69,3 % der Bauherren überschreiten ihr geplantes Budget, im Schnitt um 57.600 €. Das ist das Ergebnis unserer Umfrage. Diese Summe entsteht fast nie auf der Baustelle. Sie entsteht am Küchentisch, beim Notar und in der Bankfiliale, Monate bevor der erste Bagger anrollt.
Ein schiefer Putz lässt sich nachbessern. Fels unter dem Grundstück nicht, und eine Rate, die zwanzig Jahre lang an deiner Belastungsgrenze kratzt, auch nicht. Deshalb geht es hier um die Phase vor dem Bau.
Warum die frühen Entscheidungen die teuren sind
Je früher eine Entscheidung fällt, desto teurer wird sie, wenn sie falsch war. Eine Steckdose an der falschen Wand ärgert dich, kostet vor dem Verputzen aber kaum etwas. Beim Grundstück ist das anders. Was du dort übersiehst, bezahlst du über die gesamte Bauzeit ab, und rückgängig machen kannst du es nicht.
Fehler bei Budget und Finanzierung
Der häufigste Fehler ist ein Budget ohne Reserve. Materialpreise ändern sich zwischen Kalkulation und Fertigstellung, im Boden liegt etwas, das im Gutachten nicht stand, und jede Änderung nach Vertragsschluss kommt als Nachtrag zurück. Wer bis auf den letzten Euro plant, hat schon bei der ersten dieser Positionen ein Problem.
Der zweite Fehler sind die vergessenen Baunebenkosten. Der größte Einzelposten ist die Grunderwerbsteuer. Sie liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Notar und Grundbuch kosten zusätzlich rund 2 % des Kaufpreises. Bei einem Grundstück für 200.000 € in Schleswig-Holstein sind das 13.000 € Steuer plus etwa 4.000 € für Notar und Grundbuch, bevor überhaupt etwas gebaut wurde. Dazu kommen Bodengutachten, Vermessung, Erschließung, Baugenehmigung, Hausanschlüsse, Architekt und Statiker. In keinem Hauspreis ist davon etwas enthalten.
Der dritte Fehler ist eine Rate, die genau an der Belastungsgrenze liegt. Elternzeit, ein Jobwechsel oder eine Heizung, die nach acht Jahren aufgibt, sind keine unwahrscheinlichen Ereignisse. Und bei zehn Jahren Zinsbindung steht am Ende eine Restschuld, die zu Konditionen weiterfinanziert wird, die heute niemand kennt.
Bevor du ein Budget festlegst, solltest du wissen, was du dir realistisch leisten kannst. Der Beitrag Wie viel Haus kann ich mir leisten? rechnet das durch, inklusive Rechner für Kauf und Neubau.
Fehler beim Grundstück
Vier Punkte tauchen hier immer wieder auf:
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- Kaufen ohne Bodengutachten. Fels, hoher Grundwasserstand oder Altlasten bestimmen, was Aushub und Gründung kosten. Ohne Gutachten kaufst du eine Wundertüte, und der Verkäufer haftet dir dafür in der Regel nicht.
- Den Bebauungsplan nicht gelesen. Er legt Höhe, Dachform und Grenzabstände fest, manchmal auch die Fassadenfarbe. Der Punkt, der am häufigsten überrascht, ist die Grundflächenzahl: Bei einer GRZ von 0,4 dürfen auf 600 m² Grundstück 240 m² überbaut werden. Garage, Stellplatz und Zufahrt zählen dabei mit. Für sie erlaubt § 19 Abs. 4 BauNVO eine Überschreitung um bis zu 50 %, maximal bis zu einer GRZ von 0,8. Wer das erst nach dem Kauf prüft, plant womöglich ein Haus, das dort nicht stehen darf.
- Erschließungskosten unterschätzt. Ein unerschlossenes Grundstück ist im Kaufpreis günstiger. Die Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom, Telekommunikation und die anteiligen Straßenkosten kommen danach.
- Die Hanglage, die im Exposé nach Aussicht klingt und in der Ausführung Statik, Mehraushub und Stützmauern bedeutet.
Fehler beim Vertrag und bei der Baubeschreibung
Der Bauvertrag ist das Dokument, das im Streitfall zählt, und genau der wird am seltensten geprüft. Bei einem Verbraucherbauvertrag muss dir der Unternehmer schon vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung in Textform geben (§ 650j BGB). Was darin stehen muss, regelt Art. 249 § 2 EGBGB: Beschreibung des Gebäudes, Art und Umfang der Leistungen, die wesentlichen Gewerke, Energie- und Schallschutzstandard, Qualitätsmerkmale. Diese Angaben werden Vertragsinhalt (§ 650k Abs. 1 BGB).
Der oft gehörte Satz „Was nicht drinsteht, ist nicht geschuldet“ stimmt so also nicht. Ist die Baubeschreibung unklar oder unvollständig, wird der Vertrag ausgelegt, und Zweifel gehen zulasten des Unternehmers (§ 650k Abs. 2 BGB). Nur hilft dir das weniger, als es klingt. Auslegung heißt Streit, und Streit heißt Gutachter, Anwalt und Monate, in denen die Baustelle steht. Eine Formulierung wie „hochwertige Ausstattung“ ist deshalb keine Vereinbarung, sondern ein späterer Termin beim Anwalt. Lass Unklarheiten vor der Unterschrift ausräumen, nicht danach.
Zwei Punkte gehören noch in dieselbe Prüfung. Der Vertrag muss verbindliche Angaben zur Fertigstellung oder wenigstens zur Dauer der Bauausführung enthalten (§ 650k Abs. 3 BGB). Und die Abschlagszahlungen dürfen insgesamt 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen; bei der ersten Abschlagszahlung steht dir außerdem eine Sicherheit von 5 % der Gesamtvergütung zu (§ 650m BGB). Wer diese 10 % vorzeitig aus der Hand gibt, verliert das einzige Druckmittel, das er bei Mängeln hat.
Bleibt die unabhängige Baubegleitung. Wer sie nicht hat, verlässt sich darauf, dass die Baufirma sich selbst prüft. Die Beiträge Bauvertrag prüfen lassen und Baubegleitung zeigen, worauf es dabei ankommt.
Fehler in der Planung
Viele Grundrisse bilden das Leben ab, das man beim Einzug führt. Zwanzig Jahre später wird aus dem Kinderzimmer ein Arbeitszimmer, und die Treppe ins Schlafgeschoss wird zur Frage. Ein bodengleicher Duschplatz und eine Leerdose für einen späteren Treppenlift kosten in der Rohbauphase fast nichts und im Bestand vierstellig.
Dazu die unscheinbaren Dinge: zu wenig Stauraum, zu wenige Steckdosen, Wasseranschlüsse an der falschen Stelle, kein Außenwasserhahn auf der Terrassenseite. Sie tauchen in keiner Kostenaufstellung auf und ärgern dich jeden Tag.
Am teuersten sind Sonderwünsche während des Baus. Nach Vertragsschluss läuft jede Änderung über § 650b BGB: Du äußerst dein Änderungsbegehren, die Firma legt ein Angebot über die Mehrvergütung vor, und wenn ihr euch binnen 30 Tagen nicht einigt, kannst du die Änderung in Textform anordnen. Was das kostet, richtet sich dann nach § 650c BGB. Einzeln wirken solche Nachträge klein. Wer viel ändern will, sollte das Geld dafür eingeplant haben, bevor er unterschreibt.
Fehler während der Bauphase
Auf der Baustelle arbeiten die Gewerke nacheinander, und jede Verzögerung schiebt die nächste. Der Klassiker ist der Estrich: Zementestrich braucht seine Trocknungszeit, und wer den Bodenleger zu früh anrücken lässt, holt sich Feuchteschäden ins Haus. Miss die Restfeuchte, bevor jemand verlegt, statt dich auf den Kalender zu verlassen.
Der zweite Fehler ist fehlende Dokumentation, und der hat einen handfesten rechtlichen Grund. Bis zur Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass seine Leistung vertragsgemäß ist (§ 632a Abs. 1 BGB). Mit der Abnahme dreht sich das um: Ab da musst du beweisen, dass ein Mangel vorliegt. Gleichzeitig startet die Verjährung von fünf Jahren bei Bauwerken (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB), im VOB/B-Vertrag sind es nur vier Jahre (§ 13 Abs. 4 VOB/B). Fotografiere deshalb jeden Bauabschnitt, bevor er zugebaut wird, und trage alle erkennbaren Mängel ins Abnahmeprotokoll ein. Wie das rechtssicher geht, steht im Beitrag Baumängel anzeigen.
Was du vor der Unterschrift abhaken solltest
- Bodengutachten in Auftrag geben, bevor der Kaufvertrag beim Notar liegt.
- Bebauungsplan bei der Gemeinde anfordern und die GRZ mit Haus, Garage, Zufahrt und Terrasse durchrechnen.
- Erschließungsstand schriftlich bestätigen lassen und die Grunderwerbsteuer deines Bundeslandes in die Nebenkosten einrechnen.
- Baubeschreibung gegen Art. 249 § 2 EGBGB prüfen und jede Position ohne Fabrikat, Menge oder Qualitätsangabe nachschärfen lassen.
- Zahlungsplan gegen § 650m BGB prüfen: Summe der Abschläge höchstens 90 %, Sicherheit von 5 % bei der ersten Rate.
- Verbindlichen Fertigstellungstermin oder die Bauzeit in den Vertrag aufnehmen (§ 650k Abs. 3 BGB).
- Baubegleiter beauftragen, bevor die Bodenplatte liegt, nicht erst zur Abnahme.
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Häufige Fragen
Ein Budget ohne Reserve. Unsere Umfrage zeigt, dass 69,3 % der Bauherren ihr Budget überschreiten, im Schnitt um 57.600 €. Wer bis auf den letzten Euro kalkuliert, gerät schon beim ersten Nachtrag oder bei einer teureren Gründung in Schwierigkeiten.
Verbreitet ist die Faustformel von 10 bis 15 % der Bausumme. Sie ist eine Konvention und keine belegte Größe, deshalb solltest du sie an deinen konkreten Risiken messen: unsicherer Baugrund, unerschlossenes Grundstück, Hanglage, viele geplante Sonderwünsche. Bei 57.600 € durchschnittlicher Überschreitung liegen 10 % einer typischen Bausumme ungefähr in der richtigen Größenordnung. Entscheidend ist, dass überhaupt eine Reserve da ist. Mehr dazu im Beitrag Puffer für Kostensteigerungen.
Vorgeschrieben ist sie nicht. Sie ist aber die einzige Kontrolle auf der Baustelle, die in deinem Interesse arbeitet. Der praktische Grund: Bis zur Abnahme muss der Unternehmer die Mangelfreiheit beweisen, danach musst du den Mangel beweisen (§ 632a Abs. 1 BGB). Alles, was vor der Abnahme dokumentiert und gerügt wird, steht dir deshalb deutlich besser zu Gesicht als eine Reklamation im dritten Jahr. Besonders lohnt sich das bei schlüsselfertigen Projekten, wo viele Schichten schnell überbaut werden.
Am häufigsten fehlen Erschließung und Hausanschlüsse, das Bodengutachten, die Vermessung und die Gebühren für die Baugenehmigung. Die größten Posten sind aber die, die schon beim Grundstückskauf anfallen: Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % und 6,5 % je nach Bundesland sowie rund 2 % für Notar und Grundbuch. Bei 200.000 € Kaufpreis in Schleswig-Holstein sind das zusammen etwa 17.000 €.
