Bei einer sanierungsbedürftigen Immobilie laufen zwei Rechnungen parallel: der Kaufpreis und die Sanierung danach. Wer sie getrennt aufmacht, übersieht meist den Posten dazwischen. Die Kaufnebenkosten sind nicht beleihbar und müssen aus Eigenkapital kommen, und sie verbrauchen genau das Geld, das für die erste Sanierungsetappe gedacht war.
Rechne das einmal durch. Bei einem Kaufpreis von 350.000 € in Schleswig-Holstein fallen 6,5 % Grunderwerbsteuer an, also 22.750 €. Notar und Grundbuch kosten rund 2 %, hier etwa 7.000 €. Ohne Makler sind das knapp 30.000 €, die die Bank nicht mitfinanziert. Wer 80.000 € Eigenkapital mitbringt, hat danach noch 50.000 € für alles Weitere. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein, das macht bei diesem Kaufpreis über 10.000 € Unterschied.
Warum die getrennte Betrachtung teuer wird
Der verbreitete Ablauf sieht so aus: Die Finanzierung wird auf den Kaufpreis zugeschnitten, die Sanierung soll später aus dem Einkommen oder einem Ratenkredit kommen. Das geht so lange gut, bis die Sanierung teurer wird als gedacht. Bei Bestandsimmobilien zeigen sich viele Mängel erst beim Öffnen der Bauteile.
Der Haken liegt in der Reihenfolge. Kaufpreis und Sanierung greifen auf dasselbe Eigenkapital und dieselbe Kreditwürdigkeit zu. Wer beim Kauf das Eigenkapital ausschöpft, finanziert die Sanierung danach zwangsläufig teurer, weil ihm für das zweite Darlehen die Sicherheiten fehlen. Welche Vor- und Nachteile der Kauf einer Bestandsimmobilie gegenüber einem Neubau hat, zeigt der Beitrag Neubau oder Bestandsimmobilie kaufen und sanieren?.
Was die Bank tatsächlich bewertet
Die Bank rechnet nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit dem Beleihungswert. Das ist der Wert, den sie langfristig für erzielbar hält, und er liegt darunter. Nach der Beleihungswertermittlungsverordnung muss ein Sicherheitsabschlag von mindestens 10 % abgezogen werden, banküblich sind 10 bis 20 %. Wer mit dem Kaufpreis kalkuliert, rechnet sich also besser, als er dasteht.
Aus dem Verhältnis von Darlehenssumme zu Beleihungswert ergibt sich der Beleihungsauslauf, und der entscheidet über den Zinssatz. Banken arbeiten dabei in Stufen:
- Bis rund 60 % gilt die Finanzierung als besonders sicher. Das ist auch die Grenze, bis zu der ein Darlehen nach dem Pfandbriefgesetz als Realkredit zählt. Hier gibt es die besten Konditionen.
- Zwischen 60 und 80 % liegt der übliche Bereich solide finanzierter Käufe, mit einem moderaten Aufschlag.
- Oberhalb von etwa 90 % verlangen die meisten Banken einen spürbaren Zinsaufschlag, teils auch zusätzliche Sicherheiten.
Weil die Stufen sprunghaft sind, lohnt sich der Vergleich besonders, wenn du knapp an einer Schwelle liegst. Jede Bank setzt eigene Abschläge und eigene Stufen an, derselbe Fall kann bei zwei Instituten unterschiedlich ausgehen.
Genau hier wirkt die Sanierung zu deinen Gunsten. Banken bewerten bei dieser Konstellation nicht nur den Ist-Zustand, sondern auch den Wert nach der Sanierung, sofern die Maßnahmen plausibel und durch Kostenvoranschläge belegt sind. Ein höherer Beleihungswert senkt den Auslauf und damit den Zinssatz. Der Nachweis der geplanten Maßnahmen ist also nicht nur Formalie, sondern der Hebel für deine Kondition. Wie der Beleihungsauslauf grundsätzlich wirkt, erklärt der Beitrag Eigenkapital für den Hausbau.
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Die Wege, die Sanierung zu finanzieren
Der erste Weg ist die Aufstockung der Hauptfinanzierung. Die geplanten Sanierungskosten werden von vornherein in die Darlehenssumme eingerechnet und über dieselbe Grundschuld abgesichert wie der Kaufpreis. Das ist in der Regel der günstigste Weg, weil grundschuldbesicherte Darlehen niedriger verzinst sind. Voraussetzung: Der Bedarf muss vor Abschluss der Finanzierung feststehen und belegt sein.
Der zweite Weg ist ein separater Modernisierungskredit, meist ein Ratenkredit ohne Grundschuld. Er ist schnell und auch nachträglich verfügbar, wenn der Bedarf erst nach dem Einzug sichtbar wird, dafür deutlich teurer. Für kleinere Beträge und kurzfristige Vorhaben ist das trotzdem oft die praktikable Lösung.
Der dritte Weg sind Förderdarlehen, für eine Sanierung zum Effizienzhaus etwa das KfW-Programm 261. Diese Kredite laufen nicht direkt über die KfW, sondern über deine Bank. Frag deshalb früh, ob dein Institut die Programme anbietet und ob es sie mit der Hauptfinanzierung kombiniert. Nicht jede Bank tut das gern, weil der Aufwand höher ist.
Bereitstellungszinsen: der Posten, den kaum jemand einplant
Beim reinen Kauf wird das Darlehen in einer Summe ausgezahlt. Bei einer Sanierung rufst du es nach Baufortschritt in Tranchen ab, und genau daraus entsteht ein Kostenblock, der in keinem Effektivzinsvergleich auftaucht.
Für den zugesagten, aber noch nicht abgerufenen Teil des Darlehens verlangen viele Banken nach Ablauf einer bereitstellungszinsfreien Zeit eine Bereitstellungsprovision. Üblich sind 0,25 % pro Monat, also rund 3 % im Jahr. Die zinsfreie Zeit reicht je nach Institut von drei bis zwölf Monaten, beim Immobilienkauf gewähren manche Banken nur zwei oder drei Monate.
Bei 80.000 € Sanierungsanteil, der ein halbes Jahr länger als vereinbart auf Abruf liegt, sind das rund 1.200 €. Handwerkertermine verschieben sich in der Sanierung regelmäßig, deshalb gehört die Länge der bereitstellungszinsfreien Zeit in die Verhandlung und in den Angebotsvergleich. Manche Banken verlängern sie gegen einen kleinen Zinsaufschlag auf die gesamte Summe, was sich rechnen kann oder auch nicht. Das ist eine Rechnung, die sich mit den konkreten Zahlen deines Angebots aufstellen lässt.
Die Reihenfolge zwischen Bank und Förderung
Hier entsteht ein scheinbarer Widerspruch. Die Bank will Kostenvoranschläge von Fachbetrieben, bevor sie den Sanierungsanteil mitfinanziert. Die Förderung wiederum verlangt, dass der Antrag vor der Auftragsvergabe gestellt wird, sonst entfällt der Anspruch vollständig.
Beides geht zusammen, weil ein Kostenvoranschlag noch keine Auftragsvergabe ist. Du kannst dir Angebote einholen, sie der Bank vorlegen, den Förderantrag stellen und erst danach beauftragen. Was du nicht tun darfst, ist den Handwerker zu beauftragen, um die Finanzierung zu beschleunigen. Genau daran scheitern Förderanträge.
Plane dafür Vorlauf ein. Für die meisten Maßnahmen an der Gebäudehülle brauchst du ohnehin einen Energieeffizienz-Experten aus der dena-Liste, der die technische Projektbeschreibung erstellt, und auf dessen Termin wartest du je nach Region mehrere Wochen. Einen Überblick über die Förderwege bietet der Beitrag Förderung Sanierung, die Rolle des Sanierungsfahrplans erklärt Energieberater & iSFP.
Was du vorbereitest, bevor du zur Bank gehst
Das praktische Problem: Kostenvoranschläge brauchst du vor dem Kauf, Zutritt zum Objekt hast du aber noch nicht als Eigentümer. Klär mit dem Verkäufer früh, ob du für einen Vor-Ort-Termin mit Handwerkern noch einmal ins Haus darfst. Die meisten Verkäufer lassen das zu, wenn dein Kaufinteresse ernsthaft ist.
- Zustand einschätzen lassen, bevor du Kostenvoranschläge einholst. Ohne Befund weiß kein Handwerker, was er anbieten soll. Wie das geht, zeigt der Beitrag Zustand einer Bestandsimmobilie einschätzen.
- Maßnahmen einzeln aufschlüsseln statt mit einer Pauschalsumme zu planen. Eine erste Orientierung bietet der Beitrag Sanierungskosten nach Maßnahme.
- Kaufnebenkosten separat ausweisen und aus Eigenkapital abdecken, weil sie nicht in den Beleihungswert eingehen.
- Einen Puffer für unerwartete Kosten einplanen. Bei Sanierungen ist er wichtiger als beim Neubau, weil sich der Umfang erst während der Arbeiten klärt.
- Die bereitstellungszinsfreie Zeit und die Auszahlungsmodalitäten im Angebot prüfen, nicht nur den Effektivzins.
Was hier steht, sind Größenordnungen und Mechanismen, keine Finanzberatung. Die konkreten Konditionen hängen von Objekt, Bonität und Institut ab, und die Zahlen im Angebot einer einzelnen Bank sind belastbarer als jede Faustregel aus einem Ratgeber.
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Häufige Fragen
Ja, und meist ist das günstiger als ein separater Ratenkredit, weil das Darlehen über dieselbe Grundschuld besichert wird. Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen vor Abschluss der Finanzierung durch Kostenvoranschläge belegt sind. Der Nachweis wirkt doppelt: Er ermöglicht die Mitfinanzierung, und weil die Bank den Wert nach Sanierung ansetzen kann, senkt er zusätzlich den Beleihungsauslauf und damit den Zinssatz.
In der Regel die Aufstockung, weil grundschuldbesicherte Darlehen niedriger verzinst sind als unbesicherte Ratenkredite. Der Modernisierungskredit ist dafür flexibler, schneller und auch nachträglich verfügbar. Für kleinere Beträge oder wenn der Bedarf erst nach dem Einzug sichtbar wird, ist er häufig der einzige praktikable Weg. Vergleiche nicht nur den Zinssatz, sondern auch, was an Bereitstellungszinsen anfällt, wenn sich die Arbeiten verzögern.
Meist ja. Eine grobe Schätzung reicht in der Regel nicht, gefragt sind konkrete Kostenvoranschläge von Fachbetrieben. Das erzeugt ein praktisches Problem, weil du vor dem Kauf noch kein Eigentümer bist: Kläre früh mit dem Verkäufer, ob du für einen Termin mit Handwerkern noch einmal ins Objekt darfst. Ein Kostenvoranschlag ist übrigens keine Auftragsvergabe und gefährdet deinen Förderanspruch nicht.
Vor Beginn der jeweiligen Maßnahme und vor der Auftragsvergabe an den ausführenden Betrieb. Eine nachträgliche Antragstellung ist ausgeschlossen, der Anspruch entfällt dann vollständig. Der Kaufzeitpunkt selbst spielt dafür keine Rolle. Plane den Vorlauf ein: Für viele Maßnahmen brauchst du zuerst einen Energieeffizienz-Experten aus der dena-Liste, und dessen Terminlage bestimmt, wann du überhaupt beantragen kannst.
