Mit einer Kernsanierung wird ein älteres Haus auf den aktuell gültigen Stand der Technik gebracht. Trotz eines hohen Investitionsaufwands hat das mehrere Vorteile: Neben der Wertsteigerung der Immobilie lassen sich damit langfristig auch Energiekosten einsparen. Denn anders als bei gelegentlichen Renovierungsarbeiten werden bei einer echten Sanierung alle wichtigen Bereiche angefasst, von den Elektroleitungen über Wasser- und Heizungsrohre bis zu Fassade, Dach, Fenstern und Türen.
Doch mit welchen Kosten ist zu rechnen, welche Reihenfolge ergibt technisch Sinn, und welcher Zeitplan ist realistisch?
Was kostet die Sanierung eines Hauses?
Eine genaue, pauschale Aussage zu den Kosten lässt sich nicht treffen, denn am Ende ist jede Sanierung individuell und hängt stark vom Zustand des jeweiligen Gebäudes ab. Grobe Richtwerte helfen aber bei der ersten Orientierung.
Weil die Kostentreiber so unterschiedlich sind, haben wir sie in eigenen, ausführlichen Beiträgen je Gewerk aufgeschlüsselt:
- Was Dach und Dämmung kosten, zeigt der Beitrag Dach sanieren.
- Die Kosten für einen Fenstertausch nach Material findest du im Beitrag Fenster tauschen.
- Was eine Erneuerung der Elektrik kostet und wann sie nötig wird, erklärt der Beitrag Elektrik sanieren.
- Für die Heizung, inklusive Wärmepumpe und Alternativen, gilt der Beitrag Heizung tauschen,
- und was eine Badsanierung je nach Größe und Ausstattung kostet, zeigt der Beitrag Bad sanieren.
- Eine Gesamtübersicht, wie sich die Kosten der wichtigsten Maßnahmen zusammensetzen, bietet der Beitrag Sanierungskosten nach Maßnahme.
Rechne bei einer umfassenderen Sanierung außerdem grundsätzlich mit einem finanziellen Puffer. Bei älteren Häusern sind unerwartete Kosten, etwa durch verdeckte Schäden oder ungeplante Zusatzarbeiten, keine Seltenheit.
Werden die Sanierungskosten staatlich gefördert?
Wer sein Haus energetisch saniert, kann einen Teil der Kosten über staatliche Fördermittel finanzieren, etwa über zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse der KfW und des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle. Auch für einen barrierefreien Umbau, etwa des Badezimmers, gibt es eigene Förderprogramme mit technischen Mindestanforderungen an Bewegungsflächen, bodengleiche Duschen und andere Ausstattungsdetails.
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Welche Programme aktuell in welcher Höhe greifen, ändert sich regelmäßig, teils innerhalb weniger Monate. Verlässliche und aktuelle Auskunft bekommst du deshalb nur direkt bei einem Energieberater oder den offiziellen Förderstellen zum Zeitpunkt deiner konkreten Planung, nicht aus einer allgemeinen Übersicht. Sämtliche Förderanträge müssen zudem vor Beginn der Sanierungsmaßnahme gestellt und bewilligt worden sein, eine nachträgliche Antragstellung führt in aller Regel zum Verlust des Förderanspruchs.
Ein individueller Sanierungsfahrplan lohnt sich dabei fast immer doppelt: Er liefert nicht nur einen auf dein Gebäude zugeschnittenen Maßnahmenplan, sondern erhöht bei vielen Förderungen zusätzlich den Fördersatz und die förderfähige Kostenobergrenze. Was ein solcher Fahrplan leistet, was er kostet und wie du einen passenden Energieberater findest, zeigt der Beitrag Energieberater & iSFP.
Welche Vorteile bringt eine Sanierung des Hauses?
Eine Sanierung hilft, die Energiekosten spürbar zu senken, wie stark hängt vom Ausgangszustand und Umfang der Maßnahmen ab. Zusätzlich trägt eine umfassende Sanierung zur Wertsteigerung der Immobilie bei, was sich bei einem späteren Verkauf auszahlen kann.
Unter Umständen lassen sich durch modernisierte Außenhülle, Elektrik und Wasserleitungen auch die Kosten für die Gebäudeversicherung senken, da das Schadensrisiko aus Sicht der Versicherung sinkt, wenn die Arbeiten fachgerecht durch qualifizierte Betriebe ausgeführt wurden.
Bevor es losgeht: gesetzliche Anforderungen im Blick behalten
Bei Anbauten oder Veränderungen an der Gebäudehülle ist in der Regel eine Baugenehmigung erforderlich. Bei energetischen Maßnahmen wie Dämmung oder Heizungsaustausch müssen die Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes eingehalten werden, das inzwischen frühere Regelwerke wie die Energieeinsparverordnung und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz vollständig abgelöst hat.
Da sich die gesetzlichen Grundlagen hier aktuell in Bewegung befinden, solltest du dich vor konkreten Maßnahmen über den aktuellen Stand informieren, statt dich auf ältere Quellen zu verlassen. Beim Austausch einer Heizungsanlage sind zudem die Abgaswerte nach der Bundes-Immissionsschutzverordnung einzuhalten.
Unabhängig von der energetischen Seite gilt: Nachbarn und, falls vorhanden, Mieter sind über größere Baumaßnahmen fristgerecht zu informieren. Und auch wenn es gesetzlich nicht in jedem Fall vorgeschrieben ist, empfiehlt sich der Abschluss einer Bauherrenhaftpflichtversicherung zur Absicherung von Personen- und Sachschäden während der Bauzeit.
Sanierungsleitfaden: das Haus Schritt für Schritt sanieren
Um ein Haus umfassend zu sanieren, ist ein durchdachter Sanierungsfahrplan entscheidend, nicht zuletzt, weil bestimmte Arbeiten zwingend vor anderen erfolgen müssen. Wird etwa zuerst die Heizung getauscht und erst danach gedämmt, ist die neue Anlage auf einen Wärmebedarf ausgelegt, der nach der Dämmung gar nicht mehr existiert.
Grundsätzlich gilt: Zuerst den Zustand des Gebäudes von einem unabhängigen Fachmann prüfen lassen, am besten von einem qualifizierten Energieberater. Dieser erstellt vor Ort eine ausführliche Bestandsanalyse und bestimmt darauf aufbauend die erforderlichen Sanierungsschritte, statt etwa Fenster zu erneuern oder das Dach zu dämmen, ohne eine spätere Fassadendämmung mitzudenken.
Anschließend geht es an die konkrete Planung: alle wichtigen und unverzichtbaren Arbeiten fixieren, die eigenen finanziellen Mittel aufstellen und erst danach das benötigte Kreditvolumen bestimmen. Für die Beantragung staatlicher Förderungen müssen zu den gewünschten Maßnahmen zudem passende Angebote eingeholt werden, bevor überhaupt beauftragt wird.
Der konkrete Bauablauf
Nachfolgend gehen wir die wichtigsten Schritte bei der Sanierung des Hauses durch.
- Abriss. Alles, was erneuert werden soll, muss zunächst entfernt werden.
- Rohbauarbeiten. Sollen zusätzliche Fenster oder Türen entstehen, werden zuerst die dafür nötigen Stemmarbeiten erledigt. Danach folgen neue Zwischenwände, Deckendurchbrüche und das Gießen eines neuen Estrichs, sofern keine Fußbodenheizung eingebaut wird, dann muss der Estrich später erfolgen. Bei der Sanierung eines Altbaus, etwa eines Fachwerkhauses, steht zunächst die Erneuerung der Holzkonstruktion an erster Stelle, bevor Wand- und Deckengefache geschlossen werden. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, sind zusätzlich die Vorgaben der zuständigen Denkmalschutzbehörde zu beachten.
- Sanierung des Dachs. Neben einer neuen Dacheindeckung kann auch die Erneuerung von Dachsparren oder Gauben nötig sein. Die Dacharbeiten lassen sich oft parallel zu anderen Rohbauarbeiten erledigen, die Dachdämmung selbst kann aber erst vor den geplanten Elektroinstallationen erfolgen.
- Sanierung der Haustechnik. Zuerst die Abwasserleitungen, gefolgt von Wasserleitungen und Heizungsrohren, inklusive der Vorwandinstallationen für eine geplante Badsanierung. Auch die Erneuerung der Heizung selbst kann ab diesem Zeitpunkt erfolgen.
- Sanierung der Elektrik. Zunächst werden nur die Vorarbeiten durchgeführt, Schalter und Steckdosen folgen erst nach dem Verputzen.
- Trockenbau. Sind alle Leitungen und Rohre verlegt, werden Trockenbauwände und die Verkleidung von Dachschrägen fertiggestellt.
- Außendämmung. Muss abgeschlossen sein, bevor die neuen Fenster eingebaut werden.
- Fenster. Auch die Außentür kann jetzt bei Bedarf erneuert werden, Innentüren dagegen noch nicht.
- Innenputz. Sobald die Fenster gesetzt sind, folgt der Innenputz.
- Fußböden, Treppen und Innentüren. Während der Putz trocknet, kann der Fußboden saniert und können neue Treppen eingebaut werden. Erst danach folgen die Innentüren in der richtigen Einbauhöhe.
- Malerarbeiten. Ist der Putz trocken, werden die Wände gestrichen, anschließend Fußbodenleisten montiert sowie Steckdosen und Schalter installiert.
- Montage der Sanitärelemente. Ganz am Schluss der Sanierung werden die Badelemente montiert.
Kostenübersicht selbst im Blick behalten
Bei der Erstellung einer eigenen Kostenübersicht solltest du unter anderem folgende Punkte berücksichtigen: vorhandenes Eigenkapital, mögliche zusätzliche monatliche Belastung, die Reduzierung der monatlichen Nebenkosten durch die energetische Sanierung, die gewünschte Kreditlaufzeit sowie einen finanziellen Puffer für Unvorhergesehenes.
Die Sanierungskosten sollten dabei stets auf das eigene Budget abgestimmt und während der Bauphase regelmäßig überprüft werden, damit Abweichungen frühzeitig auffallen, bevor sie zu einem echten Problem werden.
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Häufige Fragen
Das hängt stark vom Umfang der Maßnahmen ab. Eine umfassende Kernsanierung mit allen im Ablauf beschriebenen Schritten kann sich über mehrere Monate erstrecken, eine Teilsanierung einzelner Gewerke ist oft deutlich schneller abgeschlossen.
Grundsätzlich zuerst die Gebäudehülle, also Dach, Fassade und Fenster, bevor die Heizung getauscht wird, damit diese richtig dimensioniert werden kann. Die einzelnen Bauabschnitte innerhalb dieser Reihenfolge sind im Beitrag oben Schritt für Schritt beschrieben, die energetische Begründung dafür erklärt der Beitrag Die richtige Sanierungs-Reihenfolge.
Nicht für jede Maßnahme, aber bei Anbauten oder Veränderungen an der Gebäudehülle in der Regel schon. Am besten klärst du das frühzeitig mit der zuständigen Bauaufsicht oder deinem Energieberater.
Das lässt sich seriös nur nach einzelnen Maßnahmen aufschlüsseln, da die Kosten stark vom Zustand des Gebäudes und dem gewählten Ausstattungsniveau abhängen. Eine Übersicht nach Gewerken findest du im Beitrag Sanierungskosten nach Maßnahme.
