Die Grundflächenzahl (GRZ) ist ein zentraler Faktor in der baulichen Nutzung von Grundstücken, definiert in der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Diese Dezimalzahl, oft im Bebauungsplan als Richtwert festgelegt, bestimmt, wie viel Quadratmeter der Grundstücksfläche mit einer Immobilie überbaut werden dürfen. Damit wird direkt die Planung und Entwicklung von Bauprojekten beeinflusst. Zusammen mit der Geschossflächenzahl (GFZ) regelt die GRZ das Maß der baulichen Nutzung. So entsteht ein ausgewogenes Verhältnis zwischen bebauten Flächen sowie Grün- und Freiflächen.

Für Bauherren und Planer ist es daher sehr wichtig, die GRZ genau zu berechnen. Nur so kann die zulässige Grundfläche für Gebäude und Nebenanlagen, wie Garagen oder Stellplätze ermittelt werden. 

Dieser Beitrag erläutert nicht nur die Berechnung und Bedeutung der GRZ, sondern auch, wie diese in verschiedenen Kontexten – beispielsweise in einem Kleinsiedlungsgebiet im Vergleich zu einem urbanen Gebiet – angewendet wird und welche städtebaulichen Ziele damit verfolgt werden. 

Was ist die Grundflächenzahl?

Die Grundflächenzahl, definiert in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) § 19, stellt ein essenzielles Maß für die bauliche Nutzung von Grundstücken dar. Sie wird als Dezimalzahl angegeben und repräsentiert den maximal zulässigen Flächenanteil eines Baugrundstücks, der überbaut werden darf. 

Konkret gibt der Wert also das Verhältnis der Grundfläche der baulichen Anlagen – einschließlich Haupt- und Nebenanlagen unter der Erde wie Garagen oder Kellerräume – zur Gesamtgröße des Baugrundstücks an. Je höher die Grundflächenzahl, desto größer ist der Anteil des Grundstücks, der bebaut werden kann bzw. darf. Das beeinflusst direkt die Wohnfläche und die Art der baulichen Nutzung.

In der Praxis bedeutet etwa der Wert GRZ I eine geringere Bebauungsdichte, ideal für grüne Wohnviertel. Während eine hohe GRZ, beispielsweise in einem Kleinsiedlungsgebiet, eine intensivere Nutzung des Grundstücks erlaubt. 

Die Formel zur Berechnung der GRZ ist in den kommunalen Bebauungsplänen festgelegt. Die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben zur Grundflächenzahl ist entscheidend, da eine Überschreitung der GRZ II – also mehr als 50 Prozent des Baugrundstücks – zu rechtlichen Konsequenzen führen kann.

Tipp: In vielen Fällen darf die Grundfläche um bis zu 50 Prozent überschritten werden. Jedoch maximal bis zu einem GRZ-Wert von 0,8

Übrigens: Die GRZ bestimmt auch, wie viel Fläche versiegelt werden darf.

Somit definiert die Grundflächenzahl nicht nur den Flächenanteil, der laut Bebauungsplan bebaut werden darf. Die GRZ beeinflusst nämlich nicht nur den bebauten Flächenanteil eines Grundstücks. Sie bestimmt auch, wie das Grundstück gestaltet und genutzt wird, und zwar im Einklang mit den Vorgaben zur baulichen Nutzung sowie den Regelungen zu Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl gemäß der BauNVO.

Wer legt die Grundflächenzahl fest?

Die Festlegung der Grundflächenzahl obliegt in der Regel der lokalen Kommunalverwaltung, die diese innerhalb der Bebauungspläne definiert. Bebauungspläne sind Teil der Bauleitplanung, die auf kommunaler Ebene angesiedelt ist und der räumlichen Ordnung und Entwicklung eines Gebiets dient. Sie basieren auf dem Flächennutzungsplan, der die generelle Art der Bodennutzung in einem weiter gefassten Rahmen vorgibt.

Im Kontext der städtischen Planung spielen Bebauungspläne eine entscheidende Rolle. Denn sie legen detailliert fest, wie Grundstücke genutzt und bebaut werden dürfen. Die GRZ wird dabei als Instrument genutzt, um eine angemessene Bebauungsdichte zu gewährleisten, die sowohl den städtebaulichen Zielen entspricht als auch den Bedürfnissen der Gemeinschaft dient. Sie hilft, ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen bebauten Flächen und Freiräumen zu schaffen, das die Lebensqualität der Bewohnerinnen und Bewohner unterstützt und gleichzeitig ökologische Aspekte berücksichtigt.

Die endgültige Festlegung in einem Bebauungsplan erfolgt nach einem umfassenden Abstimmungsprozess, der oft auch die Öffentlichkeit miteinbezieht, um eine breite Akzeptanz für die geplanten Maßnahmen zu sichern.

GRZ berechnen

Die Grundflächenzahl wird ermittelt, indem die bebaute Fläche eines Grundstücks durch die gesamte Grundstücksfläche geteilt wird. Das Ergebnis ist eine Dezimalzahl, die angibt, welcher Teil des Grundstücks bebaut werden darf. Formelhaft ausgedrückt sieht die Berechnung wie folgt aus:

• GRZ = Bebaubare Fläche / Gesamtgrundstücksfläche​

Zur „bebauten Fläche“ gehören alle Flächen, die durch Gebäude überdeckt sind. Einschließlich überdachter Außenbereiche, sofern diese dauerhaft angelegt sind. Nicht einbezogen werden hingegen unüberdachte Flächen, wie zum Beispiel offene Parkplätze oder Gärten.

Beispiel 1: Ein Grundstück mit einer Gesamtfläche von 1.000 Quadratmetern und einer bebauten Fläche von 300 Quadratmetern hätte einen GRZ-Wert von 0,3. Das bedeutet, 30 % der Grundstücksfläche dürfen überbaut werden.

GRZ = 300/1000 = 0,3

Beispiel 2: Bei einem kleineren Grundstück von 500 Quadratmetern, auf dem Gebäude mit einer Gesamtfläche von 200 Quadratmetern errichtet sind, ergibt sich ein GRZ-Wert von 0,4.

GRZ = 200/ 500 = 0,4

Was fließt in die Berechnung der GRZ mit ein?

In die Berechnung der GRZ fließen verschiedene Elemente ein, die zusammen die bebaute Fläche eines Grundstücks ausmachen. Sie setzt sich zusammen aus zwei Komponenten: der Grundflächenzahl i (GRZ I) und der Grundflächenzahl ii (GRZ II).

GRZ I fokussiert sich auf die Hauptbauwerke des Grundstücks, einschließlich des Hauses samt Außenmauern, Terrassen, Balkonen und Kellerabgängen. In diese Kategorie fallen alle Bauten mit einer direkten Verbindung zum Hauptgebäude, wodurch sie einen wesentlichen Teil der überbauten Fläche darstellen.

GRZ II erweitert diese Definition um zusätzliche Anlagen auf dem Grundstück. Hierzu zählen Stellplätze samt Zufahrten, Garagen, Wege, Gartenhäuser. Aber auch Öltanks, Nebenanlagen sowie bauliche Anlagen unter der Erde. Dieser Wert erfasst somit auch Flächen, die durch Versiegelung oder Überdachung einen Eingriff in die natürliche Bodenbeschaffenheit darstellen und somit zur gesamten baulichen Nutzung eines Grundstücks beitragen.

Zu den bebaubaren Flächen gehören:

• Gebäude: Alle fest überdachten baulichen Anlagen.
• Überdachte Außenbereiche: Permanente Konstruktionen wie überdachte Terrassen oder Carports.
• Nebenanlagen: Weitere überdachte Strukturen auf dem Grundstück, wie Garagen oder Gartenhäuser.

Nicht-Anrechnungsbereiche, die außer Acht gelassen werden, umfassen:

• Unüberdachte Flächen: Wie offene Parkplätze und Gärten, die keine feste Überdachung aufweisen.
• Verkehrsflächen: Wege für die Ein- und Ausfahrt, die unüberdacht sind.

Diese Differenzierung erlaubt eine genaue Ermittlung der tatsächlich bebauten bzw. überbauten Fläche eines Grundstücks. Die spezifische Aufteilung und Definition kann regional unterschiedlich sein. 

Grundfläche: Bedeutung der verschiedenen Werte

Die Grundflächenzahl wird im Bebauungsplan als Dezimalzahl angegeben. Doch gibt es hier nicht nur einen Wert. Es gibt folgende Werte: 

• 0,4: Ein GRZ-Wert von 0,4 bedeutet, dass 40 % der gesamten Grundstücksfläche bebaut werden dürfen. Dieser Wert wird oft in Wohngebieten angewandt, um eine ausgewogene Mischung aus Bebauung und Freiflächen zu erreichen. Bei einem 1.000 m² großen Grundstück könnten demnach 400 m² bebaut werden.
• 0,3: Ein GRZ-Wert von 0,3 wird häufig in Gebieten angewandt, die eine niedrigere Bebauungsdichte haben sollen, etwa in Naherholungsgebieten. Hier dürfen 30 % des Grundstücks bebaut werden, was bei 1.000 m² einer bebauten Fläche von 300 m² entspricht.
• 0,8: Ein hoher Wert wie 0,8 findet typischerweise Anwendung in städtischen oder gewerblichen Gebieten, wo eine hohe Bebauungsdichte gewünscht ist. 80 % des Grundstücks dürfen hier bebaut werden, was bei einem Grundstück von 1.000 m² eine Bebauungsfläche von 800 m² zulässt.
• 0,25: Ein Wert von 0,25 weist auf eine sehr niedrige Bebauungsdichte hin, ideal für Gebiete mit hohem Grünflächenanteil oder in ländlichen Regionen. Bei 1.000 m² Grundstücksfläche sind 250 m² bebaubar.
• 0,2 und 0,35: Diese Werte sind repräsentativ für eine relativ niedrige bis moderate Bebauungsdichte. Eine GRZ von 0,2 oder 0,35 bedeutet, dass 20 % bzw. 35 % des Grundstücks für Gebäude und überdachte Strukturen genutzt werden dürfen. Sie sind typisch für Wohngebiete, die eine Balance zwischen bebauten und natürlichen Freiräumen suchen.

Die Wahl der GRZ in einem Bebauungsplan reflektiert die städtebaulichen Ziele und die angestrebte Nutzung eines Areals. Durch die Festlegung der GRZ wird nicht nur die maximale Bebauungsfläche bestimmt, sondern auch, wie viel Raum für Gärten, Spielplätze und andere nicht bebaute Flächen bleibt, was direkte Auswirkungen auf die Lebensqualität und das Stadtbild hat.

GRZ und die Unterschiede nach Baugebieten gemäß § 17 BauNVO

Die Baunutzungsverordnung 2017 (BauNVO) legt in § 17 Orientierungswerte für das Maß der baulichen Nutzung in verschiedenen Baugebieten fest. Diese Werte definieren Obergrenzen für die Geschossflächenzahl (GFZ), die Baumassenzahl (BMZ) und die Grundflächenzahl. Damit soll eine angepasste und harmonische Bebauungsdichte gewährleistet werden.

Diese Orientierungswerte sind:

• Kleinsiedlungsgebiete (WS), Wochenendhausgebiete: 0,2
• Reine Wohngebiete (WR), Allgemeine Wohngebiete (WA), Ferienhausgebiete: 0,4
• Besondere Wohngebiete (WB), Dorfgebiete (MD), Mischgebiete (MI), Dörfliche Wohngebiete (MDW): 0,6
• Urbane Gebiete (MU): 0,8
• Kerngebiete (MK), Gewerbegebiete (GE), Industriegebiete (GI), Sonstige Sondergebiete: 0,8 bis 1,0

Ein sogenanntes grünes Wohnviertel, das für seine moderaten Bebauungen und zahlreichen Grünflächen bekannt ist, würde typischerweise eine GRZ von 0,2 haben. So dürfte das Grundstück nur maximal zu 20 Prozent bebaut werden. 

Wie und wo steht die Grundflächenzahl?

Die Grundflächenzahl eines Grundstücks ist in den Bebauungsplänen der jeweiligen Gemeinde oder Stadt festgehalten. Diese Pläne sind öffentlich zugänglich und bieten detaillierte Informationen über die zulässige Bebauung eines Areals. 

Überschreitung der Grundflächenzahl – was passiert?

Überschreitet ein Bauvorhaben die festgelegte Grundflächenzahl eines Gebiets, können sich verschiedene Konsequenzen ergeben. 

Zunächst kann die Überschreitung dazu führen, dass eine Baugenehmigung vom zuständigen Bauamt verweigert wird. Ohne diese darf mit dem Bau nicht begonnen werden. Um eine Genehmigung zu erhalten, muss in der Regel das Bauvorhaben angepasst werden, bis es den Vorgaben entspricht.

In manchen Fällen kann aber eine Überschreitung der Grundflächenzahl ii beantragt werden. Allerdings sind solche Genehmigungen an strenge Vorgaben geknüpft. Sie werden nur gewährt, wenn besondere städtebauliche, architektonische oder landesplanerische Gründe vorliegen, die eine Abweichung rechtfertigen. Die Entscheidung über eine solche Ausnahme liegt im Ermessen der zuständigen Behörde. Dazu ist außerdem eine detaillierte Begründung sowie gegebenenfalls die Zustimmung von Nachbarn und anderen Betroffenen erforderlich.

Eine Überschreitung der Grundflächenzahl kann zudem rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, die von Bußgeldern bis hin zu Anordnungen reichen, die illegal errichteten Teile des Gebäudes wieder zu entfernen. Solche Maßnahmen sind nicht nur kostspielig, sondern können auch das Verhältnis zu den Behörden und der Nachbarschaft belasten.