Immer mehr Menschen entscheiden sich für eine eigene Immobilie. Doch anders als erwartet beginnen die Kosten nicht erst mit dem eigentlichen Hausbau. Schon bei der Baugenehmigung / dem Bauantrag, ist mit hohen Ausgaben zu rechnen.
Welche das sind und wie ein Bauantrag erstellt wird, beleuchtet dieser Artikel.
Was kostet ein Bauantrag?
Die Behörden der Bundesländer erheben sowohl für die Bearbeitung als auch für die Entscheidung über einen Bauantrag Gebühren. Wie hoch diese sind, hängt von den jeweiligen Bundesländern und der dort geltenden Landesgebührenordnungen der Städte, Gemeinden oder Kreise ab.
Generell belaufen sich die Kosten für die Baugenehmigung aber auf 0,5 Prozent der Bausumme. Aber nur ein Gebührenteil unterliegt einem festen Kostensatz. Der andere ist variabel und schwankt je nach Bearbeitungsaufwand und der Größe des Bauprojektes.
Im Einzelnen werden die Kosten für einen Bauantrag von folgenden Faktoren bestimmt:
- Geltende Gebührenordnung der Stadt, der Gemeinde oder des Kreises.
- Geltende Verwaltungsgebührenordnung der einzelnen Bundesländer.
- Standort des Hauses
- Sollen zu dem Haus noch weitere genehmigungspflichtige Gebäude wie Garagen oder Carports errichtet werden?
- Zusätzliche Gebühren für die Genehmigung einer technischen Anlage, wie beispielsweise einer Wärmepumpe
- Den allgemeinen Rohbaukosten
- Eventuelle Sonderkosten
Zudem können die Kosten durch weitere Gebühren ansteigen:
- Wasserrechtliche Genehmigungen der unteren Wasserbehörde
- Genehmigungen für Baumfällarbeiten (Baumschutzverordnungen)
- Genehmigung für die Befahrung von Grundstückszufahrten (Straßen-/Bauämter)
- Denkmalschutzrechtliche Erlaubnisse
Lediglich bei vereinfachten Genehmigungsverfahren (Bauanzeige) sind die Kosten für eine Baugenehmigung deutlich geringer. Diese werden von der zuständigen Baubehörde festgesetzt.
Beispielrechnung für die Baugenehmigungskosten
Die Faustformel für die Berechnung der Kosten einer Baugenehmigung lautet:
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- Bauwert = Bauwert in Euro/ m³ x umbauter Raum in m³
- Kosten = Bauwert x 0,5 Prozent
Beispiel:
- Bauwert von 500 Euro pro Kubikmeter
- Umbauter Raum von 600 Kubikmeter
- Bauwert = 500 Euro/ m³ x 600 m³ = 300.000 Euro
- Kosten = 300.000 Euro x 0,5 Prozent = 1.500 Euro
Sie die Kosten der Bausumme eher gering, erheben einige Baubehörden aber eine Mindestgebühr. Diese beträgt meist 100 bis 200 Euro pro Antrag.
Doch mit den Kosten für das Stellen des Bauantrags ist es noch nicht getan. Sollte dieser wegen Mängeln abgelehnt werden, oder eine Nachbearbeitung erforderlich werden, steigen die Kosten um einiges in die Höhe.
Hinzu kommt auch noch, dass in Deutschland ein Bauantrag für genehmigungspflichtige Verfahren nur durch dafür zulässige Personen gestellt werden kann.
Wer darf einen Bauantrag stellen?
Die vollständigen Unterlagen für den Bauantrag darf der Bauherr zwar selbst bei der zuständigen Behörde einreichen. Allerdings muss dieser zwingend von einem Bauvorlageberechtigten unterschrieben sein. Das sind Architekten und Bauingenieure, die in der Liste der Bauvorlageberechtigten der Ingenieurkammer eingetragen sind.
Kosten für Architekten erhöhen Bauantragskosten
Auf die Kosten für die Baugenehmigung müssen Bauherren zusätzlich die Honorarkosten für den Architekten, Ingenieur oder Anwalt für Baurecht aufschlagen. Die genaue Höhe ist in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bestimmt. Je nach Leistungsbeauftragung des Architekts können so die Kosten für den Bauantrag auf rund 10 Prozent der eigentlichen Bausumme ansteigen. Das wären bei der eben erstellten Beispielrechnung 30.000 Euro.
Können die Kosten für die Baugenehmigung reduziert werden?
Es gibt kaum Möglichkeiten, die Kosten für eine Baugenehmigung zu reduzieren. Denn vor allem die fachliche Betreuung und das Stellen der Baugenehmigung durch eine bauvorlageberechtigte Person verursachen hohe Kosten.
Die einzige Einsparmöglichkeit ist, unnötige Kosten so gut wie möglich zu vermeiden. Das sind vor allem Zusatzkosten, die durch fehlende Unterlagen, Formfehler oder Fristversäumnisse entstehen.
Wie und wo wird ein Bauantrag gestellt?
Wer ein Haus bauen möchte, benötigt in der Regel die Baugenehmigung vor dem Baubeginn. Die Baugenehmigung wird nach dem Einreichen des Bauantrags bei der zuständigen Baubehörde erteilt, sofern nichts gegen das Bauvorhaben spricht. Um überprüfen zu können, ob eine baurechtliche Zulässigkeit gegeben ist, benötigt die Baubehörde zahlreiche Dokumente und Unterlagen, die beim Stellen des Bauantrags mit eingereicht werden müssen.
Dazu wird der Bauantrag eines genehmigungspflichtigen Baus in dreifacher Ausfertigung an die jeweilige Baubehörde übermittelt. Handelt es sich hingegen um ein verfahrensfreies Bauvorhaben, ist keine Genehmigung erforderlich. Welche Bauvorhaben verfahrensfrei sind, das regeln die einzelnen Bundesländer unterschiedlich. Doch beim Hausbau sind sich alle Bundesländer einig: Für ein Einfamilienhaus ist immer ein Bauantrag mit einer anschließenden Genehmigung erforderlich.
Was ist ein Bauvorantrag und ist er für den Bauantrag wichtig?
Mit einem Bauvorantrag (Bauvoranfrage), kann die Genehmigungsfähigkeit eines bestimmten Bauvorhabens überprüft werden. So kann bereits im Vorfeld rechtssicher abgeklärt werden, ob ein Bauvorhaben genehmigt wird. Mit anderen Worten: Mit dem Bauvorantrag kann bereits vor dem Einreichen des Bauantrags überprüft werden, ob das Bauvorhaben umgesetzt werden kann.
Aus diesem Grund ist die Bauvoranfrage, die keine Voraussetzung für das Stellen eines Bauantrags ist, oftmals sinnvoll. Dabei muss diese aber konkret formuliert sein. Denn erlässt die Baubehörde aufgrund der Voranfrage einen Bauvorbescheid, entsteht damit eine Bindungswirkung. Entspricht dann der spätere Bauantrag dieser Bauvoranfrage, wird die Baugenehmigung erteilt. Kommt es beim Bauantrag aber zu Abweichungen, erlischt die Bindungswirkung.
Bei Ablehnung der Bauvoranfrage muss die Behörde dem Antragsteller den Ablehnungsgrund mitteilen. Das ermöglicht dem Bauherrn, das Bauvorhaben entsprechend anzupassen.
Was muss bei der Erstellung eines Bauantrages beachtet werden?
Die Vorgaben bezüglich des Inhalts eines Bauantrags unterschieden sich je nach Bundesland. Genaueres ist in den Landesbauordnungen vermerkt.
Üblicherweise verlangen die Behörden aber nachfolgende Unterlagen für einen Bauantrag.
Das ausgefüllte Antragsformular
Das Bauantragsformular muss in dreifacher Ausführung eingereicht werden.
Einen Lageplan und Freiflächenpläne
Weiter muss ein Bauantrag einen Lageplan beinhalten. Dieser ist beim Katasteramt erhältlich. Dabei handelt es sich um einen Auszug aus der örtlichen Liegenschaftskarte im Maßstab 1:10.000 bzw. 1:5.000. Der genaue Umfang des Lageplans wird durch die örtlich geltende Bauordnung festgesetzt. In der Regel besteht er aus einem Zeichenteil und einem Schriftteil. Mit der Planzeichnung wird die Draufsicht auf das gesamte Grundstück sowie der Umgebung ermöglicht. Im Schriftteil werden Informationen zum Bauherren, den umliegenden Grundstücken und zu den Baulasten genannt. Ebenso enthalten sind darin die Grundflächen, Geschosszahlen sowie die Baumasse.
Bauzeichnungen
Die beizufügenden Bauzeichnungen müssen im Maßstab 1:100 erstellt sein und dürfen nur Symbole enthalten, die den Zeichen der geltenden Bauvorlagenverordnung bzw. Landesbauordnung entsprechen.
Die Bauzeichnung wird von einem Architekten erstellt und sollte Aufschluss geben über:
- Zweckbestimmung der Räume
- Raumschnitt, Bereiche mit Dachneigung, Steigungsverhältnisse der Treppen sowie Brüstungshöhen
- Grundrisse
- Geplante Treppen und Feuerstätten
- Wanddicke, Raumhöhe und –länge.
- Türen, Fenster, Dachausbauten, Geländer und Schornsteine
Des Weiteren müssen beim Bauantrag noch diese Informationen gegeben werden:
- Angaben zur Wasserversorgung, Grundstücksentwässerung und zur Straßenanbindung.
- Aussagen zum Baumbestand.
Wann muss der Bauantrag gestellt werden?
Die Formulare und Unterlagen für den Bauantrag müssen vor dem Baubeginn bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden. Der Bauantrag ist außerdem nur mit der Unterschrift eines Bauvorlageberechtigten gültig.
Wie läuft das Baugenehmigungsverfahren ab?
Im Wesentlichen läuft das Baugenehmigungsverfahren so ab:
- Der Bauherr informiert sich beim Bauamt über mögliche Bauvorschriften und existierende Bauordnungen.
- Mit einem Architekten wird ein Entwurf für das Bauvorhaben erstellt.
- Daraus fertigt der Architekt die Bauvorlage und stellt alle Unterlagen für den Bauantrag zusammen.
- Der Bauherr reicht den Bauantrag bei der zuständigen Behörde ein.
- Die Baubehörde überprüft den Bauantrag auf Vollständigkeit und Richtigkeit.
- Die Baugenehmigung wird erteilt und das Bauvorhaben kann beginnen.
ODER
- Der Bauantrag wird von der Baubehörde unter Nennung der Gründe abgelehnt.
- Nun stehen Gespräche mit dem Bauamt wegen möglicher Sondergenehmigungen an.
- Der Bauplan wird entsprechend angepasst.
- Die Baubehörde erteilt die Baugenehmigung und das Bauvorhaben kann starten.
Wie lange benötigen die Behörden, um eine Baugenehmigung zu erteilen?
Bis die Baugenehmigung erteilt ist, können Wochen oder gar Monate vergehen. Leider gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Regel, wie lang eine Behörde für die Genehmigung eines Bauantrags brauchen darf. Lediglich Baden-Württemberg schreibt in § 54 der Landesbauordnung vor, dass die Entscheidung über einen Bauantrag nach zwei Monaten getroffen sein muss.
Im Durchschnitt sagt man, dass die Bearbeitung 1-3 Monate dauert.
Gibt es genehmigungsfreie Bauvorhaben?
In ganz Deutschland können einige Bauvorhaben ohne eine Baugenehmigung durchgeführt werden. Doch auch hier entscheiden die einzelnen Bundesländer nach Gutdünken. So benötigen Eigentümer für den Bau eines geschlossenen Wintergartens in Bayern grundsätzlich eine Baugenehmigung. In Thüringen hingegen ist diese nur bei großen und beheizten Exemplaren erforderlich.
Zudem wird in einigen Bundesländern zwischen genehmigungsfreien, aber anzeigepflichtigen Bauvorhaben unterschieden. Hier müssen genauso viele Formulare bei der Behörde eingereicht werden, wie bei einem normalen Bauantrag. Jedoch wird das Bauvorhaben von der Baubehörde nur punktuell überprüft. Hinzu kommt: Hört der Bauherr nach einer bestimmten Frist nichts vom Bauamt, gilt die Baugenehmigung als erteilt.
Zusammenfassung zum Ablauf und den Kosten für die Baugenehmigung
Die genauen Kosten für einen Bauantrag und die Erteilung der Baugenehmigung sind von Bundesland zu Bundesland verschieden. Die genaue Gebührenordnung wird in den Landesgebührenordnungen der Städte, Gemeinden oder Kreise festgesetzt. Generell belaufen sich die Kosten für einen Bauantrag aber auf rund 0,5 Prozent der geplanten Baugesamtkosten.
Hinzu kommen aber noch weitere Kosten, wie die Honorarkosten für den Architekten, sowie mögliche Zusatzkosten wie wasserrechtliche Genehmigungen der unteren Wasserbehörde, Genehmigungen für Baumfällarbeiten (Baumschutzverordnungen) oder die Genehmigung für die Befahrung von Grundstückszufahrten (Straßen-/Bauämter). Der Bauherr hat aber kaum Möglichkeiten, die Kosten zu senken.
Der Bauantrag muss immer bei der zuständigen Baubehörde in dreifacher Ausführung und zahlreichen anderen Unterlagen eingereicht werden. Wichtig ist, dass alles erforderlichen Unterlagen und Unterschriften vollständig sind. Ansonsten entstehen weitere Zusatzkosten. Je nach Bauvorhaben und Bundesland kann ein Bauantrag entfallen. Jedoch ist für den Neubau eines Einfamilienhauses in Deutschland grundsätzlich eine Baugenehmigung erforderlich.
Auch wenn die Erteilung der Baugenehmigung mitunter etliche Wochen dauern kann, darf davor nicht mit dem Bau begonnen werden. Bei nicht Einhaltung sind hohe Strafzahlungen und der Stopp des Baus möglich. Damit werden die Kosten für die Baugenehmigung künstlich in die Höhe getrieben. Mit einem Bauvorantrag können Bauherren sich zudem Gewissheit darüber verschaffen, ob sie an ihrem bevorzugten Standort bauen dürfen oder nicht.
