Wer dein Haus baut, entscheidet auch darüber, welches Vertragsrecht für dich gilt. Der Bauträgervertrag steht in § 650u BGB, der Vertrag mit einem Generalunternehmer ist meist ein Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB, und bei der Einzelvergabe über einen Architekten schließt du so viele Werkverträge, wie du Gewerke beauftragst. Daran hängen dein Widerrufsrecht, dein Zahlungsplan und die Frage, ob du während des Baus überhaupt eine Änderung anordnen darfst.
In Prospekten und Verkaufsgesprächen werden vor allem Bauträger und Generalunternehmer durcheinandergeworfen. Der Unterschied ist handfest.
Die drei Wege im Überblick
| Bauträger | Generalunternehmer | Architekt | |
|---|---|---|---|
| Vertragstyp | Bauträgervertrag, § 650u BGB | meist Verbraucherbauvertrag, § 650i BGB | ein Werkvertrag je Gewerk |
| Form | notariell, § 311b BGB | Textform, § 650i Abs. 2 BGB | formfrei möglich |
| Grundstück | im Kaufpreis enthalten | dein eigenes | dein eigenes |
| Widerrufsrecht | keins, § 650u Abs. 2 BGB | 14 Tage, § 650l BGB | in der Regel keins |
| Zahlungen | Ratenplan § 3 Abs. 2 MaBV, höchstens 7 Raten | höchstens 90 % vor Abnahme, § 650m Abs. 1 BGB | je Gewerk nach Baufortschritt |
| Änderung während des Baus | kein Anordnungsrecht | Anordnungsrecht, § 650b BGB | du vergibst ohnehin selbst |
| Vertragspartner | einer | einer | einer pro Gewerk |
| Abnahme und Verjährung | einmal für alles | einmal für alles | je Gewerk einzeln |
Bauträger: das Rundum-Paket
Ein Bauträger verkauft Grundstück und Haus zusammen, zu einem Kaufpreis. Weil dabei Eigentum an einem Grundstück übergeht, muss der Vertrag notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Rechtlich bist du damit Käufer. Bauherr bleibt der Bauträger.
Die Beurkundung tritt an die Stelle des Widerrufsrechts. § 650l BGB gilt für Bauträgerverträge ausdrücklich nicht (§ 650u Abs. 2 BGB), du hast also keine 14 Tage zum Aussteigen. Dafür soll dir der Notar den Vertragstext zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG). Diese zwei Wochen sind dein einziges Zeitfenster. Wer erst beim Notar liest, liest zu spät.
Was du wann zahlst, regelt § 3 Abs. 2 MaBV. Die Verordnung definiert 13 Bautenstände, die der Bauträger zu höchstens sieben Raten bündeln muss. Die erste Rate ist auf 30 Prozent der Vertragssumme gedeckelt. Ein Vertrag mit zehn Raten ist kein Verhandlungsergebnis, sondern ein Verstoß.
Sonderwünsche sind der wunde Punkt. Die §§ 650b bis 650e BGB gelten für Bauträgerverträge nicht, du hast also kein gesetzliches Recht, während des Baus eine Änderung anzuordnen. Jeder Sonderwunsch ist eine freiwillige Nachverhandlung, und was sie kostet, bestimmt der Bauträger.
Leistungsumfang, die Erlaubnispflicht nach § 34c GewO und der Zahlungsplan im Detail stehen im Beitrag den richtigen Bauträger für den eigenen Hausbau finden.
Was ist ein Generalunternehmer?
Ein Generalunternehmer (GU) baut auf deinem Grundstück. Das ist der zentrale Unterschied zum Bauträger, und aus ihm folgt der Rest: Du bleibst Bauherr, der Vertrag muss nicht zum Notar, und er fällt unter andere Paragrafen.
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Bist du Verbraucher und entsteht ein neues Gebäude, ist der Vertrag ein Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB. Von den folgenden Regeln darf der GU nicht zu deinem Nachteil abweichen (§ 650o BGB):
- Der Vertrag muss mindestens in Textform geschlossen werden (§ 650i Abs. 2 BGB).
- Vor Vertragsschluss bekommst du eine Baubeschreibung. Was da drinstehen muss, regelt Art. 249 EGBGB (§ 650j BGB). Sie wird Vertragsbestandteil, und Unklarheiten gehen zulasten des GU.
- Der Vertrag muss verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt enthalten (§ 650k Abs. 3 BGB).
- Du hast 14 Tage Widerrufsrecht (§ 650l BGB).
- Abschlagszahlungen sind auf 90 Prozent der Gesamtvergütung begrenzt, und bei der ersten Abschlagszahlung schuldet dir der GU eine Sicherheit von 5 Prozent für rechtzeitige, mängelfreie Herstellung (§ 650m BGB). Ausgerechnet von diesem Paragrafen darf abgewichen werden, aber nur durch Individualvereinbarung, nicht per Klausel im Kleingedruckten.
Änderungen während des Baus kannst du beim GU anordnen (§ 650b BGB), die Vergütung wird dann nach § 650c BGB angepasst. Das ist der praktische Unterschied zum Bauträger: Du verhandelst nicht um die Erlaubnis, sondern nur noch um den Preis.
Der GU koordiniert alle Gewerke: Rohbau, Dach, Sanitär, Elektrik. Für dich heißt das: ein Ansprechpartner und eine Gewährleistung.
Die Grundplanung kommt allerdings meist aus einem Katalog oder von einem Musterhaus, und Ausschreibungen an einzelne Gewerke gibt es nicht. Der GU kalkuliert seine eigene Leistung selbst, geprüft wird er von niemandem.
Zur Abgrenzung: Ein Generalübernehmer vergibt die komplette Ausführung an Subunternehmer und baut selbst gar nicht. Ein Generalunternehmer führt zumindest Teile mit eigenem Personal aus. Für deinen Vertrag ändert das wenig, denn Ansprechpartner und Gewährleistungsschuldner ist in beiden Fällen die Firma, mit der du unterschrieben hast. Auf die Bezeichnung im Briefkopf würde ich nichts geben.
Was macht ein Architekt anders?
Beim Architekten drehst du das Prinzip um. Du beauftragst einen Planer, der in deinem Auftrag arbeitet und die einzelnen Gewerke separat ausschreibt und vergibt. Geregelt ist das in den §§ 650p ff. BGB. Der Architekt schuldet Planung und Überwachung, das Bauwerk schulden die Firmen.
Sein Honorar richtet sich meist nach der HOAI. Das Leistungsbild Gebäude hat neun Leistungsphasen, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Seit der HOAI 2021 sind die Honorartafeln nur noch Orientierungswerte, Auslöser war ein EuGH-Urteil von 2019, das die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze gekippt hat. Ohne Honorarvereinbarung in Textform gilt der Basishonorarsatz, also der untere Tafelwert (§ 7 Abs. 1 HOAI 2021). Was das in Euro heißt, steht im Beitrag Architekten-Kosten.
Einzelvergabe heißt in der Praxis: so viele Verträge, wie du Gewerke hast. Erdarbeiten, Rohbau, Dach, Elektrik, Sanitär, Estrich, Putz, Fliesen. Jedes davon mit eigener Abnahme, eigener Verjährungsfrist und eigenem Ansprechpartner im Mangelfall. Dafür entscheidest du über Grundriss, Materialien und Ausführung wirklich selbst.
Das Kostenrisiko wandert mit. Eine Lücke in der Ausschreibung ist deine Lücke, und der Nachtrag eines Gewerks geht auf deine Rechnung, nicht gegen eine Festpreisgarantie.
Kosten im Vergleich
Ein pauschaler Preisvergleich zwischen den drei Wegen lässt sich seriös nicht aufstellen, zu unterschiedlich sind Grundstück, Region und Ausstattung. Vergleichen lässt sich der Mechanismus.
Beim Bauträger zahlst du einen Kaufpreis, in dem Grundstück, Bau und Marge stecken. Die Aufteilung siehst du nicht. Beim GU zahlst du einen Werklohn mit derselben Eigenschaft, nur ohne Grundstück. In beiden Fällen kaufst du Preissicherheit und gibst dafür die Einsicht in die Kalkulation auf.
Beim Architekten zahlst du die Summe der Gewerke plus Honorar. Jede Position ist einzeln sichtbar und einzeln verhandelbar, in beide Richtungen. Das ist der Vorteil und zugleich das Risiko.
Wer haftet, wenn etwas schiefgeht?
Für Mängel an einem Bauwerk verjähren deine Ansprüche nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB in fünf Jahren ab Abnahme. Wird die VOB/B wirksam vereinbart, sind es nach § 13 Abs. 4 Nr. 1 VOB/B nur vier. Ein Jahr Unterschied, versteckt in einer einzigen Vertragsklausel. Worauf du vor der Unterschrift sonst noch achten solltest, steht im Beitrag Bauvertrag prüfen lassen.
Beim Bauträger sichert die MaBV in erster Linie dein Geld, nicht die Baumängel. § 3 MaBV verlangt vor der ersten Zahlung unter anderem einen rechtswirksamen Vertrag, eine Vormerkung im Grundbuch, eine Freistellungserklärung der finanzierenden Bank und die Baugenehmigung. Alternativ kann der Bauträger nach § 7 MaBV eine Bürgschaft stellen. Für Mängel gilt daneben normales Werkvertragsrecht, und die 5-Prozent-Sicherheit aus § 650m Abs. 2 BGB gilt hier ebenfalls.
Beim Generalunternehmer hast du einen Vertragspartner, eine Abnahme und eine Frist. Gestritten wird fast immer über die Baubeschreibung. Was dort nicht steht, schuldet er nicht, und genau deshalb ist § 650j BGB der wichtigste Paragraf in deinem Vertrag.
Beim Architekten haftet jede Firma für ihr eigenes Gewerk. Der Architekt haftet für Planungs- und Überwachungsfehler nach Werkvertragsrecht. Geht ein Mangel auf beides zurück, haften Architekt und ausführende Firma als Gesamtschuldner (§ 650t BGB). Die Koordination dieser Ansprüche liegt bei dir.
Welcher Weg passt zu dir?
Hast du noch kein Grundstück und willst kein zweites Vollzeitprojekt neben dem Job, ist der Bauträger der kürzeste Weg. Du bezahlst das damit, dass du den Vertrag vor der Beurkundung durchsetzt oder gar nicht.
Hast du ein Grundstück und ein Haus im Kopf, das in den Katalog eines Anbieters passt, ist der GU meist die beste Mischung. Der Verbraucherbauvertrag schützt dich spürbar besser als der Bauträgervertrag, allein durch das Widerrufsrecht und die 90-Prozent-Grenze.
Willst du ein Haus, das es im Katalog nicht gibt, führt kaum ein Weg am Architekten vorbei. Rechne dann mit einem Vertrag pro Gewerk und damit, dass jede Lücke in der Ausschreibung dir gehört.
Eine Aufgabe bleibt in allen drei Fällen bei dir: der Überblick über Kosten, Termine und Dokumente. Genau dabei unterstützt dich die POCASIO Hausbau Software, egal ob du mit Bauträger, GU oder Architekt baust.
Häufige Fragen
Der Bauträger verkauft dir Grundstück und Haus zusammen, du bist Käufer, der Vertrag geht zum Notar (§ 650u BGB). Der Generalunternehmer baut auf deinem eigenen Grundstück, du bleibst Bauherr, und der Vertrag ist meist ein Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB. Der praktische Unterschied: Beim GU hast du 14 Tage Widerrufsrecht und eine 90-Prozent-Grenze für Abschlagszahlungen, beim Bauträger keins von beidem, dafür den Ratenplan nach § 3 Abs. 2 MaBV.
Nein. Ein Generalübernehmer vergibt die komplette Ausführung an Subunternehmer und baut selbst gar nicht, ein Generalunternehmer führt zumindest Teile mit eigenem Personal aus. Für deinen Vertrag ändert das wenig: Ansprechpartner und Gewährleistungsschuldner ist in beiden Fällen die Firma, mit der du unterschrieben hast. Die Bezeichnung im Briefkopf sagt darüber nichts aus.
Das lässt sich pauschal nicht beantworten, weil du beim Bauträger einen Kaufpreis inklusive Grundstück vergleichst und beim Architekten die Summe einzelner Gewerke plus Honorar. Beim Bauträger steckt die Marge im Preis, ohne dass du die Kalkulation siehst. Beim Architekten sind die Einzelkosten transparent, dafür trägst du jeden Nachtrag selbst. Seit der HOAI 2021 sind die Honorartafeln übrigens nur noch Orientierungswerte, das Honorar ist also verhandelbar.
Nicht zwingend, der GU bringt seine eigene Planung mit. Sinnvoll ist ein unabhängiger Baubegleiter trotzdem, und zwar vor der Unterschrift: Die Baubeschreibung nach § 650j BGB legt fest, was du überhaupt bekommst, und Lücken darin fallen erst auf der Baustelle auf. Wer den Vertrag prüfen lässt, spart sich später den Streit über Nachträge.
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