Die Frage „was kostet eine Sanierung“ lässt sich nicht mit einer einzigen Zahl beantworten. Sanierung kann alles zwischen einem neuen Anstrich und einem Rückbau bis auf die tragende Struktur bedeuten, und der Preisunterschied zwischen beidem ist enorm. Dieser Beitrag schlüsselt die Kosten nach Sanierungstiefe und nach Gewerken auf und nennt die Fördersätze, die seit dem 21. Juli 2026 gelten.
Warum es keinen Pauschalpreis für „die Sanierung“ gibt
In der Praxis werden drei Stufen unterschieden. Bei einer Renovierung geht es um kosmetische Erneuerungen wie Anstrich oder Bodenbeläge, die Bausubstanz bleibt unangetastet. Eine Modernisierung erneuert technische Anlagen wie Heizung oder Elektrik, oft verbunden mit energetischen Verbesserungen. Eine Kernsanierung geht am weitesten: Das Gebäude wird bis auf Fundament, Außenwände und Decken zurückgebaut und anschließend komplett neu aufgebaut.
Diese drei Stufen unterscheiden sich im Preis um ein Vielfaches. Deshalb ist die erste Frage vor jeder Kostenschätzung nicht „was kostet Sanieren“, sondern „wie tief soll saniert werden“.
Kernsanierung: Kosten und Umfang
Im Jahr 2026 liegen die Kosten für eine Kernsanierung meist zwischen 800 und 1.800 € pro Quadratmeter Wohnfläche, wobei einzelne Quellen auch Spannen von 600 bis 1.000 € beziehungsweise bis zu 2.500 € bei stark schadstoffbelasteten Altbauten nennen. Für ein Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern ergibt das grob gerechnet einen Rahmen von rund 100.000 bis 220.000 €, in Ausnahmefällen auch mehr. Was beim vorgelagerten Rückbau passiert, beschreibt der Beitrag Haus entkernen.
Diese große Spanne hat einen Grund: Der Ausgangszustand des Gebäudes beeinflusst die Kosten stärker als fast jeder andere Faktor. Ein Haus aus den 1970er-Jahren mit trockenem Mauerwerk, intakter Statik und ohne Schadstoffbelastung ist ein anderes Projekt als ein Haus aus den 1950er-Jahren mit feuchtem Keller, asbesthaltigen Materialien und veralteter Elektrik. Schadstoffe allein können den Rückbau- und Entsorgungsaufwand um einen deutlichen fünfstelligen Betrag erhöhen, weil Asbestarbeiten nur von zugelassenen Fachbetrieben nach TRGS 519 ausgeführt werden dürfen.
Auch der angestrebte energetische Standard spielt eine Rolle, und zwar in beide Richtungen: Ein höherer Standard kostet mehr, öffnet aber auch die höheren Förderstufen. In welcher Reihenfolge die Maßnahmen sinnvoll angegangen werden, erklärt der Beitrag Die richtige Sanierungs-Reihenfolge.
Kosten nach einzelnen Gewerken
Wer nicht das ganze Haus auf einmal saniert, sondern gezielt einzelne Bereiche angeht, kann sich an folgenden Richtwerten orientieren. Sie sind als grobe Orientierung zu verstehen, nicht als verbindliches Angebot:
- Dach. Je nach System und Dämmstandard rund 80 bis 220 € pro Quadratmeter Dachfläche. Details zum Ablauf im Beitrag Dach sanieren.
- Fassade und Dämmung. Ein Wärmedämmverbundsystem kostet inklusive Gerüst meist zwischen 80 und 250 € pro Quadratmeter Fassadenfläche. Mehr dazu unter Fassadensanierung.
- Fenster. Inklusive Montage und Entsorgung der alten Fenster meist zwischen 700 und 1.500 € pro Fenster. Bei einem Einfamilienhaus mit 12 bis 18 Fenstern summiert sich das auf rund 8.500 bis 27.000 €. Siehe Fenster tauschen.
- Heizung. Eine Wärmepumpe kostet inklusive Installation üblicherweise zwischen 15.000 und 50.000 €, abhängig von Gebäudegröße und Anforderungen, jeweils vor Förderung. Was tatsächlich übrig bleibt, steht weiter unten im Förderabschnitt. Auswahl und Ablauf im Beitrag Heizung tauschen.
- Elektrik. Eine vollständige Erneuerung liegt meist bei 60 bis 120 € pro Quadratmeter Wohnfläche, für ein Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern also grob zwischen 7.000 und 14.500 €. In Altbauten aus den 1960er- und 1970er-Jahren ist die Erneuerung fast immer notwendig, oft schon deshalb, weil ein Schutzleiter fehlt. Mehr unter Elektrik sanieren.
- Bad. Eine komplette Badsanierung kostet je nach Größe und Ausstattung meist zwischen 8.000 und 25.000 €, ein einfaches Gäste-WC deutlich weniger, gehobene Ausstattung spürbar mehr. Ausführlich unter Bad sanieren.
Die Posten, die in solchen Listen fehlen
Die Gewerkeliste oben deckt die sichtbaren Maßnahmen ab. Bei einer größeren Sanierung kommen mehrere Blöcke dazu, die in Angebotsvergleichen regelmäßig untergehen und zusammen einen erheblichen Anteil ausmachen können:
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- Entkernung, Container und Deponiegebühren. Bei belasteten Materialien kommen Schadstoffgutachten und die Beauftragung eines zugelassenen Fachbetriebs hinzu.
- Heizflächen und Hydraulik. Eine Wärmepumpe arbeitet nur bei niedriger Vorlauftemperatur wirtschaftlich. Wenn die alten Heizkörper dafür zu klein sind, gehören neue Heizflächen oder eine Flächenheizung samt hydraulischem Abgleich in dasselbe Angebot wie das Gerät.
- Innenausbau. Estrich, Putz, Innentüren, Bodenbeläge und Malerarbeiten tauchen in keiner der Gewerkezeilen oben auf, fallen bei einer Kernsanierung aber vollständig an.
- Planung und Nachweise. Architekt oder Fachplaner, Statiker bei Eingriffen in tragende Bauteile, Energieeffizienz-Experte, der bei jeder BEG-Förderung Pflicht ist.
- Doppelbelastung. Ist das Haus während der Arbeiten nicht bewohnbar, zahlst du Miete und Kreditrate gleichzeitig. Bei sechs Monaten Bauzeit ist das ein eigener Budgetposten.
Frag bei jedem Angebot ausdrücklich nach, welche dieser Punkte enthalten sind. Ein Angebot, das 20 Prozent günstiger aussieht, unterscheidet sich oft nur im Leistungsumfang.
Was die Kosten zusätzlich beeinflusst
Das Baujahr ist einer der wichtigsten Faktoren: Je älter das Haus, desto umfangreicher sind in der Regel die nötigen Maßnahmen. Auch die Region spielt eine Rolle, in wirtschaftsstarken Ballungsräumen liegen die Handwerkerpreise häufig spürbar über dem Durchschnitt strukturschwächerer Gegenden.
Der Anteil an Eigenleistung kann die Kosten senken, sollte aber realistisch eingeschätzt werden. Beachte dabei: Eigenleistung ist bei der BEG-Förderung nur eingeschränkt anrechenbar, das Material kann gefördert werden, die eigene Arbeitszeit nicht. Wie viel Puffer über die reinen Handwerkerkosten hinaus sinnvoll ist, erklärt der Beitrag Puffer & Kostensteigerungen einplanen.
Förderung: die Zahlen, die deine Rechnung verändern
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wurde zum 21. Juli 2026 neu gefasst. Weil sie ausschließlich für Bestandsgebäude gilt, ist sie bei einer Sanierung der wirksamste einzelne Kostenhebel. Anträge, die bis zum 20. Juli 2026 gestellt wurden, laufen unter den alten Bedingungen weiter.
Gebäudehülle: Dach, Fassade, Fenster, Türen
Für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle gibt es über das BAFA einen Zuschuss von 15 Prozent der förderfähigen Kosten. Voraussetzung ist die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten aus der Expertenliste des Bundes und ein Antrag vor Auftragsvergabe. Ein zusätzlicher iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten ist seit dem 21. Juli 2026 an ein Mindestinvestitionsvolumen gekoppelt, ein einzelnes Gewerk erreicht das in der Regel nicht.
Heizung: bis zu 70 Prozent, in Ausnahmen 80
Beim Heizungstausch läuft die Förderung über die KfW und setzt sich aus mehreren Bausteinen zusammen. Die förderfähigen Kosten sind für die erste Wohneinheit auf 28.000 € gedeckelt, vorher waren es 30.000 €.
- Grundförderung: 30 Prozent, unabhängig vom Einkommen.
- Klimageschwindigkeitsbonus: 16 Prozent für selbstnutzende Eigentümer, die eine funktionstüchtige Öl-, Kohle-, Gasetagen- oder Nachtspeicherheizung oder eine mindestens 20 Jahre alte Gas- oder Biomasseheizung ersetzen. Vorher waren es 20 Prozent.
- Einkommensbonus: 40 Prozent bis 30.000 €, 30 Prozent bis 40.000 € und 10 Prozent bis 50.000 € zu versteuerndem Haushaltsjahreseinkommen. Mit mindestens einem minderjährigen kindergeldberechtigten Kind werden dabei einmalig 10.000 € abgezogen, wodurch Familien eine Stufe nach oben rutschen können.
Regulär sind maximal 70 Prozent kombinierbar. Nur wenn der 40-Prozent-Einkommensbonus greift, sind bis zu 80 Prozent möglich, also höchstens 22.400 €. Der frühere Effizienzbonus für Wärmepumpen mit natürlichen Kältemitteln und der Emissionsminderungszuschlag sind entfallen.
Ein Rechenbeispiel: Wärmepumpe mit neuen Heizkörpern für 40.000 €, ersetzt wird eine 25 Jahre alte Ölheizung. Angerechnet werden 28.000 €. Mit 30 Prozent Grundförderung sind das 8.400 €, mit dem Klimageschwindigkeitsbonus kommen 4.480 € dazu. Aus 40.000 € werden damit rund 27.100 € Eigenanteil, ohne dass das Einkommen überhaupt eine Rolle spielt.
Wichtig für die Terminplanung: Die Sätze sinken weiter. Ab dem 1. Februar 2027 und danach halbjährlich fällt der Klimageschwindigkeitsbonus um jeweils 4 Prozentpunkte und der Kostendeckel um 750 €. Ab August 2028 entfällt der Bonus vollständig. Für das erste Quartal 2027 ist zudem geplant, die Grundförderung für Wärmepumpen auf 15 Prozent zu senken und im Gegenzug einen Wertschöpfungsbonus von 15 Prozent für in der EU gefertigte Geräte einzuführen. Wer ohnehin tauschen will, fährt mit einem früheren Antrag besser.
Für viele Programme sind ein zertifizierter Energieberater und ein individueller Sanierungsfahrplan Voraussetzung. Was ein solcher Fahrplan leistet, erklärt der Beitrag Energieberater & iSFP. Weil sich die Konditionen mehrfach im Jahr ändern, prüf die Werte vor der Antragstellung noch einmal direkt bei KfW und BAFA.
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Häufige Fragen
Die Richtwerte liegen meist zwischen 800 und 1.800 € pro Quadratmeter Wohnfläche, abhängig vom Ausgangszustand und dem angestrebten energetischen Standard. Bei stark schadstoffbelasteten Altbauten kann es darüber liegen. Rechne zusätzlich mit Entkernung, Entsorgung, Innenausbau und Planungshonoraren, die in Quadratmeterpreisen oft nicht enthalten sind.
Eine Renovierung erneuert kosmetische Elemente wie Anstrich oder Bodenbeläge, die Bausubstanz bleibt unverändert. Eine Sanierung geht tiefer und kann technische Anlagen, die Gebäudehülle oder im Fall einer Kernsanierung auch die innere Struktur des Hauses betreffen. Nur die Sanierung ist förderfähig, eine reine Renovierung nicht.
In der Regel wird zuerst die Gebäudehülle angegangen, also Dach, Fassade und Fenster, bevor die Heizungsanlage erneuert wird. Diese Reihenfolge verhindert, dass eine neue Heizung überdimensioniert wird, weil das Haus vorher noch nicht ausreichend gedämmt war. Gegen diese Logik spricht allerdings die Förderung: Der Klimageschwindigkeitsbonus beim Heizungstausch sinkt ab Februar 2027 halbjährlich. Wer beides plant, sollte die Reihenfolge mit dem Energieberater gegen die Fristen abwägen.
Seit dem 21. Juli 2026 gilt: 30 Prozent Grundförderung, dazu 16 Prozent Klimageschwindigkeitsbonus beim Ersatz einer alten Heizung und ein Einkommensbonus von 40, 30 oder 10 Prozent je nach zu versteuerndem Haushaltsjahreseinkommen. Regulär sind maximal 70 Prozent kombinierbar, mit dem höchsten Einkommensbonus bis zu 80 Prozent. Die förderfähigen Kosten sind für die erste Wohneinheit auf 28.000 € gedeckelt, der maximale Zuschuss liegt damit bei 22.400 €.
