Stimmt ein Bauobjekt nach seiner Fertigstellung nicht mit der vertraglich zugesicherten Beschaffenheit überein, handelt es sich um einen Baumangel. Ist das der Fall, darf der Auftraggeber eine Nachbesserung verlangen. Doch um die erlaubten Mängelansprüche geltend machen zu können, müssen die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden. Zudem muss man wissen, wie lange die jeweiligen Verjährungsfristen für einen Baumangel sind.

In diesem Artikel beantworten wir die wichtigsten Fragen rund um Baumängel und stellen eine kostenfreie Vorlage als Word zur Verfügung.

Bitte beachte: Die kostenfrei zur Verfügung gestellte Vorlage hat keinen Anspruch auf Vollständigkeit, genau so stellt dieser Artikel keine Rechtsberatung dar, sondern fasst nur freizugängliche Informationen zusammen. Bitte konsultiere für die Beantwortung rechtlicher Fragen einen Rechtsanwalt.

Baumangel: Definition

Weicht der Ist-Zustand eines Hauses nach der Fertigstellung vom vereinbarten Soll-Zustand ab, liegt ein Baumangel vor. Mit den Abweichungen von den vertraglichen Vereinbarungen geht oftmals automatisch ein Wertverlust des Objektes einher. Ein Baumangel ist grundsätzlich jede Abweichung vom Soll-Zustand, egal wie weit sich der Wert der Immobilie verändert.

Als Baumangel gelten zusätzlich auch folgende Sachverhalte:

• Sogenannte Schönheitsfehler: Hierbei handelt es sich um Mängel, die keinerlei Funktionsbeeinträchtigung nach sich ziehen, jedoch aber die Wertschätzung des Gebäudes beeinflussen.
• Objektive Mängel: Abweichungen vom Ist-Zustand.
• Alle Mängel mit einem erhöhten Schadensrisiko für das Gebäude.

Übrigens: Gewöhnliche Abnutzungserscheinungen und Verschleißspuren gelten nicht als Baumängel. Dies ist selbst dann nicht der Fall, wenn sie die Bauleistung beeinflussen. 

Welche Arten von Baumängeln gibt es?

Beim Hausbau können die unterschiedlichsten Baumängel auftreten. Dazu gehören die nachfolgenden.

Erheblicher Baumangel

Ein wesentlicher oder erheblicher Baumangel liegt vor, wenn das Gebäude durch den Mangel nicht seinem Zweck entsprechend und wie vertraglich vereinbart genutzt werden kann oder nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Des Weiteren liegt ein wesentlicher Baumangel vor, wenn hohe Folgeschäden zu erwarten sind und zur Mangelbeseitigung hohe Kosten entstehen.

Erhebliche Baumängel werden meist schon während der Bauphase erkannt. Spätestens jedoch bei der Bauabnahme. Bei dieser übergibt das Bauunternehmen das Objekt dem Bauherrn. Um das Bauprojekt als vertragsgemäß anerkennen zu können, prüft es der Bauherr auf mögliche Mängel. Werden welche erkannt, sind sie vor der vollständigen Abnahme vom Bauunternehmen zu beseitigen.

Versteckter Baumangel

Anders ist das bei den versteckten Baumängeln, die oftmals erst nach der offiziellen Übergabe auftreten oder festgestellt werden. Wird der Mangel innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist angezeigt, muss das damalige Bauunternehmen den Baumangel beheben.

Was sind die häufigsten Baumängel?

Je nach Quelle werden unterschiedliche Baumängel als häufig beim Hausbau bezeichnet. 

Deswegen beauftragte der Bauherren-Schutzbund e. V. das Institut Bauforschung e. V. zur Erforschung der häufigsten Baumängel bei Neubauten. 700 Baustellenkontrollen bilden die Datenbasis. Kontrolliert wurden 100 Neubauvorbauen im Ein- und Zweifamilienhausbereich. 

Laut dieser Studie sind die häufigsten Baumängel: 

Gewerk	Mangel in Prozent
Innenputz, Innenausbau und Estrich	16 %
Wärmedämmung, Schallschutz und Brandschutz	12 %
Statik, Dachkonstruktion und Rohbau	12 %
Abdichtung, Perimeterdämmung	11 %
Baupläne und deren Berechnungen	10 %
Dachentwässerung und Hausfassade	9 %
Gebäudetechnik	8 %
Fenster und Türen	7 %
Bodenplatte	4 %
Allgemeine Baustellensicherheit	3 %
Baustelleneinrichtung und Baugrube	1 %

Entstanden sind sie durch: 

1. Das Aufbringen des Bodenbelags auf einen noch feuchten Estrich
2. Eine fehlerhafte Kellerabdichtung
3. Undichte Wände
4. Risse in der Putzfassade
5. Schallbrücken
6. Risse in der Außendämmung
7. Eine fehlerhafte Sockelabdichtung
8. Eine falsch berechnete oder eingebaute Fußbodenheizung
9. Legionellen im Trinkwasser
10. Fehler bei der Badabdichtung

Wie wird ein Baumangel festgestellt?

Grundsätzlich ist beim Bau immer der Auftraggeber, also der Grundstücksbesitzer und zukünftige Hauseigentümer, für die Feststellung eines Baumangels verantwortlich. Hierfür gibt es unterschiedliche Möglichkeiten.

Ermittlung mittels der Beschaffenheitsvereinbarung

Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sollen Baumängel vorrangig mittels der Beschaffenheitsvereinbarung bestimmt werden. In dieser werden die geforderten Leistungen, Rechte und Pflichten zwischen den Auftraggebern und Auftragnehmern schriftlich fixiert. Möchte der Bauherr mit der Beschaffenheitsvereinbarung eine Mängelanzeige durchführen, muss dies entsprechend mit Dokumenten und Vereinbarungsnachweisen belegt werden.

Generell gibt es unterschiedliche Bestandteile, aus denen sich die Beschaffenheitsvereinbarung am Bau ableiten lässt:

• Die ausdrückliche Vereinbarung im Bauvertrag.
• Zusätzliche Anlagen und Beschreibungen zum Bauvertrag.
• Mündliche Vereinbarung zwischen Bauunternehmen und Bauherren. Hier muss die Beschaffenheitsvereinbarung mit einer Auftragsbestätigung oder einem anderen Bestätigungsschreiben nachgewiesen werden.
• Basiert das Bauvorhaben auf einem Bauvertrag nach VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen), müssen die anerkannten technischen Regeln und gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen verpflichtend eingehalten werden. Da in diesem Fall die VOB/B Vertragsbestandteil ist, können diese Vorgaben als Beschaffenheitsvereinbarung angesehen werden.

Baumangel anhand objektiver Kriterien beurteilen

Gibt es keine Beschaffenheitsvereinbarung können Baumängel nur anhand objektiver Kriterien beurteilt werden. Generell liegt laut BGB, § 633 Abs. 2 ein Baumangel vor, wenn:

• Die Bauleistung nicht für festgelegte Verwendung nutzbar ist.
• Die Bauleistung nicht für die gewöhnliche Verwendung nutzbar ist und auch nicht die für das Bauwerk erwartbaren Beschaffenheiten aufweist.

Generell müssen Baumängel schnell angezeigt werden, da diese einer gesetzlichen Gewährleistung und Verjährung unterliegen.

Die Gewährleistung und Verjährung von Baumängeln

Laut BGB muss ein Bauunternehmen ein Bauwerk frei von Sach- und Rechtsmängeln errichten (§ 633 Abs. 1 BGB). Kann jedoch ein Baumangel nachgewiesen werden, können vonseiten des Auftraggebers gegenüber dem Bauunternehmen Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden.

Gewährleistungsansprüche des Bauherrn

Das Bauunternehmen haftet für nachweisliche Baumängel an einem Gebäude. Der Bauherr kann folgende Gewährleistungsansprüche geltend machen:

• Nachbesserung (§ 635 BGB)
• Bei Ablauf der Frist zur Nacherfüllungsfrist kann der Bauherr die Nachbesserungen anderweitig beauftragen. Für die Mehrkosten muss das säumige Bauunternehmen aufkommen (§ 637 BGB).
• Rücktritt vom Vertrag (§ 636 BGB)
• Reduzierung der Zahlungsforderungen des beauftragten Bauunternehmens (§ 638 BGB).
• Schadensersatzforderungen (§§ 280 ff BGB)

Sollen die Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden, müssen die rechtlich geltenden Verjährungsfristen beachtet werden.

Verjährung von Baumängeln

Bei Baumängeln gilt eine Verjährungsfrist von fünf Jahren(§ 634a Nr. 2 BGB), die mit Bauabnahme beginnt. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln gilt eine Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese beginnt nicht mit der Bauabnahme, sondern erst an dem Zeitpunkt, ab dem der Mangel bekannt wurde. Daher können auch Baumängel nach der Abnahme noch angezeigt werden.

Zudem kann die Sonderregelung bei arglistig verschwiegenen Baumängeln die fünfjährige Verjährungsfrist zusätzlich verlängern. Denn hier kommt es auf die Kenntnisse des Auftraggebers und nicht auf die Abnahme an. Die Höchstgrenze liegt allerdings bei 10 Jahren ab Bauabnahme. 

Wurde im Bauvertrag eine individuelle Gewährleistungsdauer vereinbart, hat diese vor der gesetzlichen Regelung Vorrang. Trotzdem kann sich der Bauherr bei arglistig verschwiegenen Baumängeln auf die abweichende Verjährungsfrist berufen.

Wie kann ich Baumängel möglichst im Vorfeld schon verhindern?

Um Baumängel bereits im Vorfeld zu verhindern, sollte der Baustelle regelmäßig ein Besuch abgestattet werden. Nur so können Mängel rechtzeitig erkannt und behoben werden. Sinnvoll hierbei sind das Führen eines Bautagebuchs und eine ordentliche Dokumentation mit Fotos der einzelnen Bauabschnitte.

Da aber gerade für Laien nicht jeder Mangel offensichtlich ist, empfiehlt sich die Beauftragung eines Gutachters für mögliche Baumängel. Das kann der eigene Architekt sein oder ein unabhängiger Sachverständiger. Auch wenn derartige Kontrollen etwa 1 % der Bausumme kosten, lohnt sich diese Investition, um späteren Ärger zu verhindern. Ebenfalls sollte immer eine detaillierte Leistungsbeschreibung vorliegen. Eine vage oder unzureichende Leistungsbeschreibung kann oft zu Problemen führen. 

Und wenn es doch einmal zu einem Baumangel kommt, muss dieser richtig gemeldet werden.

Wie meldet man den Baumangel richtig?

Um einen Baumangel richtig zu melden, muss eine Mängelanzeige gestellt werden. Nur mit einer ordentlichen Mängelrüge können die eigenen Rechte dem Bauunternehmen gegenüber entsprechend umgesetzt werden. 

Die Mängelrüge erstellen

Eine ordentliche Mängelanzeige enthält alle Baumängel schriftlich und mittels Bild ordentlich dokumentiert. Der Mangel muss genau beschrieben werden. Ebenso, welche Funktionsbeeinträchtigungen vorliegen und welcher Bauteil genau von dem Mangel betroffen ist. 

Ebenfalls muss in der Mängelanzeige eine Frist genannt werden, bis zu welchem Datum der Mangel beseitigt sein muss. Formulierungen wie umgehend oder sofort sind unzureichend. In der Regel wird von den Gerichten eine Frist von zwei Wochen als angemessen erachtet. 

Die Mängelrüge muss dem Bauunternehmen oder der Handwerksfirma per Einwurfeinschreiben (gerichtlich anerkannte Zustellform) übermittelt werden. Eine Mängelanzeige per Telefon, Fax oder E-Mail ist unzulässig. Wird der Mangel nicht bis zur bestimmten Frist behoben, beginnt die Nachfrist. Auch diese Forderung muss per Einschreiben mitgeteilt werden. Verstreicht auch diese Frist, ist die Beauftragung eines Fachanwaltes sinnvoll.

Des Weiteren besteht dann die Möglichkeit, den Baumangel von einem anderen Unternehmen beseitigen zu lassen (Selbstvornahme). Das ursprünglich beauftragte Bauunternehmen muss die Mehrkosten tragen. Oder es wird eine Preisminderung (Minderung durch Baumängel muss ein Sachverständiger bestimmen) geltend gemacht oder Schadensersatz gefordert. Am Schluss bleibt nur noch der Weg vor das Gericht.

Minderungsrecht bei Baumängeln

Wie hoch das Minderungsrecht bei Baumängeln ist, kann nicht einfach pauschal beantwortet werden. Denn hierzu werden die vertragliche Vereinbarung und die tatsächlich erbrachte Leistung in Relation gesetzt. Dabei bezieht sich die Wertrelation auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses (§ 638 Abs. 3 BGB). Gerade die Feststellung des tatsächlichen Minderungswertes ist das Kernproblem bei sämtlichen Minderungsfällen. Generell wird der Minderwert bei mangelhaften Bauten im ersten Schritt objektiv festgestellt. Ist beispielsweise eine Außenfassade fehlerhaft, wird der Minderwert über die Kosten einer möglichen Mängelbeseitigung bestimmt. Danach erfolgt die Vergütungsminderung. Dazu steht im BGB § 638 Abs. 3 BGB:

»Bei der Minderung ist die Vergütung in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werks in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. Die Minderung ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.«

Demnach ist die Bewertung der mängelfreien Bauleistung durch die Parteien das erste Kriterium für die Bestimmung des vertraglich berechtigten Minderungsbetrags (§ 638 Abs. 3 BGB). Dieser ergibt sich in der Regel aus den Vergütungsvereinbarungen. Sind Teilleistungen mangelhaft, muss der vertragliche Vergütungsanteil für diese bestimmt werden.

Abschließend muss die Frage beantwortet werden, wie die Parteien die Gesamtleistung unter Einbeziehung des Baumangels bewerten? Hierfür muss ein Abzug von der ungeschmälerten vertraglich vereinbarten Vergütung erfolgen. Erst dieser Abzug entspricht dem Minderwert der Leistung. Mit anderen Worten: Laut § 638 BGB muss bei einer Minderung wegen Baumängeln der objektive Mangelwert in das vertraglich vereinbarte Preis-Leistungs-Gefüge übertragen werden. Der erlaubte Minderungsbetrag entspricht der Summe, die die Vertragsparteien bei Erkennen des Mangels zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses von der Vergütung abgezogen hätten.

Baumängel reklamieren (inkl. Musterbrief)

Wurde ein Baumangel festgestellt, muss wie gesagt die Mängelanzeige geschrieben werden. Da Laien nicht alle Fachbegriffe des Baugewerbes kennen, ist eine einfache Mangelbeschreibung ausreichend. Hierbei gilt aber: Die Mängel dürfen in einfachen Worten beschrieben werden. Jedoch ist eine genaue Erklärung dieser zwingend notwendig. Allgemeine Formulierungen wie „das Haus wurde nicht fachgerecht verputzt“ reichen nicht aus.

Eine mögliche Formulierung wäre:

Die Hausfassade weist 1 Zentimeter breite Risse auf. An der nördlichen Hausseite unterhalb des Dachs dringt bei stärkeren Regenfällen Wasser ein und hinterlässt auf der Außenwand einen großen Wasserfleck.

Hilfreich beim Schreiben einer Mängelanzeige ist die Verwendung einer Vorlage einer Mängelrüge. Hier gibt es, je nach Bedarf, unterschiedliche Vorlagen: 

• Mängelrüge Vorlage PDF
• Mängelliste Vorlage Excel
• Mängelrüge Vorlage Word

Darin enthalten sind alle wichtigen Punkte, damit die Mängelanzeige allen gesetzlichen Vorgaben entspricht. Wir selber stellen dir ein Anschreiben als Word zur Verfügung, welches du hier herunterladen kannst.

Das sollte eine Mängelanzeige gemäß VOB enthalten

Kam beim Bauvorhaben die VOB zum Tragen, gilt: 

• Bauprojekt und zugehöriger Bauvertrag
• Datum
• Nennung aller beteiligten Parteien.
• Eine Mängelliste mit Bezeichnung, Lage, Art und Ausmaß des Mangels/ der Baumängel
• Fotos, Pläne, eventuell das Gutachten eines Sachverständigen und sonstige Dokumente zum Beleg des Mangels
• Sollte sich der Baumangel auf den weiteren Verlauf des Bauvorhabens auswirken, muss das auch genannt werden.
• Klare Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit Nennung einer Frist
• Hinweis, dass nach Ablauf der Frist zur Mängelbeseitigung diese auf Kosten des Auftragnehmers durchgeführt wird.

Zusätzlich sollte bei einer Mängelrüge nach VOB vor Abnahme erwähnt werden:

Ergeht die Mängelanzeige nach VOB vor der Bauabnahme (§ 4 der VOB/B), sollte dem Auftragnehmer die Kündigung des Vertrags oder einzelner Leistungen mitgeteilt werden, falls keine fristgerechte Mängelbeseitigung erfolgt. Nur so können Bauherren in diesem Fall die Kosten für eine Mängelbeseitigung vom säumigen Auftragnehmern einfordern, wenn der Baumangel durch ein Drittunternehmen behoben wird. Um bei Erstellen der Mängelrüge nach VOB keine wichtigen Punkte zu vergessen, sollte ebenfalls ein entsprechendes Muster zur Mängelrüge verwendet werden. 

Was wird nicht in der Mängelanzeige nach VOB genannt?

• Der Mangelgrund: Die Bestimmung der Mangelursache ist Aufgabe des Bauunternehmens. Wird die Ursache durch den Auftraggeber selbst angegeben, und ist dieser nicht richtig, kann das vor Gericht zum eigenen Nachteil ausgelegt werden.
• Die richtige Behebung des Baumangels: Wie auch die Feststellung der Mangelursache muss auch die Mängelbehebung selbst vom Bauunternehmen bestimmt werden. 

Was passiert, wenn die Mängelrüge nach VOB nicht beachtet wird?

Wie auch bei einer normalen Mängelanzeige ohne VOB beginnt hier eine Nachfrist. Diese muss ebenfalls wieder schriftlich angezeigt werden. Fällt die Mangelbeseitigung samt Nachfrist noch in die Bauphase, kann ein Teil der Schlussrechnung bis zur Mangelbeseitigung einbehalten werden. Dabei darf aber nicht mehr als das Dreifache der Schlussrechnung zurückgehalten werden. Generell wird das Zurückbehalten im BGB durch das Schikaneverbot begrenzt.

Wenn die Nachfrist verstreicht

Verstreicht auch die Nachfrist, besagt der § 13 des VOBs, dass der Auftraggeber die Mängel auf Kosten des Auftragnehmers beseitigen lassen kann. Ausgenommen davon sind unzumutbare oder unmögliche Mängelbeseitigungen. Hier kommt stattdessen eine Vergütungsminderung zum Tragen. Wie hoch die Minderung durch den Baumangel ausfällt, muss jedoch ein Sachverständiger schätzen.

Zudem darf eine Schadensersatzforderung gestellt werden, wenn Personen zu Schaden kamen, wenn der Mangel grob fahrlässig verursacht wurde, wenn die Gebrauchsfähigkeit der Leistung beeinträchtigt ist, nicht nach den anerkannten Regeln der Technik gebaut wurde oder vertragliche Vereinbarungen nicht umgesetzt wurden.

Was gilt, wenn die Mängelanzeige abgelehnt wird?

Weist der Auftragnehmer sämtliche Schuld am Baumangel von sich, endet der Streit oft vor dem Gericht. Wichtig ist in diesem Fall eine möglichst lückenlose Dokumentation des gesamten Baugeschehens. Kann damit eindeutig nachgewiesen werden, dass der Auftragnehmer den Baumangel verursacht hat, wird das Gericht diesen zur Mangelbeseitigung auffordern. Mitunter wird zusätzlich noch ein unabhängiger Sachverständiger zur Beweissicherung beauftragt.

Je weiter vorangeschritten der Bau jedoch ist, und je weniger noch sichtbar ist, desto schwieriger wird die Mängelrüge. Das gilt auch für Baumängel nach der Abnahme. In diesem Fall ist der Bauherr in der Beweispflicht. Es empfiehlt sich daher immer, den Bau von professioneller Seite (z.B. Bausachverständigen) begleiten zu lassen.

Zusammengefasst: Baumängel erkennen und richtig melden

Baumängel sind ärgerlich, aber nicht unvermeidlich. Daher ist es wichtig, diese rechtzeitig bei dem jeweiligen Bauunternehmen anzuzeigen. Hierfür wird eine Mängelanzeige, auch Mängelrüge genannt, erstellt. Diese muss in jedem Fall schriftlich erfolgen. Denn nur dann kann der Mangel nicht verjähren.

Daher sollte eine Mängelrüge immer folgende Punkte enthalten:

1. Die betroffenen Vertragsparteien
2. Datum der Mängelrüge
3. Name des Bauprojektes und Vertrag/ Vertragsnummer
4. Exakte Beschreibung der Baumängel mit Fotos
5. Aufforderung zur Mangelbeseitigung mit Fristsetzung von 14 Tagen
6. Bei einer Mängelrüge nach VOB kann auch eine Kündigung angedroht werden.
7. Hinweis darauf, dass bei Fristverstreichung ein anderes Unternehmen mit der Beseitigung beauftragt wird und die Mehrkosten umgelegt werden.
8. Postalische Zustellung mit Einwurfeinschreiben

Zur vereinfachten Formulierung der Mängelrüge haben wir dir eine Vorlage zur Reklamation von Baumängeln erstellt.

Übrigens: Sind bei einem Haus Baumängel bekannt und soll dies einmal verkauft werden, dürfen die Mängel den Kaufinteressenten gegenüber nicht verschwiegen werden. Derartige „versteckte“ Mängel können eine Rückabwicklung des Kaufs nach sich ziehen.