Laut unserer Umfrage überschreiten 69,3 % der Bauherren ihr geplantes Budget. Im Schnitt um 57.600 €. Diese Summe entsteht selten durch einen einzigen großen Fehler. Sie entsteht durch ein Budget, das von Anfang an keinen Spielraum hatte, und durch Positionen, die in der ersten Kalkulation gar nicht auftauchten.
Warum Baukosten zwischen Planung und Fertigstellung steigen
Zwischen der ersten Kalkulation und dem Einzug liegen oft zwölf bis achtzehn Monate. In dieser Zeit können sich Materialpreise ändern, Handwerkerkapazitäten verknappen und Verträge Klauseln enthalten, die Preisanpassungen erlauben. Keiner dieser Effekte ist ein Fehler des Bauherrn. Wer sie aber nicht einplant, wird von ihnen überrascht.
Dass Baukosten strukturell steigen, lässt sich amtlich belegen. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht regelmäßig den Baupreisindex für das Bauhauptgewerbe. Die konkreten Werte findest du in der Baupreisstatistik des Statistischen Bundesamts. Wir nennen hier bewusst keinen festen Prozentwert, weil er sich mit jeder Veröffentlichung ändert. Die Erkenntnis dahinter bleibt: Ein Budget, das exakt auf dem Preisstand des Planungszeitpunkts beruht, ist bei Fertigstellung mit hoher Wahrscheinlichkeit überholt.
Was im Budget häufig gar nicht steht
Vor der Frage nach dem Puffer steht eine andere: Ist überhaupt alles kalkuliert? Ein großer Teil der Budgetüberschreitungen ist keine Preissteigerung, sondern eine Position, die von Anfang an fehlte. Diese vier Blöcke gehören dazu.
- Baunebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbucheintrag, gegebenenfalls Maklerprovision, Vermessung, Baugenehmigungsgebühren, Bodengutachten, Erschließung und Hausanschlüsse, Baustrom und Bauwasser, Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung. Diese Posten sind vollständig kalkulierbar, tauchen aber in keinem Bauträgerangebot auf, weil sie nicht dessen Leistung sind.
- Außenanlagen. Zufahrt, Stellplatz, Terrasse, Zaun, Gartengestaltung. Fast nie Bestandteil des Bauvertrags, fast immer notwendig, um einziehen zu können.
- Bereitstellungszinsen. Nach Ablauf der bereitstellungsfreien Zeit verlangt die Bank Zinsen auf den zugesagten, aber noch nicht abgerufenen Darlehensteil. Marktüblich sind 0,25 % pro Monat, also 3 % im Jahr. Bei 200.000 € offener Darlehenssumme sind das 500 € pro Monat Verzögerung, zusätzlich zu den regulären Zinsen auf den bereits abgerufenen Teil. Die bereitstellungsfreie Zeit beträgt üblicherweise drei bis zwölf Monate und ist verhandelbar. Sie gehört beim Vergleich von Finanzierungsangeboten genauso geprüft wie der Sollzins.
- Doppelbelastung durch Miete. Solange gebaut wird, zahlst du Miete und Kreditzinsen gleichzeitig. Bei drei Monaten Verzug sind das drei zusätzliche Mieten, die in keinem Bauzeitenplan stehen.
Diese vier Blöcke sind kein Puffer, sondern Kosten. Sie gehören ins Budget, bevor du über eine Reserve nachdenkst. Ein Puffer, der in Wahrheit die vergessene Grunderwerbsteuer abdeckt, ist keiner.
Wie viel Puffer ist realistisch?
Als grobe Hausnummer werden meist 10 bis 15 % genannt. Diese Spanne ist ein Anhaltspunkt, kein Rechenwert, denn sie ignoriert genau das, was dein Projekt von anderen unterscheidet. Drei Faktoren verschieben sie in die eine oder andere Richtung:
- Die Vertragsart. Ein Festpreisvertrag mit Bauträger oder Generalunternehmer nimmt dir einen Teil des Preisrisikos ab, der Puffer kann kleiner ausfallen. Baust du mit Architekt und einzeln vergebenen Gewerken, trägst du das Risiko selbst und brauchst mehr Reserve. Der Beitrag Bauträger, Generalunternehmer oder Architekt ordnet ein, wie sich das Risiko zwischen den drei Wegen verteilt.
- Der Anteil an Eigenleistung. Wer viel selbst macht, kalkuliert mit dem eigenen Zeitbudget. Zeitverzug schlägt sich indirekt in Kosten nieder, etwa über die Doppelbelastung aus Miete und Zinsen oder über Bereitstellungszinsen.
- Die Neigung zu Sonderwünschen. Wer beim Bemustern voraussichtlich noch viel ändern wird, braucht von Anfang an mehr Spielraum als jemand, der strikt beim ursprünglichen Plan bleibt. Sei dabei ehrlich zu dir selbst.
Die Grundregel: Der Puffer sollte umso größer sein, je mehr Risiko vertraglich bei dir liegt und je unsicherer deine eigene Planung noch ist. Und er sollte tatsächlich verfügbar sein, nicht rechnerisch existieren. Ein Puffer, der aus einer nicht zugesagten Kreditreserve besteht, hilft dir im Ernstfall nicht weiter.
Die häufigsten Nachtragsfallen
- Die Lücke in der Baubeschreibung. Hier entstehen die meisten Nachträge, und zwar vor der ersten Baggerschaufel. Bei einem Verbraucherbauvertrag muss dir der Unternehmer nach § 650j BGB rechtzeitig vor deiner Vertragserklärung eine Baubeschreibung in Textform geben. Deren Angaben werden nach § 650k Abs. 1 BGB Vertragsinhalt, und Unklarheiten gehen zu Lasten des Unternehmers. Was dort nicht steht, ist nicht im Preis. Lies die Beschreibung nicht auf das, was drinsteht, sondern auf das, was fehlt: Rollladenkästen, Bodenbeläge, Innentüren, Malerarbeiten, Treppe, Fliesenspiegel, Erdaushub und dessen Abtransport.
- Sonderwünsche während des Baus. Jede Änderung nach Vertragsschluss ist ein Nachtrag, und Nachträge werden zu einem Zeitpunkt abgerechnet, an dem niemand mehr Angebote vergleicht. Einzeln wirken sie klein, in der Summe füllen sie den Puffer. Immerhin: Ordnest du eine Änderung nach § 650b BGB an, richtet sich die Mehrvergütung nach § 650c BGB nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen. Du musst keinen Fantasiepreis akzeptieren, aber du musst ihn hinterfragen.
- Überraschungen im Baugrund. Was das Bodengutachten nicht erfasst oder nur unvollständig abbildet, führt bei den Erdarbeiten zu Mehrkosten. Ein gründliches Gutachten vor Baubeginn reduziert das Risiko, beseitigt es aber nicht. Prüf besonders, wer den Bodenaushub bezahlt und wer die Entsorgung übernimmt, wenn er belastet ist.
- Preisgleitklauseln im Vertrag. Manche Bauverträge erlauben es der Baufirma, gestiegene Materialkosten anteilig weiterzugeben. Eine Grenze gibt es: Nach § 309 Nr. 1 BGB sind Preiserhöhungsklauseln für Leistungen, die innerhalb von vier Monaten nach Vertragsschluss erbracht werden sollen, in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam. Bei einer längeren Bauzeit sind solche Klauseln zulässig, müssen aber transparent formuliert sein und dürfen dir das Preisrisiko nicht vollständig zuschieben. Der Beitrag Bauvertrag prüfen lassen zeigt, worauf es dabei ankommt.
Wie du dich schützt
Der wirksamste Schutz liegt vor der Unterschrift, nicht auf der Baustelle. Beim Verbraucherbauvertrag gibt dir das Gesetz zwei Instrumente in die Hand, die viele Bauherren nicht kennen.
Hausbau und Sanierung bedeuten hunderte Entscheidungen, Rechnungen und Termine - und schnell verliert man den Überblick. POCASIO unterstützt dich dabei, deine Baukosten, Dokumente und Abläufe an einem Ort zu organisieren. So erkennst du Abweichungen sofort und kannst rechtzeitig reagieren, bevor es zu teuer oder chaotisch wird.
- Nach § 650m Abs. 1 BGB dürfen Abschlagszahlungen insgesamt 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Nachträge nicht übersteigen. Die letzten 10 % bleiben bis zur Abnahme bei dir, und das ist dein Druckmittel bei Restarbeiten.
- Nach § 650m Abs. 2 BGB steht dir bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von 5 % der Gesamtvergütung zu, für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel. Verlang sie, sie wird selten von allein angeboten.
Während des Baus kommen zwei Dinge dazu. Eine unabhängige Baubegleitung erkennt Abweichungen, solange sie noch billig zu korrigieren sind. Und eine lückenlose Dokumentation von Terminen, Absprachen und Nachträgen entscheidet später darüber, wer was beweisen kann. Jede Nachtragsvereinbarung gehört schriftlich und mit Preis fixiert, bevor gearbeitet wird, nicht danach.
Zum Festpreis noch ein Hinweis, weil er oft überschätzt wird: Ein Festpreis ist nur so fest wie die Leistungsbeschreibung, auf die er sich bezieht. Ist die Beschreibung lückenhaft, wird aus dem Festpreis über Nachträge ein Ausgangspreis. Die Qualität der Baubeschreibung ist deshalb wichtiger als das Wort „Festpreis“ im Angebotskopf.
Was tun, wenn der Puffer nicht reicht?
Reicht die Reserve trotzdem nicht, bleibt als letzter Ausweg die Nachfinanzierung. Ein zusätzliches Darlehen, das in aller Regel zu schlechteren Konditionen zustande kommt als die Erstfinanzierung, weil du es kurzfristig brauchst, keinen Verhandlungsspielraum hast und die Bank ein Projekt bewertet, das erkennbar aus dem Ruder gelaufen ist.
Sprich in dieser Lage zuerst mit deiner bestehenden Bank, bevor du extern suchst. Sie hat das Grundpfandrecht und damit ein eigenes Interesse daran, dass das Haus fertig wird. Vermeidbar ist die Situation aber nur an einer Stelle: bei der ersten Kalkulation, mit vollständigen Nebenkosten und einem Puffer, der zu deinem Vertrag und deinem Risiko passt statt zu einer pauschalen Zahl aus dem Internet.
✓ Kostenlos ✓ Kein Spam ✓ Sofort als PDF
Häufige Fragen
Als Hausnummer werden meist 10 bis 15 % genannt. Wichtiger als die Prozentzahl ist, dass die Kalkulation vorher vollständig ist: Baunebenkosten, Außenanlagen, Bereitstellungszinsen und die Doppelbelastung aus Miete und Zinsen sind keine Puffer, sondern Kosten. Der Puffer selbst sollte umso größer sein, je mehr Preisrisiko vertraglich bei dir liegt.
Baunebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Vermessung, Erschließung und Hausanschlüsse, dazu die Außenanlagen mit Zufahrt, Terrasse und Zaun. Finanziell kommen Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Darlehensteil hinzu, marktüblich 0,25 % pro Monat, sowie die Doppelbelastung aus Miete und Kreditzinsen während der Bauzeit.
Teilweise. Ein Festpreisvertrag verlagert Preisrisiko auf die Baufirma, wirkt aber nur so weit, wie die Leistungsbeschreibung reicht. Preisgleitklauseln wirken in die Gegenrichtung, sind aber nach § 309 Nr. 1 BGB unwirksam, wenn die Leistung innerhalb von vier Monaten nach Vertragsschluss erbracht werden soll. Zusätzlich begrenzt § 650m Abs. 1 BGB die Abschlagszahlungen beim Verbraucherbauvertrag auf 90 % der Gesamtvergütung.
Sprich zuerst mit deiner bestehenden Bank, sie hat das Grundpfandrecht und ein eigenes Interesse an der Fertigstellung. Bleibt nur die Nachfinanzierung, rechne mit schlechteren Konditionen als bei der Erstfinanzierung, weil du kurzfristig und ohne Verhandlungsspielraum abschließt.
