Mit dem ersten Bagger auf dem Grundstück wirst du Bauherr im rechtlichen Sinn. Das bringt drei Pflichten mit sich, die vielen erst auffallen, wenn etwas passiert ist: die Verkehrssicherungspflicht gegenüber Dritten, die Koordinierungspflicht nach der Baustellenverordnung und die Meldung an die Berufsgenossenschaft. Was davon dich tatsächlich trifft, hängt vor allem an einer Frage.
Schlüsselfertig oder Einzelvergabe: das entscheidet fast alles
Baust du schlüsselfertig mit einem Generalunternehmer, richtet in aller Regel die Baufirma die Baustelle ein, stellt Bauzaun, Container und Toilette und koordiniert die Gewerke. Baustrom und Bauwasser sind je nach Vertrag deine Sache oder seine. Lies nach, was in deiner Bau- und Leistungsbeschreibung steht, denn genau dort trennt sich, wofür du zahlst und wofür er.
Vergibst du dagegen einzeln an mehrere Betriebe, übernimmst du die Rolle, die sonst der Generalunternehmer hat. Dann organisierst du Zufahrt, Lagerflächen, Absicherung, Versorgung und die zeitliche Abfolge selbst. Das spart Geld und kostet Zeit, und es verschiebt einen Teil der Verantwortung auf dich.
Der Rest dieses Beitrags beschreibt den Fall der Einzelvergabe. Beim schlüsselfertigen Bauen prüfst du die Punkte trotzdem, nur eben als Kontrolle statt als eigene Aufgabe.
Wofür du haftest und wofür nicht
Hier kursiert viel Halbwissen, deshalb die Abgrenzung im Klartext.
Das Arbeitsschutzgesetz und die Arbeitsstättenverordnung richten sich an Arbeitgeber. Für die Sicherheit der Maurer, Dachdecker und Elektriker auf deiner Baustelle ist deren jeweiliger Betrieb verantwortlich, nicht du. Helm, Einweisung, Gerüst und Absturzsicherung schuldet der Arbeitgeber seinen Leuten. Du musst weder eine Gefährdungsbeurteilung erstellen noch Sicherheitsunterweisungen dokumentieren.
Was dich trifft, ist die Verkehrssicherungspflicht. Sie gilt gegenüber Dritten, also Nachbarn, Passanten und vor allem Kindern, die eine offene Baugrube unwiderstehlich finden. Bauzaun, abgedeckte Gruben, gesicherte Materialstapel und ausreichende Beleuchtung sind deshalb keine Empfehlung, sondern der Kern deiner Haftung. Dafür ist die Bauherrenhaftpflichtversicherung da.
Dazu kommt die Baustellenverordnung, und die richtet sich ausdrücklich an dich. Zwei Punkte sind relevant:
Hausbau und Sanierung bedeuten hunderte Entscheidungen, Rechnungen und Termine - und schnell verliert man den Überblick. POCASIO unterstützt dich dabei, deine Baukosten, Dokumente und Abläufe an einem Ort zu organisieren. So erkennst du Abweichungen sofort und kannst rechtzeitig reagieren, bevor es zu teuer oder chaotisch wird.
- Sobald Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber auf deiner Baustelle tätig werden, gleichzeitig oder nacheinander, musst du nach § 3 Abs. 1 BaustellV schriftlich einen Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator bestellen. Dauer und Zahl der Beschäftigten spielen dabei keine Rolle. Bei Einzelvergabe ist das praktisch immer der Fall.
- Eine Vorankündigung an die Arbeitsschutzbehörde brauchst du erst, wenn die Arbeiten länger als 30 Arbeitstage dauern und mehr als 20 Beschäftigte gleichzeitig tätig sind, oder wenn der Umfang 500 Personentage übersteigt (§ 2 Abs. 2 BaustellV). Beim Einfamilienhaus wird das selten erreicht.
Die Pflichten aus der Baustellenverordnung kannst du nach § 4 BaustellV auf einen Dritten übertragen, üblicherweise auf den Architekten oder Bauleiter. Das gehört schriftlich geregelt, nicht mündlich nebenbei.
Die BG BAU: eine Woche nach Baubeginn
Der Punkt, der am häufigsten übersehen wird. Wer privat baut und dabei von Helfern unterstützt wird, wird gesetzlich zum Unternehmer nicht gewerbsmäßiger Bauarbeiten, im Behördendeutsch Eigenbauunternehmer. Damit bist du der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft gegenüber in der Pflicht.
Das Bauvorhaben ist binnen einer Woche nach Beginn der Arbeiten bei der BG BAU zu melden. Die Meldepflicht gilt für alle Helfer, unabhängig davon, ob sie bezahlt werden oder aus Freundschaft mitarbeiten. Ausgenommen sind nur spontane Gefälligkeiten. Eine private Unfall- oder Haftpflichtversicherung deiner Helfer ersetzt das nicht, und wer die Meldung versäumt, riskiert ein Bußgeld.
Zwei Details dazu: Du selbst und dein Ehe- oder Lebenspartner seid nicht automatisch mitversichert, könnt euch aber freiwillig über die BG BAU absichern. Und du musst die geleisteten Arbeitsstunden nachweisen, wofür ein Bautagebuch verlangt wird. Wie das im Detail läuft, steht im Beitrag BG BAU: Anmeldung, Pflicht und Bautagebuch.
Was auf die Baustelle gehört
Die Grundausstattung ist überschaubar, muss aber vor dem ersten Gewerk stehen:
- Eine befahrbare Zufahrt, die einen beladenen Betonmischer trägt. Wie du sie herstellst, zeigt der Beitrag Baustraße.
- Lagerflächen, die nicht dort liegen, wo später der Kran steht oder ausgehoben wird. Eine falsch geplante Lagerfläche bedeutet, dass Material zweimal bewegt wird.
- Bauzaun und, je nach Landesbauordnung, ein Bauschild.
- Baustrom und Bauwasser. Beides beantragst du beim Netzbetreiber beziehungsweise Wasserversorger, und beides braucht Vorlauf. Kümmere dich darum, sobald die Baugenehmigung vorliegt, nicht wenn der Rohbauer anruft.
- Eine Toilette. Bei Einzelvergabe ist das deine Aufgabe, bei schlüsselfertigem Bauen meist die des Unternehmers.
Ragt etwas auf öffentlichen Grund, also Container, Gerüst oder Materialstapel am Straßenrand, brauchst du eine Sondernutzungserlaubnis der Gemeinde. Das gilt auch für einen Kran, dessen Ausleger über die Straße schwenkt.
Was die Baustelleneinrichtung kostet
Belastbare Zahlen sind hier schwer zu bekommen, weil Region, Bauzeit und Grundstückszuschnitt die Preise stark verändern. Als grobe Orientierung für ein Einfamilienhaus mit Einzelvergabe:
- Bauzaun als Mietlösung, abgerechnet pro laufendem Meter und Monat
- Mobiltoilette, abgerechnet monatlich inklusive Reinigungsturnus
- Baustromverteiler als Miete, dazu die Anschlussgebühr des Netzbetreibers und der verbrauchte Strom
- Materialcontainer, wenn du bei Einzelvergabe zwischenlagern musst
[? Für diese Positionen habe ich keine belastbaren Preisspannen. Hier gehören eure eigenen Zahlen hinein, entweder aus Christians Bau oder aus zwei, drei Angeboten regionaler Vermieter. Die Zahlen im Ausgangstext, etwa 1.000 bis 3.000 € für den Bauzaun oder eine Baustelleneinrichtung von 5.000 bis 10.000 €, widersprachen sich untereinander und ließen sich nicht belegen.]
Wichtiger als jede Einzelzahl ist die Bauzeit. Alle diese Positionen laufen monatlich. Verzögert sich der Rohbau um drei Monate, zahlst du drei Monate länger für Zaun, Toilette und Container, ohne dass am Haus etwas passiert ist. Deshalb ist der Terminplan hier ein Kostenfaktor und keine Formalie.
Was du selbst tun solltest
Auch wenn du nicht für die Arbeitssicherheit haftest, bleibt genug zu tun. Geh regelmäßig über die Baustelle und fotografiere jeden Bauabschnitt, bevor er zugebaut wird. Was hinter Putz, Estrich oder Dämmung verschwindet, kannst du später nicht mehr beurteilen, und im Streitfall zählt nur, was belegt ist.
Führe ein Bautagebuch mit Datum, anwesenden Gewerken, Wetter und Auffälligkeiten. Bei Eigenleistung brauchst du die Stundenaufzeichnung ohnehin für die BG BAU. Und lass dir für jede Abweichung vom Vertrag eine schriftliche Bestätigung geben, bevor gearbeitet wird. Ein Nachtrag, dem du auf der Baustelle mündlich zugestimmt hast, steht später trotzdem auf der Rechnung.
Eine eigene Kontrolle durch einen unabhängigen Baubegleiter nimmt dir die fachliche Beurteilung ab, die du selbst nicht leisten kannst. Worauf es dabei ankommt, steht im Beitrag Baubegleitung.
