Der erste Handwerkertermin fühlt sich wie der Start an. Tatsächlich ist er der Punkt, ab dem sich mehrere Dinge nicht mehr korrigieren lassen. Ein Förderantrag, der vor der Auftragsvergabe hätte gestellt werden müssen, ist danach verloren. Ein Gutachten, das vor dem Öffnen der Wand hätte stattfinden sollen, hilft nicht mehr, wenn die Wand offen ist.
Warum die Vorbereitung bei Sanierungen zu kurz kommt
Beim Neubau gibt es einen klaren Startpunkt, auf den alles zuläuft. Bei einer Sanierung ist der Übergang fließend, und das ist der Grund für die meisten Versäumnisse. Ein Betrieb hat kurzfristig einen Termin frei, das Angebot liegt seit Wochen auf dem Tisch, und plötzlich wird angefangen, obwohl weder die Finanzierung final steht noch die Förderfrage geklärt ist.
Die Punkte auf dieser Liste kosten dich vorher wenige Stunden. Nachher kosten sie Geld oder sind gar nicht mehr zu haben.
Zustand und Reihenfolge
Bevor du Angebote einholst, sollte der tatsächliche Zustand bekannt sein. Ein unabhängiges Gutachten beurteilt Statik, Feuchte und Haustechnik, also genau die Bereiche, die du selbst nicht verlässlich einschätzen kannst. Wie weit du mit eigenen Mitteln kommst, zeigt der Beitrag Zustand einer Bestandsimmobilie einschätzen.
Bei Gebäuden mit Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 gehört eine Schadstofferkundung dazu, weil dort eine gesetzliche Asbestvermutung gilt. Ohne Erkundung darf an der Bausubstanz nicht gearbeitet werden, und kein Entsorger nimmt den Bauschutt ohne Nachweis an. Das ist kein Punkt für später, sondern einer, der die Kosten jeder einzelnen Maßnahme verändert.
Darauf aufbauend steht die Reihenfolge. Das klassische Beispiel: Wird die Heizung getauscht, solange Dach und Fassade ungedämmt sind, wird die Anlage auf einen Wärmebedarf ausgelegt, den es nach der Dämmung nicht mehr gibt. Welche Schritte typischerweise zuerst kommen, erklärt der Beitrag Die richtige Sanierungs-Reihenfolge.
Finanzierung, Förderung und die Entscheidung dazwischen
Kostenvoranschläge müssen vorliegen, bevor die Finanzierung steht. Banken verlangen für den Sanierungsanteil in der Regel konkrete Anschläge von Fachbetrieben, eine Schätzung reicht selten. Wer das überspringt und später nachfinanziert, tut das zu schlechteren Konditionen. Wie Kauf und Sanierung zusammen gerechnet werden, zeigt der Beitrag Kauf und Sanierung zusammen finanzieren.
Beim Förderantrag gilt die harte Regel: vor Beginn der Maßnahme und vor Beauftragung des Betriebs. Danach ist der Anspruch weg. Ein Kostenvoranschlag ist dabei noch keine Auftragsvergabe, du kannst also Angebote einholen, der Bank vorlegen, den Antrag stellen und erst dann beauftragen. Einen Überblick gibt der Beitrag Förderung Sanierung.
Hausbau und Sanierung bedeuten hunderte Entscheidungen, Rechnungen und Termine - und schnell verliert man den Überblick. POCASIO unterstützt dich dabei, deine Baukosten, Dokumente und Abläufe an einem Ort zu organisieren. So erkennst du Abweichungen sofort und kannst rechtzeitig reagieren, bevor es zu teuer oder chaotisch wird.
Was in den meisten Checklisten fehlt: Neben der Förderung gibt es den Steuerbonus nach § 35c EStG, und beides zusammen geht nicht. Für dieselbe Maßnahme kannst du entweder BEG-Förderung über BAFA oder KfW nutzen oder die Steuerermäßigung, nicht beides.
- § 35c EStG bringt 20 % der Aufwendungen, verteilt über drei Jahre mit 7, 7 und 6 %, höchstens 40.000 € je Objekt. Voraussetzung sind selbstgenutztes Wohneigentum, ein bei Beginn über zehn Jahre altes Gebäude und eine Bescheinigung des Fachunternehmens nach amtlichem Muster.
- § 35a EStG für allgemeine Handwerkerleistungen bringt 20 % der Arbeits- und Fahrtkosten, höchstens 1.200 € im Jahr. Auch das schließt sich mit § 35c für dieselbe Maßnahme aus.
- Für beide Steuerwege brauchst du eine Rechnung und die Zahlung per Überweisung. Barzahlung erkennt das Finanzamt nicht an, und das lässt sich im Nachhinein nicht heilen.
Welcher Weg günstiger ist, hängt an Maßnahme, Kostenhöhe und deiner Steuerlast. Rechne beides durch, bevor du beauftragst, denn die Entscheidung fällt faktisch mit dem Förderantrag. Das ist eine Frage für den Steuerberater, keine, die sich hier pauschal beantworten lässt.
Rechtliches und Genehmigungen
Nach einem Eigentümerwechsel durch Kauf oder Erbschaft treffen dich die Nachrüstpflichten für Bestandsgebäude. Ist die oberste Geschossdecke ungedämmt und erfüllt sie den Mindestwärmeschutz nicht, muss sie oder ersatzweise das Dach innerhalb von zwei Jahren gedämmt werden. Dasselbe gilt für ungedämmte Wärmeverteilungsleitungen in unbeheizten Räumen. Die Frist läuft ab dem Eigentumsübergang, also ab dem Grundbucheintrag und nicht ab dem Kaufvertrag.
Prüf hier den aktuellen Stand: Das Gebäudeenergiegesetz wurde Ende Juli 2026 vom Gebäudemodernisierungsgesetz abgelöst, die Vorschriften zu Bestandsgebäuden wurden umnummeriert, und die frühere Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel ist entfallen. Ältere Ratgeber und Maklerangaben zitieren sie noch. Was nach einem Eigentümerwechsel gilt, erklärt der Beitrag GEG-Pflichten beim Immobilienkauf.
Unabhängig davon: Eingriffe in die Gebäudehülle, Anbauten und größere bauliche Veränderungen brauchen oft eine Baugenehmigung. Bei Denkmalschutz kommt die Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde dazu, mit deutlich längerem Vorlauf. Und weil das Baurecht Ländersache ist, entscheidet die Landesbauordnung deines Bundeslands, was verfahrensfrei ist und was nicht.
Angebote und Verträge
Drei Vergleichsangebote pro Gewerk sind nur dann vergleichbar, wenn ihnen dieselbe Leistungsbeschreibung zugrunde liegt. Schreib auf, was du willst, und schick allen dasselbe Papier. Sonst vergleichst du Preise für unterschiedliche Leistungen.
Zum Unterschied zwischen Kostenvoranschlag und Angebot gehört mehr als „unverbindlich“ und „verbindlich“. Ein angenommenes Angebot bindet den Betrieb an den Preis. Aber auch beim unverbindlichen Kostenanschlag bist du nicht schutzlos: Nach § 650 Abs. 2 BGB muss der Unternehmer dir eine wesentliche Überschreitung unverzüglich anzeigen, und nach § 650 Abs. 1 BGB kannst du den Vertrag daraufhin kündigen und musst nur die erbrachten Leistungen zahlen. Was „wesentlich“ heißt, ist nicht gesetzlich festgelegt; die Rechtsprechung bewegt sich meist im Bereich von 15 bis 25 %, eine feste Prozentzahl gibt es nicht.
Dazu die zeitliche Abstimmung zwischen den Gewerken. Der Fliesenleger kann nicht vor dem Sanitärinstallateur, und der Bodenleger nicht, bevor der Estrich seine Restfeuchte erreicht hat. Halt die Reihenfolge schriftlich fest, bevor du zusagst.
Versicherungen
Beim Neubau schließt man ohnehin neue Verträge ab, bei der Sanierung wird der Punkt deshalb häufiger übersehen. Drei Dinge gehören geprüft:
- Die bestehende Wohngebäudeversicherung. Melde größere Baumaßnahmen an, weil sich das Schadensrisiko ändert. Eine unterlassene Meldung kann im Schadensfall Ärger machen.
- Die Bauherrenhaftpflicht. Als Bauherr trifft dich die Verkehrssicherungspflicht auf der Baustelle, auch gegenüber Handwerkern, Nachbarn und Besuchern.
- Die Bauleistungsversicherung für Schäden am Bauvorhaben selbst, etwa durch Sturm oder Vandalismus. Ob sie sich lohnt, hängt am Umfang der Arbeiten.
Die praktischen Dinge, an die niemand denkt
Wo steht der Container, und brauchst du dafür eine Sondernutzungserlaubnis für die öffentliche Verkehrsfläche? Woher kommen Strom und Wasser für die Handwerker, wenn du gerade die Elektrik erneuern lässt? Wo wohnst du, wenn Bad oder Heizung wochenlang ausfallen? Und wo lagerst du die Möbel aus den betroffenen Räumen?
Sprich außerdem vorher mit den Nachbarn, besonders bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern. Das ist keine Pflicht, aber es entscheidet darüber, ob Staub und Lärm zu einem Gespräch oder zu einer Anzeige führen. Für Ruhezeiten gilt kommunales Recht, das je nach Gemeinde unterschiedlich ausfällt.
Dokumentation vom ersten Tag an
Fotografiere den Ausgangszustand, bevor jemand anfängt. Nicht nur die betroffenen Räume, sondern auch Flure, Treppenhaus und Außenanlagen, durch die Material transportiert wird. Vorhandene Kratzer im Parkett sind später schwer zu bestreiten, wenn sie auf einem datierten Foto von vorher zu sehen sind.
Leg gleich eine Ablage für Rechnungen, Prüfprotokolle und Bescheinigungen an. Du brauchst sie für die Steuererklärung, für die Verwendungsnachweise der Förderung und beim späteren Verkauf. Wie du die Sanierung insgesamt organisierst, zeigt der Beitrag Sanierung als Projekt organisieren.
Die Checkliste
- Zustand durch ein unabhängiges Gutachten geklärt
- Schadstofferkundung beauftragt, wenn der Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 lag
- Reihenfolge der Maßnahmen festgelegt
- Kostenvoranschläge auf Basis einer einheitlichen Leistungsbeschreibung eingeholt, mindestens drei pro Gewerk
- Finanzierung inklusive Sanierungsanteil steht
- Entschieden, ob Förderung oder Steuerbonus nach § 35c EStG genutzt wird
- Förderanträge gestellt, und zwar vor jeder Auftragsvergabe
- Nachrüstpflichten nach aktuellem Recht geprüft, Frist ab Grundbucheintrag notiert
- Genehmigungen eingeholt, bei Denkmalschutz mit zusätzlichem Vorlauf
- Zeitplan zwischen den Gewerken abgestimmt und schriftlich festgehalten
- Wohngebäudeversicherung informiert, Bauherrenhaftpflicht geprüft
- Container-Stellplatz, Baustrom, Zwischenunterkunft und Möbellagerung geklärt
- Nachbarn informiert
- Ausgangszustand fotografiert, Ablage für Rechnungen und Nachweise angelegt
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Häufige Fragen
Fünf Dinge sind unumkehrbar und müssen deshalb vorher stehen: der geprüfte Gebäudezustand samt Schadstofferkundung bei Altbauten, die stehende Finanzierung, der gestellte Förderantrag, die Entscheidung zwischen Förderung und Steuerbonus nach § 35c EStG sowie die Fotodokumentation des Ausgangszustands. Alles andere lässt sich zur Not nachholen, diese fünf Punkte nicht.
Für dieselbe Maßnahme nicht. Du musst dich entscheiden: entweder BEG-Förderung über BAFA oder KfW oder die Steuerermäßigung nach § 35c EStG mit 20 % der Kosten, höchstens 40.000 € je Objekt, verteilt über drei Jahre. Für verschiedene Maßnahmen kannst du unterschiedliche Wege wählen. Die Entscheidung fällt praktisch mit dem Förderantrag, also vor der Auftragsvergabe, und sie gehört mit dem Steuerberater durchgerechnet.
Vor Beginn der jeweiligen Maßnahme und vor der Beauftragung des Fachbetriebs. Eine nachträgliche Antragstellung führt zum vollständigen Verlust des Anspruchs. Angebote einholen darfst du vorher, ein Kostenvoranschlag gilt nicht als Auftragsvergabe. Plane Vorlauf ein: Für viele Maßnahmen brauchst du zuerst einen Energieeffizienz-Experten aus der dena-Liste, und auf dessen Termin wartest du je nach Region mehrere Wochen.
In der Regel nicht, es sei denn, die Verbindlichkeit wurde ausdrücklich vereinbart. Schutzlos bist du trotzdem nicht: Der Unternehmer muss dir eine wesentliche Überschreitung unverzüglich anzeigen (§ 650 Abs. 2 BGB), und du kannst den Vertrag daraufhin kündigen und nur die erbrachten Leistungen bezahlen (§ 650 Abs. 1 BGB). Eine feste Prozentgrenze für „wesentlich“ gibt es nicht, die Rechtsprechung liegt meist zwischen 15 und 25 %. Ein angenommenes Angebot bindet den Betrieb dagegen direkt an den Preis.
