Der Bau eines Mehrfamilienhauses muss sorgfältig geplant werden. Nicht nur beim Kauf des Grundstücks, auch beim Bau selbst gibt es einiges zu beachten. Und bereits vor der Planung sollte eine exakte Kostenaufstellung erfolgen. Dabei spielen die Größe, Lage und Ausstattung der Immobilie eine entscheidende Rolle.

In diesem Beitrag geben wir Tipps, was es zu beachten gilt, wenn man ein Mehrfamilienhaus planen möchte und wie unser kostenfreier Hausbau Organizer POCASIO unterstützen kann.

Augen auf beim Grundstückskauf für ein geplantes Mehrfamilienhaus

Wer ein Mehrfamilienhaus plant, braucht, neben dem nötigen Kapital, vor allem eine Sache: das richtige Grundstück. Gerade private Bauherren sollten hier mit Bedacht herangehen und geduldig sein. Denn nicht immer ist das erste Grundstück für die eigenen Pläne geeignet.

Dabei hilft es nichts, blind den Aussagen der Makler oder Verkäufer zu vertrauen. Viele Grundstücke werden als besonders wertvoll hinsichtlich ihrer Bebaubarkeit, Lage, oder Wertsteigerung angepriesen – damit die Makler oder Verkäufer die hohen Grundstückspreise rechtfertigen können. Jedoch haben diese einen entscheidenden Vorteil: Sie haben einen Informationsvorsprung im Hinblick auf das Grundstück. 

Daher sollte vor dem Kauf eines Grundstücks genau überprüft werden:

• Ob die Bebaubarkeit den Aussagen des Verkäufers/Maklers entspricht.
• Wie hoch die qm-Verkaufspreise und Mieten in der Region wirklich sind.
• Ob das Grundstück frei von Altbestand oder Bodenbelastungen ist. 
• Was laut Bebauungsplan erlaubt ist.
• Ob aus dem Bebauungsplan hervorgeht, wie viel Prozent des Grundstücks bebaut werden dürfen. 
• Müssen bei der Gestaltung der Außenanlage etwa ein Kinderspielplatz oder zusätzliche Stellplätze für Autos und Fahrräder eingeplant werden.
• Ebenfalls interessant ist die Frage, ob weitere öffentliche Kosten auf einen zukommen.

Generell sollte vor allem der Bebauungsplan überprüft werden. Auch die Informationen über Altlasten sollten vor dem Kauf und der Unterschrift beim Notar erfragt werden. Sonst kann es passieren, dass die zuvor sorgfältig erstellte Finanzplanung mit einem Mal nicht mehr ausreicht.

Wie groß sollte das Grundstück für den Bau eines Mehrfamilienhauses geplant werden?

Generell wird als Mindestgröße für ein Grundstück bei einem frei stehenden Einfamilienhaus mit 500 Quadratmetern angegeben. Wer den Bau eines Mehrfamilienhauses plant, braucht deutlich mehr Platz. Für sechs Wohneinheiten reichen 1.000 bis 2.000 Quadratmeter aus. Werden es nur vier Wohneinheiten reicht ein kleineres Grundstück.

Auch die Form des Grundstücks sollte übrigens beachtet werden. Optimal für ein Mehrfamilienhaus ist eine beinahe quadratische Fläche.

Baukosten bei einem Mehrfamilienhaus planen

Die meisten, die ein Mehrfamilienhaus planen, sehen das als Kapitalanlage, zur Absicherung der eigenen Rente. Jedoch: Bei der Größe kommt die persönliche finanzielle Situation stark zum Tragen. 

Ein Mehrfamilienhaus ist in der Regel teurer als der Bau eines Einfamilienhauses. Grundsätzlich sollte daher vor dem Bau, eigentlich auch vor dem Kauf des Grundstücks, eine Baukostenaufstellung erfolgen. Mit POCASIO ist eine detaillierte Baukostenaufstellung möglich.

Neben der Budgetierung vor Baubeginn unterstützt POCASIO auch direkt während der Bauphase. So können bereits bezahlte Rechnungen hinterlegt werden, um das Budget immer genau im Blick zu haben. So wird schnell klar, ob bestimmte Baumaßnahmen gestrichen oder durch günstigere Posten ersetzt werden sollen. Hier ist vor allem die Finanzübersicht von POCASIO sehr nützlich.

Hier ist der laufende Kredit inklusive Tilgungsbeginn, Laufzeit, Kreditrahmen, Zinsen und bereits getilgten Ratenzahlungen einsehbar. Bei Änderungen werden alle Werte automatisch aktualisiert.

Welche Kosten können bei einem Mehrfamilienhaus entstehen?

Wer ein Mehrfamilienhaus plant, sollte eine Vielzahl an Kostenpunkten im Blick behalten. Nachfolgende Zahlen stellen durchschnittliche Rechercheergebnisse dar und sollen einen groben Rahmen geben:

1. Wer beim Bau eines Mehrfamilienhauses einen Keller einplant, muss pro Quadratmeter etwa 500 € Mehrkosten einkalkulieren. Insgesamt sind die Baukosten mit einem Keller rund 10 % höher als ohne.
2. Soll dieser außerdem mit einer Aufzugsanlage an die Wohnungen angeschlossen werden, erhöhen sich die Baukosten um weitere 5 %.
3. Bei einer Tiefgarage hängt der Preis von der gewünschten Fläche ab. Planst du ein Mehrfamilienhaus mit einer 100 m² großen Tiefgarage, steigt der Kostenaufwand um wenigstens 23.000 € an. 
4. Ebenfalls entscheidend bei der Planung ist die Größe und Form des Dachs. Flachdächer sind in der Regel günstiger. Hier liegen die Baukosten bei ca. 160 €/m².
5. Ein weiterer wichtiger Aspekt bei der Baukostenaufstellung ist die Bauweise: Fertighaus vs. Massivhaus. Grundsätzlich sind Fertighäuser schneller errichtet als Massivhäuser. Doch der Planungsaufwand und auch der Baupreis unterscheiden sich kaum von einem gemauerten Haus. Bei einem Massivhaus muss das Baumaterial bei der Kostenaufstellung berücksichtigt werden. Ortbetonwände sind mit 160 € bis 200 € pro Quadratmeter Wandfläche rund 30 Prozent teurer als Ziegelwände. 
6. Auch die Art der Heizung muss bei der Planung des Mehrfamilienhauses berücksichtigt werden. Je nach Heizung entstehen hierbei unterschiedliche Kosten. So liegt eine Wärmepumpe ungefähr bei 32.000 € Anschaffungskosten. Davon sind rund 35 % förderfähig. Dagegen sind Elektroheizungen günstiger in der Anschaffung, aber teurer im Betrieb.
7. Sollen außerdem Kosten eingespart werden, dann lohnt sich eine effiziente Bauweise, denn die KfW-Förderung berechnet sich auf Basis der Wohneinheiten. Mit anderen Worten: Je mehr Wohnungen das Mehrfamilienhaus am Ende hat, desto höher ist der Zuschuss. Beim Bau eines Mehrfamilienhauses sind so bis zu 20.000 € Förderung möglich.
8. Je nach Wünschen und Ausstattung ändern sich die Kosten für das Mehrfamilienhaus. Neben der Bauweise und Gestaltung, der Anzahl der Geschosse, den verwendeten Materialien und der Dachform, hat auch die gewählte Ausstattung Einfluss darauf. 
9. Und nicht zu vergessen sind die Baunebenkosten, welche ungefähr 15 % der Baukosten ausmachen. Doch nicht nur diese müssen bei der Planung eines Mehrfamilienhauses in die Baukostenaufstellung mitaufgenommen werden.
10. Beim Bau eines Mehrfamilienhauses muss für jede Wohneinheit ein Wärmeschutznachweis erbracht werden. Dieser wird immer extra berechnet und erstellt. Pro Wohneinheit sind das ungefähr 1.700 €. 
11. Noch komplexer ist der erforderliche Brandschutznachweis. Hier wird der Preis nicht nur von der Größe des Gebäudes bestimmt. Auch die Fläche einer etwaigen Tiefgarage muss hier berücksichtigt werden. So kostet der Brandschutznachweis für 500 m² Wohnfläche und 100 m² Tiefgarage bis zu 6.200 €.
12. Weitere 2.300 € werden außerdem für den Schallschutznachweis fällig.

Besonderheiten bei der Planung eines Mehrfamilienhauses

Beim Planen eines Mehrfamilienhauses müssen etliche Besonderheiten berücksichtigt werden. Diese ergeben sich allein aus der Gebäudeklasse. Denn mit mehr als zwei Wohneinheiten und einer Gebäudehöhe von bis zu sieben Metern gehört laut Musterbauordnung (MBO) ein Mehrfamilienhaus in die Gebäudeklasse 3. Bis 13 Meter ist es die Gebäudeklasse 4 und bis 22 Meter die Gebäudeklasse 5. Je höher die Gebäudeklasse, desto höher sind die Ansprüche an den Brandschutz oder die Barrierefreiheit. Und damit im Umkehrschluss auch die Kosten.

Barrierefreiheit

In Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen müssen laut MBO Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein. Sofern kein Aufzug vorhanden ist, müssen diese im Erdgeschoss liegen. Zudem müssen auch die Räume dieser Wohnungen barrierefrei sein. Ausgenommen von der Regelung sind das Gäste-WC oder ein zweites Bad.

Brandschutz

Je höher die Gebäudeklasse, desto umfassender sind die Anforderungen an den Brandschutz. Das bedeutet, dass ab Gebäudeklasse 4 das Brandschutzkonzept daher von einem speziell ausgebildeten Fachplaner erstellt werden muss. Dabei muss das Konzept folgende Punkte des vorbeugenden Brandschutzes abdecken:

• Den baulichen Brandschutz: Darin enthalten sind voneinander getrennte Brandabschnitte oder der Zugang für die Feuerwehr.
• Den anlagentechnischen Brandschutz: Das sind Feuerlösch- und Rauchabzugsanlagen.
• Den organisatorischen Brandschutz: Das sind die Ausweisungen von Flucht- und Rettungswegen.

Schallschutz

Wo mehrere Parteien unter einem Dach wohnen, kann der Geräuschpegel recht hoch sein. Streit wegen Lärmbelästigung ist vorprogrammiert. Aus diesem Grund müssen Architekten beim Bau eines Mehrfamilienhauses entsprechende Schallschutzmaßnahmen mit einplanen. 

Raumluft

Einen besonders wichtigen Stellenwert hat die Raumlufttechnik. Findet in einem Gebäude nur ein unzureichender Luftaustausch statt, ist Schimmelbildung keine Seltenheit. Dieser kann erheblichen Schaden an der Bausubstanz anrichten. Da den Mietern aber die Verantwortung für sachgemäßes Lüften nicht übertragen werden kann, muss eine entsprechende Be- und Entlüftungsanlage in das Mehrfamilienhaus eingeplant werden.

Eine Checkliste hilft beim Planen eines Mehrfamilienhauses

Um die Organisation zu erleichtern, und besonders der Frage „Was brauche ich eigentlich?“ nachzukommen, kann eine Checkliste bei der Planung des Hausbaus behilflich sein. Hier kann genau angegeben werden, was beim Bau unbedingt berücksichtigt werden soll und worauf möglicherweise verzichtet werden kann (Wir stellen auch umfangreiche Ratgeber und Checklisten zum Download bereit).

Generell fällt die Planung des Mehrfamilienhauses insgesamt leichter, wenn die bedeutenden Entscheidungen gleich vor der Bauzeit getroffen werden. Erst wenn Größe, Form und Aufteilung stehen, sollte mit der Detailplanung begonnen werden.

Der Bauträger: Leichtere Planung des Mehrfamilienhauses

Viele private Bauherren planen den Bau eines Mehrfamilienhauses ohne einen Bauträger. Dabei kann das gerade bei einem großen Bauprojekt durchaus von Vorteil sein. Der Bauträger kauft große Grundstücke oder ganze Areale und errichtet darauf einzelne Häuser oder ganze Siedlungen, die nach der Fertigstellung entsprechend vermarktet werden. In diesem Fall bleibt aber der Bauträger der Bauherr, man selbst ist nur Käufer.

Damit ist auch das Mitspracherecht hinsichtlich des Baus eingeschränkt. Das betrifft auch Wahl der Baumaterialien. Nicht immer wird beim Bau mit einem Bauträger auch hochwertiges Material verbaut. Das kann vor allem nach dem Bau, im Bezug auf die Mängelbeseitigung zum Problem werden. Andererseits ist der Bauträger auch für die Überprüfung und sachgemäße Durchführung des Baus zuständig. Dazu gehört nicht nur die Koordination der einzelnen Gewerke, auch die Überprüfung der Arbeiten und deren Bemängelung sind darin enthalten. 

Mehrfamilienhaus planen ohne Bauträger

Wer sich wiederum gegen den Bau mit einem Bauträger entscheidet, muss all diese Arbeiten alleine durchführen. Um hierbei nicht den Überblick zu verlieren, wird am besten eine App oder Software verwendet. Wichtig hierbei ist die Verfügbarkeit eines Bauzeitplans. Darin werden alle abgeschlossenen, geplanten oder verschobenen Tätigkeiten beim Bau des Mehrfamilienhauses übersichtlich dargestellt.

Ein detaillierter Bauzeitplan ist auf POCASIO erhältlich. Damit sind der Bau und das Planen eines Mehrfamilienhauses um einiges entspannter. Je nach persönlichem Geschmack kann dieser grafisch oder tabellarisch dargestellt werden.

In diesem Zusammenhang ist auch die Mängelliste sehr wichtig. Nach jedem Bauabschnitt, am besten jedoch täglich, sollte die Baustelle inspiziert und überprüft werden. Fallen bei einzelnen Arbeitsschritten Mängel auf, müssen die betroffenen Gewerke Nachbesserungen leisten. Hierzu kann in POCASIO eine Mängelliste, mit den entsprechenden Fotos erstellt werden.

Auch die To-do-Liste kann immer wieder erweitert werden. Und wurden Mängel behoben, werden sie einfach als erledigt aus der Liste entfernt. Damit ist eine mängelfreie Fertigstellung bis zum Schluss möglich.