Haus sanieren – Kosten, Zeitplan und der richtige Ablauf

Bei einer Kernsanierung wird ein Haus auf den heutigen Stand der Technik gebracht: Elektrik, Wasser- und Heizungsleitungen, Dach, Fassade, Fenster und Türen. Die eigentliche Schwierigkeit ist dabei selten die einzelne Maßnahme, sondern ihre Reihenfolge. Wer zwei Gewerke tauscht, produziert Bauschäden, die erst Monate später sichtbar werden.

Was kostet die Sanierung eines Hauses?

Eine Pauschalzahl wäre unseriös, weil der Zustand des Gebäudes den Preis bestimmt und der sich erst beim Öffnen der Bauteile zeigt. Sinnvoll ist die Aufschlüsselung nach Gewerken:

• Dach sanieren für Eindeckung und Dämmung
• Fenster tauschen mit Kosten nach Rahmenmaterial
• Elektrik sanieren, inklusive der Frage, wann sie zur Pflicht wird
• Heizung tauschen mit Wärmepumpe und Alternativen
• Bad sanieren nach Größe und Ausstattung
• Sanierungskosten nach Maßnahme als Gesamtübersicht

Zur Einordnung der Preisentwicklung: Der Baupreisindex des Statistischen Bundesamts weist für die Instandhaltung von Wohngebäuden im Februar 2026 ein Plus von 4,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr aus, also mehr als beim Neubau. Rechne bei einer Sanierung deshalb mit einem größeren Puffer als beim Neubau. Verdeckte Schäden kommen dazu, sobald die ersten Bauteile offen sind.

Förderung

Die energetische Sanierung wird über drei getrennte Wege gefördert: Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle über das BAFA, der Heizungstausch über die KfW im Programm 458, die Komplettsanierung zum Effizienzhaus über den KfW-Kredit 261 mit Tilgungszuschuss. Alle Sätze wurden mit der BEG-Reform vom 21. Juli 2026 geändert, ältere Übersichten führen überholte Zahlen.

Zwei Regeln gelten unabhängig davon. Der Antrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt sein, also vor der Auftragsvergabe. Eine Bewilligung musst du nicht in jedem Fall abwarten: Bei der Heizungsförderung darfst du beauftragen, wenn der Vertrag eine aufschiebende Bedingung enthält, die ihn von der Förderzusage abhängig macht. Und für die meisten Programme brauchst du einen Energieeffizienz-Experten aus der dena-Liste.

Zum individuellen Sanierungsfahrplan eine Einschränkung, die viele Ratgeber noch nicht abbilden: Sein Bonus von 5 Prozentpunkten wird seit dem 21. Juli 2026 erst ab einem förderfähigen Investitionsvolumen von 30.000 € gewährt, und nur auf den Anteil oberhalb dieser Schwelle. Sein Wert liegt heute vor allem in der verdoppelten Kostenobergrenze und in der Reihenfolgeplanung. Details im Beitrag Energieberater und iSFP, eine Übersicht aller Wege im Beitrag Förderung Sanierung.

Was rechtlich zu beachten ist

Bei Anbauten und Eingriffen in die Gebäudehülle brauchst du in der Regel eine Baugenehmigung. Was genehmigungsfrei ist, regelt die Landesbauordnung deines Bundeslands, deshalb hilft hier nur der Blick ins Landesrecht oder ein Anruf bei der Bauaufsicht.

Für die energetischen Anforderungen ist seit Ende Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz maßgeblich, das das Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat. Die Vorschriften zu Bestandsgebäuden wurden dabei umnummeriert, die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel und die 65-Prozent-Regel beim Heizungseinbau sind entfallen. Wer nach älteren Ratgebern plant, arbeitet mit Paragrafen, die es nicht mehr gibt.

Nach einem Eigentümerwechsel treffen dich außerdem Nachrüstpflichten, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke, mit einer Frist von zwei Jahren ab Eigentumsübergang. Beim Heizungstausch gelten die Grenzwerte der 1. Bundes-Immissionsschutzverordnung für Kleinfeuerungsanlagen.

Praktisch dazu: Informiere Nachbarn und Mieter rechtzeitig, kläre Sondernutzungserlaubnisse für Gerüst und Container, und schließ eine Bauherrenhaftpflicht ab. Sie deckt deine Verkehrssicherungspflicht gegenüber Dritten, und prüf vorher, ob deine Privathaftpflicht das Bauvorhaben bis zu deiner Bausumme bereits mitversichert.

Die richtige Reihenfolge

Am Anfang steht die Bestandsaufnahme durch einen unabhängigen Fachmann, idealerweise mit Sanierungsfahrplan als Ergebnis. Der energetische Grundsatz lautet: erst die Hülle, dann die Heizung. Wird die Heizung zuerst getauscht, wird sie auf einen Wärmebedarf ausgelegt, den es nach der Dämmung nicht mehr gibt. Die Begründung dazu steht im Beitrag Die richtige Sanierungs-Reihenfolge.

Innerhalb der Baustelle gilt eine zweite Grundregel: Die Gebäudehülle muss dicht sein, bevor der Innenausbau beginnt. Erst dann lassen sich Putz und Estrich kontrolliert trocknen.

Der Bauablauf

1. Rückbau und Entkernung. Alles raus, was ersetzt wird. Bei Gebäuden mit Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 gehört die Schadstofferkundung davor, weil dort eine gesetzliche Asbestvermutung gilt.
2. Rohbauarbeiten. Neue Öffnungen für Fenster und Türen, Zwischenwände, Deckendurchbrüche. Jeder Eingriff in eine tragende Wand braucht Statiker und Sturz. Bei Fachwerk steht die Instandsetzung der Holzkonstruktion vorn, bei Denkmalschutz die Abstimmung mit der Behörde.
3. Dach. Konstruktion, Eindeckung und Unterspannbahn. Das Dach dicht zu bekommen hat Vorrang, weil alles Folgende darunter trocken bleiben muss.
4. Fenster und Außentüren. Sie kommen vor die Fassadendämmung, nicht danach. Nur so kann das Wärmedämmverbundsystem später den Blendrahmen überdämmen und der Anschluss wird dicht. Wer erst dämmt und dann die Fenster setzt, bekommt Wärmebrücken, tiefe Laibungen und einen Anschluss, der sich nur improvisiert herstellen lässt.
5. Fassadendämmung. Anschluss an die bereits sitzenden Fensterrahmen, Rollladenkästen in die Dämmebene integriert. Ab hier ist das Haus außen dicht und das Gerüst kann fallen.
6. Haustechnik als Rohinstallation. Abwasser zuerst, weil es im Gefälle liegen muss, dann Wasser und Heizung, dazu die Vorwandinstallation im Bad. Die Elektro-Rohinstallation läuft in dieser Phase parallel oder unmittelbar danach. Schalter und Steckdosen kommen erst nach dem Verputzen.
7. Dachdämmung und Trockenbau. Zwischensparrendämmung, Dampfbremse, Installationsebene und Beplankung. Die Dampfbremse ist das Bauteil, an dem Sanierungen am häufigsten scheitern: Jede Durchdringung muss dauerhaft dicht verklebt sein.
8. Innenputz. Er überdeckt die innere luftdichte Anschlussebene der Fenster und bildet die Laibungen aus.
9. Estrich. Mit Dämmung und gegebenenfalls Fußbodenheizung darunter. Der Estrich kommt nach dem Innenputz und nicht in die Rohbauphase, weil er sonst monatelang als Arbeitsfläche dient und die Putzfeuchte zusätzlich aufnimmt.
10. Trocknungsphase. Der zeitkritischste Abschnitt der gesamten Sanierung, siehe unten.
11. Bodenbeläge, Fliesen, Innentüren. Erst nach nachgewiesener Belegreife. Innentüren zuletzt, damit die Einbauhöhe zum fertigen Bodenaufbau passt.
12. Malerarbeiten, Feininstallation, Sanitärmontage. Schalter, Steckdosen, Leuchten, Fußleisten und zum Schluss die Badobjekte.

Der Zeitplan: was wirklich dauert

Die Handwerkerleistung ist selten der Engpass. Was den Terminplan bestimmt, sind Trocknungszeiten, und die lassen sich nicht verhandeln.

Für Zementestrich gilt als Faustregel etwa eine Woche Trocknung je Zentimeter Aufbauhöhe. Ein 4 Zentimeter starker Estrich braucht damit rund vier Wochen bis zur Belegreife, bei 6 Zentimetern werden schnell sechs bis acht Wochen daraus, weil die Trocknung ab etwa 5 Zentimetern nicht mehr linear verläuft. Begehbar ist der Estrich schon nach zwei bis drei Tagen, das hat mit der Belegreife aber nichts zu tun.

Liegt eine Fußbodenheizung im Estrich, kommt das Aufheizprotokoll dazu. Es beginnt üblicherweise etwa 21 Tage nach dem Einbringen und läuft rund zwei Wochen, in denen die Vorlauftemperatur stufenweise erhöht, gehalten und wieder abgesenkt wird. Lass dir das Protokoll aushändigen, der Bodenleger wird es sehen wollen.

Entscheidend ist am Ende nicht der Kalender, sondern die Messung. Die Belegreife wird per CM-Messung nach der Calciumcarbid-Methode festgestellt, vorgeschrieben nach DIN 18560. Die Grenzwerte liegen bei Zementestrich bei 2,0 CM-Prozent ohne und 1,8 CM-Prozent mit Fußbodenheizung, bei Calciumsulfatestrich deutlich strenger. Feuchtemessgeräte aus dem Baumarkt sind dafür nicht normgerecht.

Wer den Belag zu früh verlegt, schließt die Restfeuchte ein. Die Folgen, also Schimmel unter dem Belag, aufgewölbtes Parkett oder Blasen im Vinyl, zeigen sich oft erst nach drei bis sechs Monaten, wenn niemand mehr an den Estrich denkt.

Für deine Planung heißt das: Leg keinen festen Einzugstermin auf Basis des Estrich-Einbaudatums fest. Trag stattdessen die CM-Messung als Entscheidungstermin in den Plan ein. Und wenn es eng wird, sind ein dünnerer Aufbau innerhalb der zulässigen Mindestdicke, ein Fließestrich oder Bautrockner die Stellschrauben, nicht das Verkürzen der Wartezeit.

Kosten im Blick behalten

Stell deine Kostenübersicht auf, bevor du beauftragst, und führ sie während der Bauzeit fort. Hinein gehören Eigenkapital, die tragbare zusätzliche Monatsbelastung, die erwartete Ersparnis bei den Nebenkosten, die Kreditlaufzeit und ein Puffer.

Wichtiger als die Aufstellung selbst ist, dass du sie regelmäßig gegen die tatsächlichen Rechnungen hältst. Abweichungen fallen bei Sanierungen früh an und summieren sich leise. Wer erst nach dem Innenputz nachrechnet, hat drei Nachträge übersehen.