Baunebenkosten – welche Kosten du neben dem Bauprojekt unbedingt einplanen solltest

Als zukünftige Bauherrin oder zukünftiger Bauherr denkst du in der ersten Kalkulation sicherlich nur an die großen Beträge wie Grundstückspreis, Baukosten und Ausstattung. Der Bauvertrag schließt aber nicht automatisch wichtige Nebenkosten wie Notarkosten, Gutachten oder auch den Anschluss an Strom und Wasser mit ein. Es handelt sich hier um Ausgaben, die zusätzlich zum eigentlichen Baupreis anfallen.

In diesem Artikel erfährst du, welche Kosten genau zu den Baunebenkosten zählen, wie hoch sie ungefähr sind und welche schnell vergessen werden können.

Was sind Baunebenkosten eigentlich?

Baunebenkosten schließen alle Kosten mit ein, die zusätzlich zu den reinen Baukosten anfallen, damit ein Bauprojekt rechtlich, technisch und organisatorisch umgesetzt werden kann. Sie betreffen nicht den Baukörper selbst, sondern die Vorbereitung, die Genehmigung und die Erschließung des Grundstücks. Also alle anfallende Kosten, die zu den eigentlichen Baukosten wie Material- und Handwerkerkosten hinzukommen.

Achtung: Auch wenn du dich für den Kauf eines schlüsselfertigen Objekts entscheidest, können verschiedene Nebenkosten anfallen, die so nicht im Bauvertrag stehen.

Abgrenzung zu den Baukosten, Faustregel:

• Baukosten = alles, was direkt mit der Errichtung des Gebäudes zu tun hat
  (z. B. Rohbau, Dach, Fenster, Heizung, Innenausbau)
• Baunebenkosten = alles drumherum, das du „anfassen“ kannst und was für die Durchführung des Baus notwendig ist
  (z. B. Notar, Hausanschlüsse, Versicherungen, Gutachten)

 Warum Baunebenkosten oft untergehen

• Sie stehen nicht im Bauvertrag des Hausanbieters
• Sie sind stark individuell – je nach Grundstück, Region, Bauweise
• Viele Bauherren kennen die einzelnen Posten nicht

Beispiele für typische Baunebenkosten:

• Notarkosten und Grundbucheintrag beim Grundstückskauf
• Grunderwerbsteuer
• Hausanschlüsse (Strom, Wasser, Abwasser, Telekom)
• Gebühren für Bauantrag und Baugenehmigung
• Vermessung und Bodengutachten
• Baustrom, Bauwasser, Versicherungen
• Außenanlagen wie Zuwegung, Terrasse oder Garage
  

Welche Baunebenkosten fallen an?

Baunebenkosten setzen sich aus vielen verschiedenen Einzelposten zusammen. Manche davon sind gesetzlich vorgeschrieben, andere sind je nach Grundstück und Bauweise notwendig.

Anbei findest du eine kleine Checkliste, mit welchen Nebenkosten du zu welchem Zeitpunkt rechnen musst:

Grundstückskaufnebenkosten

• Notarkosten (für Kaufvertrag und Grundbucheintrag)
• Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland meist 3,5–6,5 %)
• Maklerprovision, falls ein Makler beim Kauf beteiligt war
• Honorar für Architekten, Statiker, Bauphysiker
  
  Beachte: Feste Kostensätze gibt es bei Notar und Grundbuchamt nicht, denn sie richten sich nach der Höhe des Kaufpreises. Du solltest als Käufer für den Notar und Grundbucheintrag rund 1,5 Prozent des Kaufpreises einplanen.

Erschließungskosten

Die Erschließung eines Grundstücks beschreibt die Bereitstellung der notwendigen Infrastruktur, um ein Grundstück überhaupt nutzbar und bebaubar zu machen. Sie umfasst die Anbindung des Grundstücks an öffentliche Versorgungsnetze wie Strom, Wasser, Gas, Abwasser, Telekommunikation und an das Verkehrsnetz, wie beispielsweise Zufahrtsstraßen und Gehwege.

Behalte den Überblick bei deinem Bauprojekt

Hausbau und Sanierung bedeuten hunderte Entscheidungen, Rechnungen und Termine - und schnell verliert man den Überblick. POCASIO unterstützt dich dabei, deine Baukosten, Dokumente und Abläufe an einem Ort zu organisieren. So erkennst du Abweichungen sofort und kannst rechtzeitig reagieren, bevor es zu teuer oder chaotisch wird.

Kostenlos registrieren Baukostenrechner

Bereits beim Grundstückserwerb solltest du dich gründlich mit der Erschließung des Grundstücks und dem daraus resultierendem Aufwand für die notwendigen Hausanschlüsse befassen. Hierzu kannst du auf die ortsansässigen Versorgungsträger zugehen. Die Lage des Grundstücks ist von wichtiger Bedeutung, denn sollten sich die Anschlüsse z.B. weiter weg vom Grundstück befinden, kommen zusätzliche Kosten pro Meter und weiteres Material hinzu.

• Anschluss an Strom, Wasser, Abwasser
• Gas, Telekommunikation (Telefon, Internet)
• Regenwasserentsorgung (z. B. Versickerung, Zisterne)
  
  Hinweis: Auch bei bereits „voll erschlossenen“ Grundstücken können Kosten für den Hausanschluss entstehen.

Genehmigungen & Gutachten

Die Gebühren für Bauanträge, Umweltauflagen oder Brandschutzkonzepte können sich schnell summieren, vor allem weil es oftmals zu Änderungen oder Erweiterungen während der Bauphase kommt.

• Bauantrag inkl. Gebühren
• Vermessungskosten
• Bodengutachten (empfohlen, evtl. Voraussetzung für Förderungen oder Versicherungen)

Baubegleitende Kosten

Die gute Nachricht: Wenn die eigentlichen Bauphase beginnt, ist der größte Teil der Baunebenkosten schon abgeschlossen. Dennoch musst du während der „heiße Phase“ folgende Kosten berücksichtigen:

• Baustelleneinrichtung (z. B. Baustraße, Bauzaun, Kranstellplatz)
• Baustrom und Bauwasser
• Bauleitung / Architektenleistungen, falls nicht im Bauvertrag enthalten

Diese Kosten werden oft vergessen

• Versicherungen (z. B. Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung)
• Bauzeitzinsen: Zinszahlungen in Abhängigkeit der Bauphase
• Erdarbeiten und Entsorgung des Aushubs

Meist kein fester Bestandteil im Bauvertrag, aber trotzdem wichtig für das gesamte Objekt nach dessen Fertigstellung:

• Zuwegung und Einfahrt
• Terrasse oder Pflasterarbeiten
• Carport oder Garage
• Einfriedung (z. B. Zaun, Hecke)

Wie hoch sind die Baunebenkosten ungefähr?

Die genaue Höhe der Baunebenkosten hängt von vielen Faktoren ab, zum Beispiel vom Bundesland, vom Grundstück, von der Bauweise und natürlich davon, welche Leistungen bereits im Bauvertrag enthalten sind. Hier findest du eine grobe Orientierung:

Als Richtwert kannst du mit etwa 10 bis 20 % der gesamten Baukosten rechnen.

Beispielrechnung

Angenommen, du planst ein Haus mit Baukosten in Höhe von 400.000 Euro. Dann solltest du für die Baunebenkosten etwa 40.000 bis 80.000 Euro zusätzlich einplanen.

Beachte, dass Baunebenkosten variabel sind, denn:

• In manchen Regionen ist die Grunderwerbsteuer höher als in anderen
• Manche Grundstücke sind noch nicht erschlossen, was zusätzliche Kosten verursacht
• Je nachdem, wie viel Eigenleistung du einbringst oder ob du mit einem Architekten oder einem Bauträger baust, verändern sich auch Posten wie Bauleitung oder Gutachten

Wie plane ich Baunebenkosten frühzeitig richtig ein

Zunächst wirken die zusätzlichen Kosten wie kleinere Posten, vor allem wenn sie einzeln und nicht gleichzeitig auftreten. In der Summe können sie deine Baufinanzierung aber stark beeinflussen. Umso wichtiger ist es, Baunebenkosten von Anfang an realistisch zu kalkulieren. Hier sind die wichtigsten Tipps, wie du gut vorbereitet in die Bauplanung gehst:

Schon in der Finanzierungsberatung berücksichtigen

Viele Finanzierungsangebote orientieren sich zunächst nur am Hauspreis, aber Banken wollen wissen, was du langfristig vorhast. Rechne daher mit einem Puffer für Baunebenkosten von mindestens 15–20 % der Bausumme ein. Seriöse Berater fragen aktiv danach, aber achte am besten selbst darauf, dass das Thema frühzeitig angesprochen wird.

Kalkuliere mit realistischen Werten

Orientiere dich an Durchschnittswerten, aber passe sie an deine persönliche Situation an:

• Liegt das Grundstück in ländlicher Region? Dann fallen die Erschließungskosten evtl. höher aus.
• Planst du ein schlüsselfertiges Haus? Wahrscheinlich fallen weniger Baunebenkosten an.
• Handelt es sich um ein Architektenhaus? Berücksichtige mehr Einzelposten und die eigene Organisation!

Fazit: Baunebenkosten von Beginn an einplanen

Baunebenkosten sind oft der unterschätzte Faktor in privaten Bauprojekten. Wichtige Baunebenkosten werden anfangs meist nicht eingeplant oder viel zu niedrig kalkuliert. Sie gehören aber genauso dazu wie Dach und Wände, auch wenn sie nicht explizit im Bauvertrag erwähnt werden. Wenn du von Anfang an mitdenkst, verhinderst du böse Überraschungen und sorgst für eine realistische sowie tragfähige Finanzplanung deines Eigenheims.

Wir empfehlen wir dir daher alle Nebenkosten so frühzeitig wie möglich zu erfassen, regelmäßig zu überprüfen und lieber etwas mehr Puffer einzuplanen. Sehr einfach gelingt das mit unserem digitalen Baukostenrechner, der dir alle wichtigen Positionen übersichtlich zusammenstellt.