blick zu haben.

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Obwohl die exakte Höhe der Sanierungskosten für ein Haus bei keinem Objekt identisch ist, gibt es grobe Richtwerte zur Orientierung. 

Maßnahme Was beeinflusst die Kosten? Ungefähre Preisspanne 
Sanierung des DachsAufwendige Dachformen, Gauben oder verwendete Ziegel.12.500 bis 18.500 Euro für eine Dachfläche mit 150 m².
Sanierung der FensterGroße Fenster sind teurer, ebenso wie runde Fenster oder Maßanfertigungen. Holz- und Alurahmen sind ebenfalls teurer als Kunststofffenster.Fenster in Standardgröße kosten zwischen 500 bis 900 Euro je Fenster.
Anbringen einer Dach- und Fassadendämmung.Je nach verwendetem Baumaterial und Dämmart können die Kosten sehr unterschiedlich sein.Die Kosten für Zwischensparren-Dämmung liegen zwischen 65 bis 95 Euro. Für eine Dachfläche von 150 m² sind das dann 9.750 bis 14.250 Euro. Die Untersparren-Dämmung liegt bei rund 40 bis 80 Euro. Damit kostet die Dachsanierung bei 150 m² etwa 6.000 bis 12.000 Euro.Die aufwendige Aufsparren-Dämmung ist mit 210 bis 310 Euro am teuersten. 150 m² Dach kosten hier schnell 31.500 bis 46.500 Euro.
Sanierung der ElektroinstallationSind Leerrohre in den Wänden, wird die Sanierung kostengünstiger. Hier werden die Kosten für die Sanierung im Haus von der Anzahl der Lampen und Steckdosen beeinflusst.Bei 100 m² Wohnfläche belaufen sich die Sanierungskosten auf rund 7.800 bis 15.500 Euro.
Kosten für die Badezimmersanierung.Hier bestimmt der gewünschte Komfort die Höhe der Kosten. Ein barrierefreier Umbau ist teurer als eine bloße Erneuerung der Badeinrichtung.12.000 bis 35.000 Euro.
Sanierung der HeizungAbhängig von der gewählten Heizanlage.Gasheizung: ab ca. 5.000 EuroPelletanlage: ab 12.000 EuroWärmepumpe: ab 13.000 Euro

 Was kostet es, wenn nur das Badezimmer saniert wird?

Nicht jeder möchte aber gleich sein ganzes Haus sanieren lassen. In den meisten Fällen entscheidet man sich – im Zuge eines barrierefreien Badezimmerumbaus oder weil das alte Bad einfach nicht (mehr) gefällt – dort für eine Sanierung.

Grundsätzlich werden die Sanierungskosten für das Bad, wie auch beim Haus, von zahlreichen Faktoren beeinflusst. Für ein durchschnittlich großes Badezimmer von 8 Quadratmeter fallen bei einer Komplettsanierung 25.000 bis 45.000 Euro an. Das entspricht 3.125 bis 5.625 Euro pro m². Doch je größer das Badezimmer und je hochwertiger die Ausstattung, desto teurer wird die Sanierung.

Doch auch das Alter des Hauses spielt bei der Kostenberechnung eine entscheidende Rolle, ebenso wie zahlreiche andere Faktoren.

Das Alter des Hauses

Je älter die Grundsubstanz eines Gebäudes, desto älter sind in der Regel auch die darin verlegten Rohre und Elektroleitungen. Daher müssen diese bei einer Badezimmersanierung oft erneuert werden. Doch das allein macht den Badezimmerumbau nicht so teuer. Vielmehr ist das die Raumaufteilung.

Gerade in älteren Häusern sind die Badezimmer oft verwinkelt. Dadurch wird das Verlegen der Wasserleitungen und das anschließende Fliesenlegen um einiges komplizierter.

Barrierefreiheit

Der barrierefreie Umbau eines Hauses ist der meist genannte Grund für eine Badsanierung. Doch gerade dieser Wunsch kann die Umbaukosten rund 20 Prozent teurer machen. 

Badewanne

Hier sind es die Materialien der Wanne, die die Kosten in die Höhe treiben. Es gibt Wannen aus Acryl, Stahl-Emaille oder Mineralguss und alle mit oder ohne Massagedüsen und LED-Beleuchtung. Kein Wunder, dass die Preise einer neuen Wanne zwischen 400 bis 3.000 Euro liegen können.

Duschanlage

Gerade bei einem barrierefreien Umbau eines Hauses muss im Badezimmer in der Regel die Duschwanne durch eine ebenerdige Dusche ersetzt werden. Doch mit dem Herausreißen der alten Wanne ist es in diesem Fall nicht getan.

Ebenerdige Duschen benötigen alle einen Bodenablauf, der in der alten Dusche meist noch nicht vorhanden war. Hier muss neben einem Heizungs- und Sanitärbetrieb zusätzlich noch ein Fliesenleger beauftragt werden.

Weitere Kosten bei der Bad Sanierung entstehen durch die Duscharmatur. Eine einfache Handbrause ist günstiger als eine große Regenkopfdusche. So können die Kosten einer Badsanierung schnell um mehrere Tausend Euro höher liegen als bei einem einfachen Standard.

Waschtischanlage

Je nach Ausstattung unterscheiden sich hier die Kosten für die Sanierung wieder um etliche hundert Euro. Ein Doppelwaschtisch ist teurer als ein Einzelwaschtisch. Ein einfacher Einhebelmischer kostet mehr als eine Wandarmatur.

Hinzu kommen weitere Ausgaben für einen Waschtischunterschrank sowie einen Badezimmerspiegel.

Farbe und Fliesen

Soll beim Umbau des Badezimmers eine Wand lediglich gestrichen werden, ist das günstiger als das Verputzen. Das gilt auch für halbhoch geflieste Wände mit einem einfachen Anstrich. Dazu kommt noch die Materialwahl. Keramikfliesen kosten weniger als Natursteinplatten.

So reicht die Preisspanne für Badfliesen von 25 Euro bis 150 Euro und mehr pro Quadratmeter.

Werden die Sanierungskosten eines Hauses staatlich gefördert? 

Wer sein Haus kernsanieren möchte, kann einen Teil der Kosten durch staatliche Fördermittel finanzieren. Ja nach Art und Umfang können folgende Förderungen infrage kommen: 

  • Förderung der Sanierung durch die KfW.
  • Förderung der Sanierung durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, speziell bei der Sanierung der Heizung möglich (Installation einer Wärmepumpe oder Holzpelletheizung). 

Je nach Anbieter und Programm erfolgt die Förderung in Form von zinsverbilligten Krediten oder nicht rückzahlbaren Zuschüssen. Sämtliche Förderanträge müssen dabei vor Beginn der Sanierungsmaßnahme eingereicht werden und bewilligt worden sein.

Wer beispielsweise ein Haus energieeffizient umbauen möchte, kann den Wohngebäude Kredit der KfW beantragen. 

Gibt es eine KfW Förderung für die Badsanierung?

Soll ein Badezimmer saniert werden und gleichzeitig barrierefrei werden, kann ebenfalls ein Förderkredit bei der KfW (Altersgerechtes Umbauen – Kredit 159) beantragt werden. Es ist ein Förderkredit ab 2,35 % (Stand 11.09.2022) möglich. Jedoch müssen für die Kreditbewilligung alle Arbeiten von Fachfirmen durchgeführt werden.

Des Weiteren müssen die technischen Mindestanforderungen erfüllt sein. Diese sind: 

  • Sanitärräume müssen mindestens 1,80 m x 2,20 m groß sein. 
  • Vor den einzelnen Sanitärobjekten muss jeweils mittig ein
    Bewegungsradius von mindestens 0,90 m Breite und 1,20 m Tiefe gegeben sein. Die Bewegungsradien dürfen sich überlappen.
  • Der Abstand zwischen den Sanitärobjekten beziehungsweise zu den Seitenwänden muss mindestens 0,25 m groß sein.
  • Es müssen Vorkehrungen zur späteren Nachrüstung mit Sicherheitssystemen vorgesehen werden.
  • Sämtliche Innentüren müssen schiebbar sein, beziehungsweise nach außen aufgehen und von außen schließbar sein.
  • Duschplätze müssen bodengleich sein. Ist dies nicht möglich, darf der Höhenunterschied zum
    angrenzenden Bereich nicht über 20 mm liegen. 
  • Der Bodenbelag muss rutschfest sein.
  • Waschbecken/-tische müssen wenigstens 0,48 m tief sein und die Montagehöhe muss auf die Benutzer abgestimmt sein. Das betrifft auch die Montagehöhe von WCs.
  • Es muss eine sitzende Nutzung möglich sein (Kniefreiheit).
  • Badewannen müssen mindestens 0,50 m hoch sein. Eine Alternative sind Badewannen mit seitlichem Türeinstieg oder mit mobilem Liftsystem.
  • Duschvorhangstangen müssen fest montiert sein. 
  • Es werden nur Einhebelmischarmaturen gefördert.

Welche Vorteile bringt eine Sanierung des Hauses? 

Obwohl die Sanierung eines Hauses mit hohen Kosten verbunden ist, sind derartige Maßnahmen lohnenswert. Denn: Die Sanierung hilft unter anderem, die Energiekosten zu senken. So kann mit einer energetischen Sanierung der Energieverbrauch bis zu 70 Prozent reduziert werden. Das sind, je nach Verbrauch, mehrere Tausend Euro im Jahr.

Außerdem trägt die umfassende Sanierung zur Wertsteigerung der Immobilie bei. Sollte irgendwann einmal ein Verkauf anstehen, kann ein höherer Verkaufspreis angesetzt werden. Ebenso können mit einer Kernsanierung eines Hauses die Kosten für die Gebäudeversicherung gesenkt werden – vorausgesetzt die Arbeiten wurden durch Fachfirmen durchgeführt. Denn durch die Arbeiten und Sanierungen der Außenhülle und Elektroinstallationen, wie auch Wasserleitungen, sinkt bei den Versicherungen das Schadensrisiko. 

Sanierungsleitfaden: Das Haus Schritt für Schritt sanieren

Um ein Haus umfassend zu sanieren, ist es wichtig, einen Sanierungsfahrplan zu erstellen. Nicht nur, da bestimmte Arbeiten nicht vor anderen Maßnahmen durchgeführt werden. Hier noch einmal der Hinweis auf den Bauzeitenplan innerhalb von POCASIO. Neben sämtlichen erledigten Arbeiten samt Kosten werden hierin alle noch offenen Maßnahmen und deren geschätzte Kosten notiert. Somit wird nicht nur übersichtlich dargestellt, ob die Sanierung des Hauses im Zeitplan liegt. Auch gibt es keine bösen Überraschungen bei den Kosten. 

Grundsätzlich sollte die Sanierung eines Hauses ordentlich geplant sein. Hierfür ist es wichtig, sich den Zustand des Gebäudes vor Augen zu führen. Am besten wird dafür ein Energieberater hinzugezogen. Denn werden beispielsweise Fenster erneuert oder das Dach gedämmt, ohne eine spätere Fassadendämmung zu berücksichtigen, ist dies nicht sinnvoll. Vor diesen Fehlern schützt ein qualifizierter und unabhängiger Gebäudeenergieberater. Dieser erstellt vor Ort eine ausführliche Bestandsanalyse des Hauses. Daraufhin werden die erforderlichen Sanierungsarbeiten in einem Sanierungsplan bestimmt. 

Anschließend geht es an die konkrete Planung und Umsetzung der Maßnahmen. Hierfür ist es wichtig, sich selbst einen Plan zurechtzulegen, indem alle wichtigen und unverzichtbaren Arbeiten fixiert werden. In diesem Zusammenhang muss auch eine Aufstellung der eigenen finanziellen Mittel erfolgen. Erst danach kann das ungefähr benötigte Kreditvolumen bestimmt werden. Um entsprechende staatliche Förderungen beantragen zu können, müssen zudem zu den gewünschten Maßnahmen Angebote eingeholt werden. 

Kostenübersicht zur Sanierung eines Hauses erstellen

Punkte die bei der Erstellung einer Kostenübersicht zur Sanierung eines Hauses berücksichtigt werden müssen:

  • Eigenkapital
  • Mögliche zusätzliche monatliche Belastung
  • Reduzierung der monatlichen Nebenkosten durch die energetische Sanierung
  • Mögliche Kreditlaufzeit
  • Finanzieller Puffer für Unvorhersehbares

Wichtig: Die Sanierungskosten müssen auf das eigene Budget abgestimmt werden. Zudem muss die Höhe der Ausgaben regelmäßig überprüft werden.

Außerdem sollten folgende Aspekte bei der Sanierung eines Hauses berücksichtigt werden: 

  • Gibt es Förderprogramme für die jeweiligen Maßnahmen?
  • Wann muss der Förderantrag gestellt werden?
  • Gibt es technische Mindestanforderungen?

Ebenfalls unerlässlich bei der Planung einer Sanierung ist die Einhaltung der geltenden Normen und Gesetze. Während die Handwerksfirmen für das Einhalten der Anforderungen des öffentlichen Baurechts und der technischen Baubestimmungen sorgen, müssen die Bauherren unter anderem Nachbarn und/ oder Mieter fristgerecht über die Maßnahmen informieren. Zudem empfiehlt der Gesetzgeber noch das Abschließen einiger Versicherungen.

Gesetzliche Anforderungen an die Haus Sanierung

Diese gesetzlichen Anforderungen müssen bei der Sanierung eines Hauses beachtet werden:

  • Bei Anbauten oder Veränderungen der Gebäudehülle ist eine Baugenehmigung
    erforderlich, mit der die Einhaltung des BauGB und der LBO bestätigt werden.
  • Bei energetischen Maßnahmen wie Dämmung und Heizungsaustausch müssen die energetischen Mindestanforderungen der GEG eingehalten werden.
  • Bei der Sanierung der Heizung ist das EEWärmeG zu erfüllen. 
  • Ebenfalls muss beim Austausch der Heizungsanlage die Einhaltung der Abgaswerte gemäß der 1. BImSchV berücksichtigt werden. 
  • Sämtliche Nachbarn und Mieter sind zu informieren. 
  • Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung zur Absicherung von Personen- und Sachschäden während der Bauzeit sollte abgeschlossen werden, ebenso wie eine Bauhelferversicherung als Unfallversicherung für Freunde und Bekannte (siehe Informationen zur BG BAU).

Erst danach kann die eigentliche Gebäudesanierung beginnen. Den ersten Schritt machen hierbei immer irgendwelche Abrissarbeiten. 

Haus umbauen planen – Haus Sanierung Schritt für Schritt

Nachfolgend gehen wir die wichtigsten Schritte bei der Sanierung des Hauses durch.

Der Abriss

Alles, was erneuert werden soll, muss entfernt werden (Informationen zum Hausabriss). 

Rohbauarbeiten

Sollen zusätzliche Fenster oder Türen entstehen, müssen die erforderlichen Stemmarbeiten dafür zuerst erledigt werden. Danach werden Zwischenwände gesetzt, neue Deckendurchbrüche erstellt etc. Das gilt auch für das Gießen eines neuen Estrichs. Wird jedoch eine Fußbodenheizung eingebaut, muss mit dem Estrich noch gewartet werden.

Bei der Sanierung eines Altbaus, beispielsweise eines Fachwerkhauses ist der Ablauf kaum anders. Jedoch steht hier die Erneuerung der Holzkonstruktion an erster Stelle. Erst wenn diese abgeschlossen ist, werden die Wandgefache ausgemauert und die Deckengefache geschlossen.

Im Zusammenhang mit der Sanierung eines Altbaus kann es aber sein, dass Bestimmungen der Denkmalschutzbehörde beachtet werden müssen. Ob ein Haus unter Denkmalschutz steht, offenbart die amtliche Denkmalliste oder das Denkmalverzeichnis.

Sanierung des Dachs

Im nächsten Schritt steht die Sanierung des Dachs an. Neben einer neuen Dacheindeckung kann auch die Erneuerung der Dachsparren oder Gauben erforderlich sein. Oft können die Dacharbeiten parallel zu den anderen Rohbauarbeiten erfolgen.

Die Dachdämmung kann aber nur vor den geplanten Elektroinstallationen durchgeführt werden. 

Sanierung der Haustechnik

Den Anfang machen die Abwasserleitungen, gefolgt von den Wasserleitungen und den Heizungsrohren. In diesen Punkt fällt auch der Einbau der Vorwandinstallationen zur Befestigung der Sanitärelemente im Zusammenhang mit einer Sanierung des Badezimmers.

Auch kann die Sanierung der Heizung ab jetzt durchgeführt werden. 

Sanierung der Elektrik

Es werden nur Vorarbeiten durchgeführt. Sämtliche Schalter und Steckdosen werden erst nach dem Verputzen gesetzt.

Trockenbau

Sind alle Leitungen und Rohre verlegt, können die Trockenbauwände fertiggestellt werden. Ebenso wie die Verkleidung der Dachschrägen.

Außendämmung

Muss vor Einbau der neuen Fenster erledigt sein.

Fenster

Auch die Außentür kann jetzt schon, bei Bedarf, erneuert werden. Jedoch nicht die Innentüren. 

Innenputz

Sobald die Fenster gesetzt sind, wird es Zeit für den Innenputz.

Fußböden, Treppen und Innentüren

Bis der Putz getrocknet ist, kann man sich der Sanierung des Fußbodens widmen. Auch neue Treppen können nun eingebaut werden. Erst danach können die Innentüren in der richtigen Höhe eingebaut werden.

Malerarbeiten

Ist der Putz trocken, können die Maler anrücken und die Wände neu streichen. Danach werden die Fußbodenleisten montiert und die Steckdosen und Schalter installiert.

Montage der Sanitärelemente

Erst am Schluss der Haussanierung werden die Badelemente montiert. 

Neubau oder Sanierung – was ist sinnvoller?

Denken Hausbesitzer über die Sanierung eines Hauses nach, besonders bei Altbauten, kommt in diesem Zusammenhang oft auch die Frage auf: Ist ein Neubau nicht sinnvoller als eine Sanierung?

Hierzu muss gesagt werden, dass eine Haussanierung meistens weniger kostet als ein Neubau. Es gibt aber auch Ausnahmen: Wenn die Kosten der Sanierung über 75 % der Neubaukosten betragen, ist eine Haus Sanierung nicht mehr wirtschaftlich. Ausnahme: Handelt es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude, gilt diese Aussage nicht.

Damit die Kosten der Sanierung aber nicht die eigenen finanziellen Mittel übersteigt, ist es hilfreich, mit einem Energieberater die zwingend erforderlichen Maßnahmen zu bestimmen. Mit den entsprechenden Angeboten der unterschiedlichen Fachfirmen kann anschließend eine Kostenaufstellung zur besseren Planung durchgeführt werden. In diesem Zusammenhang können auch Förderanträge bei der KfW gestellt werden.

Sobald der Kostenrahmen geklärt ist, und eventuell ein Antrag zur Förderung bewilligt wurde, steht der Sanierung eines Hauses nichts mehr im Wege.

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