Den richtigen Bauträger für den eigenen Hausbau finden

Den richtigen Bauträger für den eigenen Hausbau finden - So gelingt es dir

Wer seinen Hausbau plant, kann sich zwischen verschiedenen Baupartnern entscheiden. Vom individuell gestalteten Architektenhaus bis hin zum schlüsselfertigen Neubau inklusive Grundstück von einem Bauträger ist alles möglich. Doch den richtigen Bauträger zu finden, ist alles andere als einfach.

Was ist ein Bauträger? 

Laut § 14 BGB unterscheidet sich ein Bauträger deutlich von Baufirmen und einfachen Bauherren. Denn beim Hausbau mit einem Bauunternehmen werden keine Bauleistungen besprochen und versprochen. Dagegen bietet ein Bauträger einen bezugsfertigen Neubau an. Hierfür erwirbt dieser ein Grundstück und errichtet darauf ein Eigenheim. Beim Hausbau mit einem Bauträger erwerben die Käufer von der Bauträgerfirma schließlich nicht nur das Haus, sondern auch das Grundstück zu einem vertraglich vereinbarten Festpreis.

Das Haus selbst wird für gewöhnlich nicht von den Bauträgern selbst errichtet. Vielmehr beauftragen diese die jeweiligen Baufirmen und koordinieren die Arbeiten der unterschiedlichen Gewerke. Bauträger bauen meist bereits geplante und entworfene Ein- oder Mehrfamilienhäuser, aber auch Reihenhäuser. Der spätere Käufer hat oftmals kaum Einfluss auf die Grundgestaltung des späteren Hauses. Vereinzelt gibt es aber auch Bauträger, die speziell auf die Kundenwünsche eingehen.

Wie sieht der Leistungsumfang eines Bauträgers aus?

Während des gesamten Hausbaus tritt der Bauträger als Bauherr auf. Damit trägt er die gesamte Verantwortung für den Bau. Zum Leistungsumfang gehört klassischerweise neben dem Hausbau auch die Bereitstellung des jeweiligen Grundstücks.

Des Weiteren kümmert sich der gewählte Baupartner um sämtliche bürokratische Aufgaben, wie das Einholen von Baugenehmigungen etc. Auch die Terminabsprache und Koordination zwischen den verschiedenen Handwerksfirmen ist Teil seiner Leistungen. 

Was sind die Vor- und Nachteile eines Bauträgers?

Wer seinen Hausbau mit einem Bauträger verwirklichen möchte, ist an dessen Zeitplan gebunden. Dieser allein entscheidet, wann der Spatenstich für das neue Haus ist. Wer jedoch bereits innerhalb von 6 Monaten sein neues Haus beziehen möchte, sollte möglichst von der Zusammenarbeit mit einem Bauträger Abstand nehmen. 

Die Vorteile eines Bauträgers:

  • Der Bauträger hat während der gesamten Bauzeit alle Kosten und Risiken zu tragen.
  • Ein Haus eines Bauträgers ist in der Regel günstiger als ein Architektenhaus.
  • Die Kostenplanung ist wegen der Festpreisgarantie für die Bauwilligen übersichtlich.

Die Nachteile eines Bauträgers:

  • Individuelle Wünsche werden meisten nicht berücksichtigt.
  • Bauträger bauen kostensparend. Darunter kann mitunter die Qualität des Baus leiden.
  • Der Bauträger allein bestimmt, wann der Bau beginnt und wie lange der Hausbau dauert.

Was ist der Unterschied zwischen einem Bauträger und einem Anbieter von Fertighäusern?

Während man bei einem klassischen Bauträger an dessen Grundstückswahl gebunden ist, kann man bei einem Fertighaus sein Grundstück selbst wählen. Bei einem Bauträger gibt es Haus und Grundstück fast ausschließlich im Komplettpaket. 

Doch nicht immer sind die Grenzen zwischen Bauträger und Fertighausanbieter klar zu erkennen. Denn es gibt mittlerweile auch Fertighausanbietern, die zusätzlich ein Grundstück anbieten. Und genauso gibt es inzwischen auch Bauträgerfirmen, die zusammen mit Fertighausanbietern arbeiten oder das Haus auch auf dem Grundstück des Bauherren erbauen. 

Den richtigen Bauträger als Baupartner für den Hausbau finden

Ein Hausbau muss wohl überlegt sein. Schließlich sind damit hohe Kosten verbunden. Und nicht selten funktioniert das nur über eine Kreditfinanzierung. Genau aus diesem Grund ist aber eine zuverlässige Baufirma wichtig. Dabei ist die Wahl alles andere als einfach. Denn in Deutschland gibt es zahlreiche Bauträger.

Während sich einige Firmen ausschließlich auf ihre Arbeit als Bauträger konzentrieren, gibt es auch welche, oft Tochterunternehmen von Versicherungen und Banken, die als Bauträger auftreten und die erbauten Häuser verkaufen. Um einen seriösen Baupartner zu finden, sollten einige Dinge beachtet werden.

Die Rechtsgrundlage

Die Bauträgertätigkeit unterliegt der Gewerbe- und der Bauträgerverordnung. Demnach sind Bauträgerfirmen immer Unternehmen. Sie können als GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung), AG (Aktiengesellschaft), KG (Kommanditgesellschaft) oder als Einzelunternehmen firmieren.

Die angebotenen Leistungen müssen sich am § 34 c für Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter der Gewerbeordnung orientieren. Demnach benötigt ein Bauträger eine Gewerbeerlaubnis nach Paragraf 34c GewO. Diese muss er vorweisen können, um seine Arbeit rechtmäßig ausüben zu können. 

Zum Erhalt dieser Erlaubnis müssen die finanziellen Verhältnisse der Firma auf stabilen Füßen stehen. Des Weiteren sind Bauträger verpflichtet, sich regelmäßig weiterzubilden. Auch müssen sie entsprechende Versicherungen besitzen, um die Kunden, aber auch das eigene Unternehmen vor finanziellen Schäden zu schützen. Wer einen Bauträger sucht, sollte daher immer darauf achten, dass das gewählte Unternehmen die Erlaubnis gemäß zum § 34 c hat. Oftmals gibt es hierzu im Impressum der Firma einen speziellen Vermerk.

Die Möglichkeit eines Gutachters

Seriöse Bauträgerfirmen bieten oft an, das Bauvorhaben von einem neutralen Gutachter überprüfen zu lassen. Zudem kann die Firma bereits bei den Erstgesprächen ein Baugrundgutachten/Bodengutachten vorlegen. Dieses ist die Garantie dafür, dass das Grundstück nicht mit Chemikalien oder ungesunden Altlasten wie Asbest oder Blindgängern belastet ist.

Vertragliche Garantien

Kein Hausbau läuft reibungslos und ohne kleinere Pannen. Wichtig ist, bei der Zusammenarbeit mit einem Bauträger, dass der Baupartner Mängel stets offen anspricht und für eine rasche Beseitigung sorgt. In der Regel wird dies mit einem vertraglich vereinbarten Garantieversprechen fixiert. Dabei sollten alle Garantien oder Gewährleistungen vertragliche Bestandteile sein und im Festpreis inkludiert sein. 

Zwingend erforderlich bei der Zusammenarbeit mit einer Bauträgerfirma ist die Fertigstellungsgarantie samt Fertigstellungsbürgschaft. Bei der Fertigstellungsbürgschaft garantiert ein drittes Unternehmen, in der Regel eine Versicherung, für die Fertigstellung des Eigenheims, auch wenn der Bauträger Insolvenz anmelden musste. 

Die Bonitätsauskunft

Ob eine Baufirma solvent ist, verrät eine aktuelle Bonitätsauskunft des Unternehmens. Derartige Auskünfte können über einen Anwalt oder einen Notar eingeholt werden. Oder man stellt selbst Anfrage beim Kreditschutzverband 1870 (KVS 1970). Die Kosten hierfür sind überschaubar und belaufen sich meist zwischen 30 und 60 Euro. 

Baubegleitende Qualitätssicherung

Die baubegleitende Qualitätssicherung überwacht alle einzelnen Bauschritte und macht sofort auf Mängel und Fehler aufmerksam. Nur so kann garantiert werden, dass während des Hausbaus möglichst wenig schiefläuft und unentdeckt bleibt.

Mit der Beauftragung einer baubegleitenden Qualitätssicherung sichert sich der Bauträger selbst vor unnötigen Mehrkosten ab, auf denen er wegen des Festpreises sitzen bleiben würden. Und der Kunde bekommt damit die Garantie, für ein mängelfreies Haus.

Eine baubegleitende Qualitätssicherung kann bei Gutachtern oder Firmen zur Bauüberwachung beauftragt werden. 

Vollständige Vertragsunterlagen

Ein seriöser Bauträger händigt den Kunden/Käufern alle relevanten Vertragsunterlagen aus. Das sind die komplette Baubeschreibung sowie alle Baupläne in Kopie. Mit enthalten sein, müssen zudem eine transparente Kostenaufstellung, der Zeitplan und alle Garantien und Bürgschaften. Außerdem nennt ein vertrauenswürdiger Baupartner zudem einen konkreten Einzugstermin.

Der vollständige Bauträgervertrag muss per Unterschrift von einem Notar beglaubigt werden. Jedoch empfiehlt sich vor einer Unterschrift grundsätzlich eine Überprüfung durch einen Fachanwalt.

Kundenbewertungen und Musterhaus

Ebenfalls eine gute Möglichkeit bei der Suche nach einem Bauträger ist das Internet. So lassen sich nicht nur regionale Baufirmen ausfindig machen. Die Kundenbewertungen zu den Unternehmen und deren Leistungen sind Gold wert.

In diesem Zusammenhang kann es auch sinnvoll sein, den ein oder anderen Musterhauspark des Anbieters aufzusuchen. Hier bekommt man gleich den ersten entscheidenden Eindruck über die Firma und deren Angebot. 

Diese Kosten entstehen bei einem Hausbau mit einem Bauträger

Es ist nicht ganz einfach, die Kosten für den Hausbau mit einem Bauträger zu nennen. Denn anders als bei Fertighausanbietern gibt es hier keine Standardhäuser mit festem Katalogpreis. Bauträgerprojekte sind sehr unterschiedlich und rangieren daher in unterschiedlichen Preiskategorien.

Für eine grobe Orientierung sei aber gesagt: Ein Eigenheim eines Bauträgers kostet in etwa genauso viel wie ein herkömmliches Eigenheim. Das Einsparpotenzial beim Hausbau mit einem Bauträger ist gering. Lediglich der Grundstückspreis könnte etwas günstiger ausfallen, da Bauträger oftmals große Flächen von einer Gemeinde abkaufen. Das senkt wiederum den Grundstückspreis für die einzelnen Bauparzellen. 

Das Bauträgerhaus entspricht in seinen Baukosten dem ein oder anderen Fertig- oder Massivhaus. In der Regel beginnen die meisten Fertig- und Massivhäuser bei einem Baupreis von 130.000 Euro, für 130 Quadratmeter Wohnfläche. Dazu kommt aber noch der Kaufpreis für das jeweilige Grundstück. Je nach Region und Ausstattung können die Preise aber deutlich variieren. 

Die Hausfinanzierung

Auch bei einem Haus eines Bauträgers gilt: Dieses kann mithilfe einer Baufinanzierung bezahlt werden. Doch wie genau das Haus finanziert wird, hängt beim Bau mit einer Bauträgerfirma von der Bauphase ab, in der sich das Haus beim Kauf befindet.

Die Finanzierung nach Bauabschnitten – Zahlungsplan der MaBV

Bei einem vollständig fertiggestellten Haus wird der Kaufpreis sofort in ganzer Höhe fällig. Befindet sich das Haus noch in der Bauphase, werden die einzelnen Bauabschnitte für gewöhnlich etappenweise bezahlt.

Gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) unterteilen sich die Zahlung dabei wie folgt:

BauabschnittZahlung von der Restsumme
Erste Bauphase (Mit / ohne Grundstück)
(Erdarbeiten müssen begonnen haben).
30 % / 20 %
Nach der Fertigstellung des Rohbaus, einschließlich Zimmererarbeiten40 %
Für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen8 %
Rohinstallation der Heizung3 %
Rohinstallation der Sanitäranlage3 %
Einbau der Fenster10 %
Innenputz6 %
Gießen des Estrichs.3 %
Fliesenarbeiten4 %
Bei Bezugsfertigkeit12 %
Für die Arbeiten an der Fassade3 %
Nach Abschluss des Baus / bei Fertigstellung5 %

Entfallen einige der Arbeiten, wird die dafür vorgesehene Summe prozentual auf die noch ausstehenden Arbeiten verteilt. Alle Rechnungen über die einzelnen Bauabschnitte werden beim jeweiligen Kreditgeber eingereicht. Dieser organisiert die Zahlung an den Bauträger. Meist informiert der zuständige Notar über die Fertigstellung eines Bauabschnittes, in dem er eine Zahlungsaufforderung verschickt.

Doch manche Baupartner stellen erst nach der Fertigstellung die Rechnung. Für die Käufer ist das die sicherste Variante, da hier die Fertigstellung garantiert ist.

Was sollte bei der Baufinanzierung eines Bauträgerhauses beachtet werden?

Erfolgt die Finanzierung nach Bauabschnitten, ist ein vertraglich zugesicherter Einzugstermin wichtig. Denn in der Regel erheben die Kreditgeber für die Bereitstellung des Kredits Bereitstellungszinsen. Diese fallen so lange an, bis die volle Kreditsumme abgerufen wurde. Je länger der Bau also dauert, desto teurer wird die Finanzierung. Optimalerweise bietet das Kreditinstitut eine möglichst lange Zeit ohne Bereitstellungszinsen an. 

Sind Bauträger die passenden Baupartner?

Das Alles-in-einem-Haus Paket eines Bauträgers ist mit einem Rundumsorglospaket zu vergleichen. Dennoch ist auch ein solcher Hausbau nicht frei von Ärger und Stress. Gerade die fehlende Individualität, die Bindung an den Zeitplan des Bauträgers und die fehlende Kontrolle über die Baufirmen können mitunter nervenaufreibend sein. Zudem sind Häuser eines Bauträgers kaum günstiger als ein herkömmliches Eigenheim. Nur kann hier das Grundstück selbst gewählt werden. Außerdem kann das Haus auch nach den eigenen Vorstellungen und Wünschen gestaltet werden.

Doch egal, für welche Baumethode man sich letztlich entscheidet: In allen Eigenheimen wohnt es sich gut. Einzig die eigenen Vorstellungen und Wünsche bestimmen, für welche Bauart man sich entscheidet.

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