Die Geschossflächenzahl (GFZ) aus dem deutschen Baurecht (Baunutzungsverordnung § 20) gibt die maximale Quadratmeteranzahl der Geschossfläche an, die pro Quadratmeter Grundstücksfläche errichtet werden darf.

Dabei darf die Geschossflächenzahl aber nicht aus der Brutto-Grundfläche (BGF) gemäß der DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken in Hochbau) berechnet werden. Es dürfen ausschließlich die Flächen der Vollgeschosse nach der Baunutzungsverordnung § 20 dafür herangezogen werden. Wie die Grundflächenzahl wird die Geschossflächenzahl von der Baubehörde festgesetzt und ist dem Bebauungsplan zu entnehmen.

Geschossfläche: Definition 

Die Geschossfläche, oft im Kontext der Geschossflächenzahl (GFZ) verwendet, bezieht sich auf die Summe aller Grundflächen der vollständigen Geschosse eines Gebäudes. Sie wird in Quadratmetern angegeben und beinhaltet alle Räume und Flächen eines Geschosses, einschließlich Wände und nicht ausgebauter Räume. Allerdings gibt es länderspezifische Unterschiede in der genauen Definition und Berechnung, besonders hinsichtlich dessen, welche Flächen einbezogen oder ausgeschlossen werden.

In Deutschland beispielsweise regelt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) den Begriff der Geschossfläche. Laut § 20 der BauNVO umfasst die Geschossfläche:

1. Die Grundflächen der Räume,
2. Die Flächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Gebäudeteilen,
3. Die Grundflächen von Dachgeschossen, soweit sie als Aufenthaltsräume benutzt werden oder benutzt werden könnten,
4. 50 Prozent der Grundflächen von Loggien, Balkonen, Dachgärten oder ähnlichen nicht überbauten Teilen von Geschossen.

Räume, die für einen Wohn- oder Geschäftsaufenthalt nicht geeignet oder bestimmt sind, zum Beispiel Räume mit einer lichten Höhe unter 2 Meter, werden nicht zur Geschossfläche gerechnet.

Dennoch muss immer die landesspezifische Bauordnung oder -verordnung beachtet werden, da es Abweichungen oder Spezifika geben kann.

Warum gibt es die GFZ?

Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist ein zentrales Planungsinstrument im Städtebau und Baurecht, das dazu dient, die Bebauungsdichte eines Grundstücks oder eines bestimmten Gebiets zu steuern. Damit soll verhindert werden, dass zu dicht und zu eng gebaut wird und dass ein bunter Flickenteppich in einem Baugebiet entsteht. Weitere Gründe für die GFZ sind:

1. Durch die Beschränkung der Bebauungsdichte mittels der GFZ können Grünflächen, Freizeitflächen oder andere nicht bebaute Flächen in einem Gebiet gesichert werden.
2. Eine zu hohe Bebauungsdichte kann die vorhandene Infrastruktur überlasten, sei es durch Verkehr, Abwassersysteme oder andere Dienstleistungen. Die GFZ kann dies vermeiden.
3. Die Festsetzung einer GFZ kann Auswirkungen auf die Immobilienwerte haben. Eine angemessene Bebauungsdichte kann ein Gebiet für Entwickler attraktiv machen, während gleichzeitig die Bedürfnisse der Gemeinschaft berücksichtigt werden.
4. Eine kontrollierte Bebauungsdichte kann ökologisch sensible Gebiete schützen oder die Belastung der Umwelt durch menschliche Aktivitäten minimieren.

Wo steht die Geschossflächenzahl? 

Die Geschossflächenzahl (GFZ) wird in Deutschland in der Regel in den Bebauungsplänen einer Gemeinde festgesetzt. Der Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Plan, der für ein bestimmtes Gebiet die Art und Weise der möglichen Bebauung festlegt. Hierzu zählen unter anderem die Art der Nutzung (z.B. Wohnen, Gewerbe), die maximal zulässige Höhe von Gebäuden und eben auch die Geschossflächenzahl.

In einem Bebauungsplan wird die GFZ häufig als Dezimalzahl, zum Beispiel GFZ 0,6 angegeben. Das würde bedeuten, dass auf einem Grundstück von 1.000 Quadratmetern maximal 600 Quadratmeter Geschossfläche bebaut werden dürfen.

Falls für ein Gebiet kein Bebauungsplan vorhanden ist (was insbesondere in ländlichen Gebieten der Fall sein kann), kann die GFZ auch in der jeweiligen Landesbauordnung oder in anderen städtebaulichen Satzungen festgelegt sein.

Heutzutage liegt die maximale Geschossflächenzahl für Neubauten meist bei 1,0 bis 1,2.  Außer bei Hochhäusern. Hier kann sie deutlich darüber liegen. Eine geringere GFZ findet sich meist nur noch in Kleinsiedlungen. Hier bedeutet Geschossflächenzahl von 0,4, dass die Häuser nur ein Stockwerk, maximal zwei haben können, und das Grundstück größtenteils nicht bebaut werden darf. 

GFZ berechnen 

Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt das Verhältnis der Geschossfläche eines Gebäudes zur Größe des Baugrundstücks an. Um die GFZ zu berechnen, wird folgende Formel verwendet:

GFZ = Grundstücksfläche/Geschossfläche​

Hier eine schrittweise Anleitung zur Berechnung der GFZ:

1. Geschossfläche berechnen: Es werden die Flächen aller Vollgeschosse des Gebäudes aufsummiert. Das sind in der Regel alle Nutz- und Wohnflächen, unabhängig von der tatsächlichen Nutzung. In manchen Regionen werden auch Teile von Loggien, Balkonen oder Dachterrassen mit einem bestimmten Faktor (z. B. 50 %) zur Geschossfläche gezählt.
2. Nun wird die Grundstücksfläche in Quadratmetern ermittelt.
3. Anschließend werden die Geschossflächen des Gebäudes durch die Größe des Grundstücks geteilt.

Beispiel für eine Geschossflächenzahl 0,8

1. Zulässige Geschossfläche = Grundstücksfläche * GFZ
2. Zulässige Geschossfläche = 1.000 m² * 0,8 
3. Zulässige Geschossfläche = 800 m²

Das bedeutet, dass auf diesem Grundstück ein Gebäude mit einer Gesamtgeschossfläche von bis zu 800 m² errichtet werden darf. Das kann z. B. ein einzelnes Geschoss von 800 m² sein, zwei Geschosse mit je 400 m², vier Geschosse mit je 200 m² usw. – solange die Gesamtgeschossfläche 800 m² nicht überschreitet.

Was muss bei der GFZ Berechnung mit Dachgeschoss beachtet werden?

Wenn die Geschossflächenzahl für ein Grundstück berechnet wird und das Gebäude ein Dachgeschoss haben soll, muss auch die Fläche des Dachgeschosses berücksichtigt werden, sofern es als nutzbare Fläche gilt. Wie genau das Dachgeschoss in die Berechnung einfließt, hängt von der jeweiligen Definition der GFZ im Bebauungsplan ab.

In den meisten Regionen zählt die Grundfläche des Dachgeschosses zur Geschossfläche, soweit es als Aufenthaltsraum benutzt werden kann oder könnte. Sprich: Ist das Dachgeschoss ausbaufähig oder bereits ausgebaut und dient somit als Wohn- oder Nutzraum, muss seine Fläche in die GFZ-Berechnung einfließen.

Schrittweise Anleitung

1. Dachgeschossfläche bestimmen: Die Grundfläche des Dachgeschosses wird ausgemessen. Dabei gelten Deckenhöhen unter 2 Meter nicht als vollwertige Geschossfläche.
2. Zusammenrechnen der Geschossflächen: Alle Flächen werden addiert (Geschosse und Dachgeschoss).
3. GFZ berechnen: Die gesamte Geschossfläche (einschließlich des Dachgeschosses) wird durch die Größe des Grundstücks geteilt.

Dachgeschoss: GFZ berechnen mit Wert 0,8

Angenommen, das Grundstück ist 1.000 m² groß und die GFZ ist laut Bebauungsplan 0,8. Dann bedeutet das: 

1.000 m²×0,8 = 800 m²

Das Gebäude darf 800 m² bewohnbare Fläche haben, inkl. Dachgeschoss. Anders gesagt: 80 % des Grundstücks dürfen bebaut werden. 

Wenn das Dachgeschoss beispielsweise 200 m² hat und als nutzbare Fläche gilt, dann dürfen die restlichen Geschosse zusammen nur noch 600 m² haben, um die GFZ von 0,8 nicht zu überschreiten.

GFZ und GRZ: Wo ist der Unterschied?

·  Geschossflächenzahl (GFZ):

• Die GFZ gibt an, welcher Anteil der Grundstücksfläche als Geschossfläche (also die Summe der Flächen aller Geschosse) eines Gebäudes bebaut werden darf.
• Formel: GFZ = Geschossfläche/Grundstücksfläche
• Wenn beispielsweise die GFZ 0,8 beträgt und das Grundstück 1.000 m² groß ist, darf die Gesamtfläche aller Geschosse zusammen 800 m² betragen.

·  Grundflächenzahl (GRZ):

• Die GRZ bestimmt, welcher Anteil der Grundstücksfläche überbaut werden darf, d. h. wie viel Quadratmeter Grundfläche von Gebäuden, überdachten Stellplätzen und Nebenanlagen maximal eingenommen werden dürfen.
• Formel: GRZ = bebaute Grundfläche/Grundstücksfläche.
• Wenn die GRZ 0,4 ist und das Grundstück 1.000 m² groß ist, dürfen maximal 400 m² des Grundstücks bebaut werden.

Die Festlegung von GFZ und GRZ erfolgt im Bebauungsplan einer Gemeinde. Damit soll die städtebauliche Entwicklung gesteuert werden.

In der Praxis müssen sowohl die GFZ als auch die GRZ eingehalten werden. Das bedeutet, dass sowohl die Fläche aller Geschosse (GFZ) als auch die tatsächliche Grundfläche des Gebäudes inklusive Nebenanlagen (GRZ) die vorgegebenen Werte nicht überschreiten dürfen.