Rohbau beim Hausbau: Das musst du über Planung, Kosten und Durchführung wissen

Wer nach Rohbaukosten sucht, findet Angaben zwischen 500 und 2.000 € pro Quadratmeter. Das liegt nicht daran, dass die Quellen schlampig sind, sondern daran, dass sie Unterschiedliches meinen. Manche rechnen Erdarbeiten und Bodenplatte mit, andere nicht. Manche zählen die Dacheindeckung dazu, andere nur den Dachstuhl. Bevor du Angebote vergleichst, musst du deshalb wissen, worüber überhaupt gesprochen wird.

Was zum Rohbau gehört

Der Rohbau umfasst alle tragenden und raumbildenden Bauteile, also das, was das Haus standfest und wettergeschützt macht:

• Gründung, also Bodenplatte oder Keller
• Tragende Außen- und Innenwände
• Geschossdecken und Treppen
• Dachstuhl, meist mit Eindeckung, damit das Gebäude regendicht wird
• Schornstein, sofern eine Feuerstätte geplant ist

Nicht zum Rohbau gehören Fenster und Außentüren, die Fassadendämmung, Estrich, Putz, die Haustechnik und der gesamte Innenausbau. Der Rohbau endet also da, wo das Haus dicht ist, aber innen noch nichts installiert.

Eine häufige Verwechslung betrifft die Leitungen. Grundleitungen für Abwasser liegen unter der Bodenplatte und werden vor dem Betonieren verlegt, gehören also zur Rohbauphase. Die Rohinstallation für Wasser, Heizung und Elektrik kommt dagegen erst danach, wenn das Dach dicht ist. Wenn ein Angebot „Leitungen inklusive“ schreibt, frag nach, welche gemeint sind.

Was der Rohbau kostet

Die Marktübersichten nennen für ein Einfamilienhaus Werte zwischen etwa 600 und 1.300 € je Quadratmeter Wohnfläche. Bei 150 Quadratmetern ergibt das eine Spanne von rund 90.000 bis 195.000 €, und diese Spanne ist ehrlicher als jede engere Zahl. Sie entsteht aus vier Faktoren: der Abgrenzung des Leistungsumfangs, der Bauweise, der Region und dem Baugrund.

Zum Anteil an den Gesamtkosten kursieren ebenfalls unterschiedliche Angaben, meist zwischen 30 und 50 Prozent. Auch hier entscheidet die Abgrenzung: Wer Erdarbeiten, Gründung und Dacheindeckung mitzählt, kommt auf einen höheren Anteil als jemand, der nur Wände und Decken rechnet.

Für die Preisentwicklung gibt es dagegen belastbare Zahlen. Der Baupreisindex des Statistischen Bundesamts weist für Februar 2026 im Vergleich zum Vorjahr aus:

• Rohbauarbeiten insgesamt 2,7 Prozent
• Betonarbeiten 1,6 Prozent, Mauerarbeiten 2,0 Prozent
• Erdarbeiten 3,5 Prozent, Zimmer- und Holzbauarbeiten 5,5 Prozent
• Ausbauarbeiten insgesamt 3,8 Prozent und damit stärker als der Rohbau

Praktisch heißt das: Die Rohbaupreise sind vergleichsweise stabil, der Kostendruck liegt inzwischen im Ausbau. Wer beim Rohbau spart, spart am unbeweglichsten Teil des Hauses und meist am falschen Ende.

Material oder Lohn: wo das Geld hingeht

Das Verhältnis liegt bei etwa 40 Prozent Material und 60 Prozent Lohn. Den größten Anteil an den Lohnkosten haben Maurer, Betonbauer und Zimmerer. Bei 120.000 € Rohbaukosten entfallen also grob 48.000 € auf Material und 72.000 € auf Arbeit, Geräte und Bauorganisation.

Für dich bedeutet das zweierlei. Günstigere Materialien senken die Gesamtsumme weniger, als viele erwarten. Und Eigenleistung wirkt hier stärker als anderswo, weil sie am größeren Block ansetzt. Marktübersichten nennen 10 bis 15 Prozent Einsparung als realistisch, allerdings nur bei Arbeiten, die du fachlich beherrschst. Am Mauerwerk und an der Statik ist Eigenleistung keine gute Idee.

Mit oder ohne Keller

Eine Klarstellung vorweg, weil sie oft falsch dargestellt wird: Ein Haus ohne Keller braucht trotzdem eine Bodenplatte, und es braucht auch Erdarbeiten. Der Aushub fällt kleiner aus, die Gründung muss aber frostfrei sein, und die Bodenplatte trägt dann das gesamte Gebäude. Gespart wird die Kellerkonstruktion, nicht die Gründung.

Der Mehrpreis für einen Keller liegt je nach Ausführung, Baugrund und Grundwasserstand üblicherweise bei 30.000 bis 60.000 €. Dem stehen zusätzliche Nutzfläche und ein höherer Wiederverkaufswert gegenüber. Rechne den Keller deshalb nicht als Kostenposten, sondern als Quadratmeterpreis: Kellerfläche ist meist günstiger als dieselbe Fläche im Erdgeschoss, aber teurer als ein Gartenhaus für die Gartengeräte.

Der Baugrund entscheidet dabei stärker als der Grundriss. Steht das Grundstück im Grundwasser oder liegt Fels an, kann sich der Kellerpreis vervielfachen. Deshalb gehört das Bodengutachten vor die Entscheidung und nicht danach.

Wie lange der Rohbau dauert

Die reine Arbeitszeit für den Rohbau eines Einfamilienhauses liegt bei professioneller Ausführung in der Größenordnung von vier Wochen. Für die gesamte Rohbauphase solltest du trotzdem drei bis sechs Monate ansetzen.

Der Unterschied entsteht durch Dinge, die keine Arbeitszeit sind: Beton und Mörtel brauchen Aushärtezeiten, zwischen den Gewerken liegen Wartezeiten, und die Witterung diktiert mit. Mauerarbeiten bei Dauerfrost sind problematisch, Betonieren erfordert Zusatzmaßnahmen. Wenn dein Rohbau im November beginnt, plane anders als bei einem Start im April.

Fertighäuser sind in dieser Phase deutlich schneller, weil die Wände vorgefertigt angeliefert werden. Der Zeitvorteil entsteht auf der Baustelle, die Vorlaufzeit für Planung und Produktion kommt davor.

Was du als Bauherr in dieser Phase tun musst

Der Rohbau ist die Phase, in der am meisten dauerhaft verschwindet. Was einmal zugemauert oder überbetoniert ist, siehst du nie wieder:

• Dokumentieren. Fotografiere jeden Bauabschnitt, bevor er geschlossen wird: Bewehrung vor dem Betonieren, Grundleitungen vor dem Verfüllen, Auflager und Stürze vor dem Verputzen. Im Streitfall zählt nur, was belegt ist, und nach der Abnahme trägst du die Beweislast für Mängel.
• Zahlungsplan prüfen. Bei einem Verbraucherbauvertrag dürfen die Abschlagszahlungen insgesamt 90 Prozent der Gesamtvergütung nicht übersteigen, und bei der ersten Abschlagszahlung steht dir eine Sicherheit von 5 Prozent zu (§ 650m BGB). Der Rohbau ist die Phase mit den größten Einzelraten. Zahl nicht im Voraus, sondern nach Baufortschritt, und prüfe vor jeder Freigabe, ob die berechnete Leistung tatsächlich erbracht ist.
• Rohbau abnehmen lassen. Viele Bauverträge sehen eine Zwischenabnahme nach Fertigstellung des Rohbaus vor. Nimm dafür einen unabhängigen Baubegleiter mit, der beurteilen kann, was du nicht beurteilen kannst. Was hier auffällt, lässt sich noch mit überschaubarem Aufwand korrigieren; dieselbe Abweichung nach dem Innenausbau kostet ein Vielfaches. Worauf es dabei ankommt, zeigt der Beitrag Baubegleitung.
• Mängel schriftlich anzeigen. Mündlich auf der Baustelle angesprochene Punkte verschwinden. Halt sie schriftlich fest, mit Datum und Foto.

Und das Richtfest: Es ist kein Rechtsakt, sondern Tradition. Es markiert die Fertigstellung des Dachstuhls, nicht die Abnahme. Wer beim Richtfest anstößt, hat den Rohbau noch nicht abgenommen.

Wie es nach dem Rohbau weitergeht

Nach dem Rohbau folgen Fenster und Außentüren, dann die Fassadendämmung, danach die Rohinstallation von Heizung, Sanitär und Elektrik, dann Innenputz, Estrich und Innenausbau.

Rechne damit, dass finanziell und zeitlich mehr als die Hälfte noch vor dir liegt. Der Ausbau umfasst mehr Einzelgewerke, mehr Ausstattungsentscheidungen und mehr Positionen, bei denen sich Wünsche in Nachträge verwandeln. Und der Estrich bringt eine Trocknungszeit mit, die sich nicht verkürzen lässt: als Faustregel eine Woche je Zentimeter Aufbauhöhe, bei Fußbodenheizung zusätzlich das Aufheizprotokoll.

Wenn du deine Kosten über den gesamten Bau hinweg im Blick behalten willst, hilft dir unser Baukostenrechner für die erste Kalkulation.

Angebote richtig vergleichen

Weil der Begriff Rohbau nicht einheitlich definiert ist, sind Angebote nur vergleichbar, wenn ihnen dieselbe Leistungsbeschreibung zugrunde liegt. Prüf bei jedem Angebot, ob diese Positionen enthalten sind:

• Baustelleneinrichtung, Kran und Gerüst
• Erdarbeiten, Aushub und Abfuhr des Bodens
• Gründung mit Abdichtung und Perimeterdämmung
• Grundleitungen unter der Bodenplatte
• Dacheindeckung und Unterspannbahn oder nur der Dachstuhl
• Treppen, Schornstein, Ringanker und Stürze

Ein Angebot, das 20.000 € günstiger ist, hat meist zwei dieser Positionen nicht drin. Der Aushub ist dabei die häufigste Lücke, weil seine Menge vom Baugrund abhängt und sich vor dem Bodengutachten schlecht kalkulieren lässt.